一、為了平抑樓價讓更多港人有財力置業，行政長官梁振英的競選政綱便三管齊下針對高樓價；他聲言若當選，會設法打擊地產霸權、落實港 人港地（不使內地資金扭曲本地物業價格走勢）及必要時採取有效手段壓低樓價！上任後梁氏果然迅速以連串相關措施兌現承諾，拫據時間序列，包括白表免補地價
買二手居屋、梁十招、港人港地及金管局收緊一次以上按揭申請；到十月二十六日，由財政司司長公布延長（由二年延至三年）買賣住宅樓宇額外印花稅 （ＳＳＤ），並提高稅率（半年轉手稅率百分之二十、半年至一年百分之十五、一年至三年百分之十）；同時徵收外地人士（及公司）置業額外百分之十五的買家印
花稅（ＢＳＤ），數據顯示迄十月底，本地新樓買家中約百分之十九點五屬主要為內地人士的「非本港身份證持有人」，加上樓價五千萬以上的物業買家，大部分為 內地客，可見內地買家對本地樓市的升降具舉足輕重的影響。據本報十月二十七日報道，額外印花稅令強勢人民幣兌港元的「折扣優勢完全喪失」，預料「豪宅」價
格升勢可能因而受累。
強勢貨幣可以換成更多港元，意味對強勢貨幣持有者而言，香港樓價變相跌價，但僅此不足以吸引他們入市，只有在他們認為 未來香港樓價漲幅大於有關貨幣升值潛質才會這樣做。就此角度看，雖然美國不論誰人當選，都極可能在這方面對中國施壓，迫人民幣再升值，然而，在出口疲弱而
國勢大盛的現在，中國新領導層豈會對美國新總統言聽計從，因此不可對人民幣升值寄以厚望；人民幣持有者見香港物業升勢可人（遠的別說，僅從梁振英三月底當 選至今〔期內打擊樓價措施陸續出籠〕已近升百分之十六點五），買香港物業的誘因大於持有人民幣，是十分顯然的。準此，人民幣兌港元是否有「折扣優勢」，便
無關宏旨了。
樓價因炒風仍熾令當局壓抑樓市的措施效果不彰甚至無效，正如昨天財政司司長所說「不排除再出招」，而政府的「絕招」，眾所周知 的，起碼還有對空置樓宇徵收種種現存的「苛捐雜稅」，亦可能另出奇謀，對空置地皮抽新稅＊；這種種許多外國行之已久且有打擊囤積居奇作用因而會獲得廣大非
地產商的工商界及老百姓支持的做法，必會大大提高梁政府最短缺的民望。因此，如果樓價未能「適可而止」，政府再連環出招，可能性不容抹煞！
問 題是，當局必須慎重地考慮「炒風被遏樓價下挫」的政經風險。打開天窗說亮話，港人甚至剛入社會做事的都想置業，目的無非希望從樓價上升中賺一筆大錢（也許
是「第一桶金」）。翻看短短三數十年的歷史，期間雖然香港經歷了無數內發和外生的政經風浪，總方面看，樓價依然節節上升（約三十五年前，為本報評論物業市 道的劉魯建〔建築師〕在物業呎價六百元時認為太貴「不敢」評論而擱筆！），令毫無理論根據的「麵包一定貴過麵粉」（即做生意封了蝕本門）竟然十分應驗，相
信此「定理」者遂信心滿滿，土地和物業價格亦就愈炒愈貴（事實是發水樓令此「定理」成為「真理」），那意味地價、建築成本（物料及薪金）愈貴樓價愈高，在 短短數年間買樓所賺的「樓價」可能比做一世工作的總收入還多；受這種市場氣氛影響，買樓便成為人生第一大事，這種置業必然發達的心態，反過來又助長了樓價
升勢。換句話說，如果樓價真的在政府連環出招之下掉頭回落，而且形成長期趨勢，置業與致富之間不能再劃上等號，樓市便可能突然變成「買家市場」 （buyer's market，賣家多過買家的市場），這種市況，準買家見買樓不再是賺錢的保證，失卻入市誘因，樓市便可能一沉難起。樓市若奄奄一息，等於官地再不能賣得 好價，低稅率、少稅項便無法撐起香港經濟。心有所危，這是筆者長期來主張政府應根據市場需求拍賣土地、同時要設法令物業市場在資訊公開下進行公平交易，而
非以行政手段干預市場運作。如今地產商與物業經紀（代理）因利益關係綑綁在一起、「攻守同盟」，他們掌握了許多消費者不知道不了解的真假資訊，等於物業市 場存在經濟學家認為會造成不公平交易的「資訊不相稱」（asymmetric
Information）的情況，這對買家尤其是小買家極度不利。令資訊公開透明，因此是公平樓市亦是消除消費者存有「地產霸權」偏見的要素。這是筆者認
為應讓市場決定價格而非以行政手段壓低（或提升）樓價的底因！
二、政府連環出招，何以樓市在長期攀升後仍緩慢上行？答案很簡 單，這是政府對症下錯藥有以致之。香港樓價持續漲升根本導因在港元與美元掛鈎，受弱勢美元牽累，港元滙價疲軟，令強勢貨幣持有者覺得港元樓價不太昂貴，他
們因而積極投入；當然，更重要的是因為聯滙，港元利率無法不被美元利率牽着鼻子走，聯儲局為了刺激本土投資和消費，已宣布未來二年會保持近零的利率（此中 存有變數，若奧巴馬落選貝南奇去職，情況也許有輕微變化），等於香港樓宇買家沒有「加按揭利率」的後顧之憂，投資更大膽，不言而喻。
換句話 說，除了需多建各種政府樓宇及根據市場需求拍賣土地之外（香港究竟是否有足夠住宅土地？梁振英早前說有大量土地，及後為了推銷開發新界東北計劃，便改說數
量極之有限。如此反口覆舌，只會拉低政府的威望），抑制樓價的關鍵在取消聯滙或調整港元兌美元價，但聯滙早成政治問題，非特區政府所能決定，以目前的情況 看，以不變應萬變最符合中港利益，這等於說看中弱港元及低利率，外資（主要是內地）會繼續湧入，政府那些措施因此只能治標不能治本，樓市在風頭火勢之下會
因炒家暫避而趨於平穩，但稍後便會故態復萌，炒個不亦樂乎。
當局抑壓樓價的措施不但難收成效，還會引起針對非本地居民的泛政治恐慌，加上對 雙非孕婦的限制及法官應由港人出任的主張，在在予人以在梁振英領導下香港開始走上排擠外人之路（循着這種思路，也許有一天會針對持有外國護照的香港「原居
民」）。如果香港仍要保住國際城市的地位，任何「歧視」非本地居民的政策，都應取消而不是擴大限制—在適當時候取消ＢＳＤ，是有利香港長期發展的明智做 法。
＊金管局前總裁任志剛十月十七日公開表示地產商囤地甚多；三十日網誌《主場新聞》發表其爬梳上市公司年報的結果，顯示地產商加港鐵手上 的土地可建九萬一千個單位面積七百平方呎的住宅；新界東北發展計劃若落實，政府再添的住宅土地，相當於可建同面積的住宅三十八萬六千個；政府目前的住宅地
儲備約可建同樣大小的住宅十二萬二千個。這意味七百呎左右住宅供應充足，價格很難大升；但「豪宅」是另一回事。
