同一星期內，先有發展商拆售疑似住宅的雍澄軒酒店房間，繼而有發展商入「流」標，導致天水圍港鐵天榮站上蓋發展項目流標。除了事有湊巧的可能外，坊間亦提供了兩套合理的經濟解釋邏輯，但都從陰謀論出發，難以檢測，我想提出第三套同樣合理的經濟解釋，且有前科可以佐證，以待大家日後科學實驗。
政府地產商博弈論難確證
第一套解釋以博弈論為基礎，認為發展商不滿政府近日的打擊樓市措施，故此聯手流標，令政府增加房屋供應的如意算盤打不響；又以出售疑似住宅的酒店項目，讓住宅買家可以避過政府開徵的額外印花稅和海外買家印花稅，圖說明政府的打擊樓市措施無效，明剃政府眼眉云云。這一學說大有市場，加上政府馬上推出加辣版打擊措施，明顯針對酒店拆售與之鬥法，令此說更囂塵上。不過相信雙方都不會承認博弈，實難以確證，是典型的特設理論（ad-hoc），徒有解釋今次事件之能力，卻無法歸納成一套放諸四海而皆準的一般化理論（generalized
theory），故無助於預測和解釋其他和日後類似的事件。
地產商先知論事後孔明
第二套解釋同樣博大精深，認為發展商春江水暖，早知政府即將有新一輪的打擊樓市措施，故此對投地出價變得審慎，因而流標。即使酒店會生金蛋，亦不惜殺雞取卵，在高位先行賣出，套現獲利。因為這一理論可能關係到內幕交易，估計雙方更加不可能承認，因此更加難以證實。但既然政府新招已出，這一解釋已經變成事後孔明，當然無法錯，是典型的套套邏輯（tautology），一點預測能力都沒有。即使有人能在政府出招前已經提出這一理論，但這一解釋的最大疑問是：為什麼發展商沒有同時把其他可出售的住宅單位推出市場，盡量減少損失。
我提出的第三套解釋比較單純，沒有深奧的博弈陰謀論，只有市場的適者生存和逆境自強論。先試解釋出售住宅式酒店行為：根據我2007年在國際期刊發表有關香港的跨境往來頻繁將導致住宅需求上升的文章[1]，含意指一種新的住宅需求模式出現，這些經常往返兩地的人，既想擁有固定的居所，但又不會長時間連續留在一地，若能把每月離港期間的空置期租出，不失為一種兩全其美的資產運用；但若需自行找租客和管理，未免費時失事，亦為現時住宅租約所不容；若索性住酒店，則既昂貴又不保值，更隨時因無房而要瞓街，市場因應這種新需求，推出服務式住宅和住宅式酒店，是房產市場的一種適者生存方法；加上政府近日打擊樓市，向住宅買賣收取高昂的額外印花稅和海外買家印花稅，成交宗數急遽下降，市場在困境中試圖創新，在合法的情况下避過稅項，乃逆境自強行為。
住宅式酒店應需求而生
類似的逆境創新方式，在房產市場司空見慣，其中有關分層出售的例子，更為大家所耳熟能詳，津津樂道。事緣戰後人口急增，樓價大幅上升，但因當時政府只容許土地以整幅地段型式買賣，所需金額並非一般市民所能負擔，市民雖眼見樓價不斷上升，亦只可望門興嘆。因此有投資者自發（或被誘使）與人合資聯名購買物業，最高紀錄曾出現百多人聯名購入一地段及建於其上的唐樓，然後各自佔用唐樓內的一個單位，是名副其實由市場因應樓價上升而創新發明出來的業權分拆方法。但買家須與多名不大相識的人合資聯名，又無相關法規保障，其風險之大可想而知，實不低於今日購買疑似住宅酒店之風險。田土廳的土地買賣紀錄卡系統亦因為一張紀錄卡無法印上百多個業主姓名而出現混亂，政府終於在57年前的昨日，即1956年2月23日發出第一份田土註冊處通函（LOCM#1），正式承認分層出售，並以類似公司法的概念，讓買家以不可分割業權份數持份者的形式，與其他同一樓宇的業權人共同擁有該物業，但各業權人對所購買的單位擁有獨自享有權，即擁有可排拒其他業權人進入該指定單位的絕對佔用權益，這種共有業權方法一直沿用至今，更影響到鄰近國家的房產業權發展，舉足輕重。
其實，分割業權的方式很多，包括最常見的分租和劏房，是以空間分割形式為基礎的拆售，與分層出售概念同出一轍。劏房很明顯是市場因應樓價和租金急升而自行創新發明出來，適應市場新需求的業權分割方法，可惜政府沒有理會市場的實質需求變化，並沒有把劏房加以規範和完善，只一味掃蕩和拆除，令到以空間分割型式的分拆業權風險愈來愈高，租金大幅上升。然而，業權除了可以以空間分割外，亦可以以佔用時間來分割，今次發展商出售疑似住宅酒店就是一個好例子，大家可以理解為業主共同委託酒店管理公司負責管理以分割時段出租的住宅安排，在法律的灰色地帶內試行把業權按時間分拆的嘗試。可惜政府同樣沒有接納市場的創新發明，更恐嚇買家該酒店經營權及土地業權可能會被收回，再馬上推出針對性和懲罰性新稅項，明顯是以博弈對抗、敵我思維分析現象，而忽略了政府對經濟創新和需求變化而來的制度理順責任。
流標為逼政府減地價
關於流標事件，看似與共享業權無關，其實同樣是市場回應樓價過高的逆境求存方法。事件中被訪的發展商眾口一詞指因補地價金額太高，其用心可能只不過是為了逼政府給予地價折讓，但亦點出了問題所在。政府（和港鐵）作為土地的大地主，要求發展商以現時的高樓價計算補地價金額，將來樓價下跌的風險卻全由發展商承擔，正如財爺所言，美國大有提早加息之勢，香港樓市泡沫岌岌可危，發展項目流標自然是意料中事。過往個案指出，其實發展商所要求的是與政府（大地主）共同分擔地價風險，合資發展；譬如著名的數碼港發展項目，就是由發展商提出創新建議與政府合資發展的成果，換言之，亦是市場透過分拆共有業權來解決資金和風險等問題的金融工程方法。至於納稅人是否因而被騙，則另有可議之處。
但政府加推辣招事件帶出一點更重要的信息，就是關於政府的雙重身分問題。政府一方面貴為土地大地主，以不可賤賣土地之名，收取全數土地增值所得的補地價金額，賺盡所有增值，卻同時擔當房產市場監管者角色，可隨時加收房產稅項和更改發展限制，令發展商和小業主無法賺盡原有增值，是現代版的只准州官放火制度。試想若果今次天水圍天榮站上蓋項目沒有流標，中標的財團以當時的房產稅項和發展限制來估價，然後同意支付標書所指定的補地價金額，政府卻在穩收該補價後，推出新房產稅項和新發展限制，令所餘利潤大幅下降，這豈不是一場騙局？一如盜跖所言？
因此，我曾提議政府把現時不合理的一次過收取地價做法，改回到正常的按年收取市價地租辦法，讓政府共同分擔後來因為政府更改房產稅項和發展限制所帶來的發展利潤或損失，透過共有業權的責任和利益來促使政府推行負責任的房產政策。
[1]
Yiu, C.Y. and Tam, C.S. (2007) Housing Price Gradient with Two Workplaces - an
Empirical Study in Hong Kong, Regional Science and Urban Economics, May, 37(3),
413-429.
