本文指出，用錯分析工具，是特區政府不懂如何控樓市的主因，並指出香港及中國均須努力提升其經濟管理水平。
在過往許多文章中，筆者已多次提醒特區政府，其最弱一環其實是經濟管理水平，尤其在判斷樓市泡沫問題上，連分析工具也用錯，再如此下去，將難逃樓市泡沫進一步擴大，並在數年後爆破，造成經濟災難，而此一災難極可能比九七還大。
忽略心理預期 所引發的龐大需求
首先再略為解釋，為何多數論者所用的供求線分析，其實會導致對樓市的錯誤判斷。以近期施政報告誤以為「公布較大長遠供應即可制住樓價」為例，第一個錯誤是忽略了「心理預期」和「市場行為改變」的影響，雖然近期樓價茘升起因於美國的量化寬鬆和上屆政府留下的樓市炸彈（沒有及早規劃足夠的土地供應及重建居屋），但2009年至今持續多年上漲的樓價，已自我衍生另一問題——即造成樓價續漲的心理預期，從而催生為數極大的投資性需求、投機性需求及其後的恐慌性需求，以致單純的增加土地供應已不能有效解決樓市續漲問題，必須同時以一波又一波的重措施遏抑上述的亢奮需求。
誤判樓市的市場結構
為什麼須如此重手？這就關乎特區政府的第二及第三個盲點。第二個盲點是不知道樓市的市場結構是informal cartel，即樓市只有需求線，沒有供應線，發展商是定價者（price setter），而不是price
taker，可透過行業慣例共同定出嚴重偏高的一手房價，並透過指標性效應（indicator effect），拉高鄰近的二手房價；發展商有托價能力，即當政府推出遏抑措施時不降價，以致只出現成交量急降，樓價輕微回順，在措施過後數月，發展商可藉其間累積的市場購買力及其定價能力，將樓價急速推上，以致樓市終以急漲——輕微鞏固——再急漲的形式，邁向終須一爆的泡沫。
不知樓市泡沫三期的特性
第三個盲點是未能清楚了解筆者有關樓市泡沫在孕育期、發展期和最後期的特性之論述，根據現今香港樓市的特性，應已過了孕育期，並在發展期中段，即已出現樓價續漲的心理預期和隨之的亢奮需求，稍後將出現多個「惡性循環」（如股價和樓價相互推上、資產價格和經濟景氣相互推上），以及樓價——租金——物價——工資相互推上的「向上螺旋效應」，再之後就是最後期，即龐大的羊群效應，將樓價推升至極度瘋狂及終須一爆的水平。以上論述意味香港樓價還會再上，但爆煲時會插穿現今水平，支持此一推算的還有﹕美國經濟還在復蘇、環球股市尚有很大上升空間和利息還有一段時期會維持在低位。
須再推壓需求措施
其實，筆者這個港人，自2009年至今已多次在星、港報章撰文（其後更上過兩地金管局，去信特首和以政策建議形式知會新加坡相關部長），提供上述分析，並指出須一早遏樓市，原因是一旦樓價續漲的心理預期成形，將衍生龐大需求，屆時必須以力度更大的遏抑措施，才可制住泡沫成形及擴大，無奈星、港還是因不同原因，錯失了最佳時機。然而，新加坡其後的七輪遏抑措施，還是值得稱頌的。但港府自早前的雙辣招（部分抄自新加坡第五輪遏抑措施），近期似乎還未清楚了解必須推出另一波遏抑措施，筆者希望港府深思其間利害，否則數年後將出現比九七更大的樓市泡沫爆破，港人受難及港府民望一鋪清袋之餘，亦會波及中國及鄰近經濟體。
須提升經濟管理水平
最後，必須重申，有否足夠經濟管理水平的人看管經濟，將是兩個世界——沒有伯南克，美國早前已陷入經濟大蕭條；沒有德拉吉，歐債危機已愈陷愈深（特里謝其實不行，現德國央行總裁對歐債危機的判斷也大錯特錯，只不過一般人看不出）；日本也是用錯人才有迷失20年（早前筆者已指出日本在海嘯後，應宣布以大量貨幣增發、而不是發債來支付災後重建，從而推低日圓，達到同時以匯率、貨幣增發和財政支出來帶領日本走出迷失20年的經濟困局，而日本新政府近期的類似措施，已開始顯現日本經濟將重新出發）。同樣，星、港現今經濟管理表現的差異，也是源於用了水準不同的人。究其原因，是香港許多相關人等只覑眼於個人利益計算，沒有盡心盡力去培養下一代經濟管理人才，而特首及一般人，又分不清楚哪些可用、可培養，哪些質素一般。要解決此問題，始終要多問沒有個人利益的行內人和依靠嚴謹的遴選制度。中國若想避免日後出現足以拖垮政權的金融風暴，也得在此痛下工夫。
作者是新加坡南洋理工大學經濟系副教授
