在過去數年愈遏愈升的情下，政府終於在10月26日推出新一輪的兩項遏抑樓市措施，其一是延長及加重現行額外印花稅的時效及徵收比率，其二是向買本港住宅樓宇的非本港永久居民和本地及外地註冊公司，在現有印花稅上，再徵收樓價15%的買家印花稅。筆者執筆時為措施推出後的周末，未能先知措施的成效，但正如本人在8月24日的文章〈港人港地難救近火，適時限購立竿見影〉已提出，在供求失衡的樓市，雖然大眾都認許解決方法為提升供應，但事實上提高建屋目標需時，刻下實在應為落實長遠房屋政策爭取時間，在「供應」以外，向「需求」下手。
面對外圍環境急劇變化，其實政府早應推出穩定樓市的措施。附圖清楚指出，樓價是在2009年美國推出第一輪量化寬鬆及中國政府推出4萬億刺激經濟措施後才開始脫離基本因素地上升。可惜，當時政府未及適當調整。事後回看，香港已經錯過增加供應的黃金時期。如今，樓價已自2009年初漲了差不多一倍。市民或投資者已對樓市必升有了預期。政府可以做的，除了增加供應外，還得採取一些非常措施，為樓市降溫，盡量擠掉樓市的泡沫，令樓價得以較合理地調整，讓樓市軟着陸。
下重藥 為樓市降溫
事實上，不同地方亦採取了一些類同的非常措施以應對當前形勢，以新加坡為例，當地政府除了增加供應外，還採取了一系列限購的措施以減少投資／投機性的需求，阻止樓市的升勢。
附表列出新加坡與香港自2009年開始所推行的行政措施及樓價升幅的比較，可以看出，新加坡政府在過去3年，其實已循序漸進地推行了一系列的調控措施，當中已包括香港政府在上周五所推的賣方印花稅及買家額外印花稅（Additional
Buyer's Stamp Duty）。不同的是，香港政府今次是大刀闊斧地一次過「下重藥」，有別於新加坡在3年間分段推出，而引入的買家額外印花稅比新加坡更重。
筆者同意非常手段適用於非常時期。從表中所見，香港私人住宅價格指數自2009年上升了87%，同時期新加坡落實執行樓市調控措施期間，政府組屋二手價格及私人住宅價格指數則只上升了39%及27%（同期，新加坡GDP增長還高於香港），當中可以看到措施的成效。值得一提的是，該等措施推出後，新加坡樓市雖然還繼續上升，但升幅已遠較香港來得溫和。
與新加坡相比，香港的私人房市約佔50%的總房屋供應（新加坡則只約為15%），觀乎坊間對內地人於本港置業的研究數據，內地人投資對本港樓市所產生的扭曲情要比新加坡樓市嚴峻得多，因此香港政府今趟一次過下重藥，限制外地人於本港置業，筆者認為應有為樓市降溫的作用。
因時制宜 理性看待限購
當然，筆者無意為政府政策護航抑或吹捧新加坡政府那一套。提出該等比較分析，旨在說明限購並不是什麼破天荒或大不韙的措施，為了保障本地居民及穩定民生經濟，不同地方的政府也有相類似的做法。且，限購的力度及形式可以因時制宜，視乎情去調整。
過去，社會上出現關於管制或調控市場的討論時，總有一些「聲音式主張」離不開自由經濟、「大市場小政府」這把尚方寶劍。然而，自由經濟也好，「大市場小政府」也好，它們都只是人類為求得到更美好生活的工具、手段，當這些工具、手段未能達到改善生活的目的時，政府便有需要介入。
正如筆者早前另一文章〈樓市一片火熱，冷靜判斷形勢〉所指出，本港樓市自2009年起的升幅已逐漸缺乏基本因素（主要為工資）支持，現時樓價相對本地人均收入的比率已經升至接近1997、1981年樓市爆破前的水平。面對第三輪量化寬鬆（QE3），這個情只會愈演愈烈。如果任由樓市跟隨自由市場的原則運行，政府什麼也不做，看來市場還未等到政府落實它的建屋目標（2015年或之後），樓價再大幅上升一輪後便因耗盡購買力而開始調整。政府的長遠房屋政策即大幅增加土地及樓宇供應，到落實時又會幫倒忙，加深樓市調整的幅度。可以想像，樓市將無可避免出現另一次的急升暴跌。
樓市泡沫已成，現在已不是討論政府應不應該干預自由市場運作的時候。只有雙管齊下地同時調控供應與需求，阻止泡沫再擴大，樓市才有望能於短期內降溫。
「捉到老鼠就是好貓」，自由經濟與穩定民生，還需要取捨嗎？
作者是新力量網絡理事、天駿資產管理投資總監
