中原地產研究部昨日公布最新數據，中原城市領先指數報一百零一點一七，創出九七年後新高；其中港島樓價率先創出歷史新高，指數報一百一十二點三，打 破二○一一年六月五日的舊紀錄一百一十一點八八，按周上升百分之一點三七。由於港島樓價向來領先大市，如今率先創出歷史新高，所以市場人士預料將會帶動整
體樓價向上。
金融海嘯後，全球各國競相以量化寬鬆貨幣政策救市，聯繫滙率保證及百分百資金保障吸引逾萬億資金聚港，加上期間人民幣兌港元滙 價升值三成，本港物業資產奇貨可居，遂成為各路資金追逐的投資對象。由二○○九年至去年六月，本港樓價累積升幅高達六成。其後，美國QE2結束、歐債危機 惡化及內地經濟放緩，本港樓價才見頂回落，平均跌幅逾百分之十。但今年聯儲局表明未來三年都會維持低息環境，本港不虞加息，供樓始終比租樓便宜，因着本港
一直有實質住屋需求，春節假期後，用家累積的購買力帶動中下價物業價格回升，加上市場對美國勢必推行QE3的憧憬，在通脹預期的推動下，本港樓價遂再現高
峰。
然而，今次的升市並未有成交配合。三月份本港十大藍籌屋苑的成交量只錄得六百七十四宗，較上月急挫百分之二十六點二，說明樓價只是典型的乾升。
其實，樓價的升跌，歸根結底決定於供求。差餉物業估價署日前公布二○一二年物業檢討報告，未來兩年新單位的預測落成量分別約為一萬一千八百九十個和一萬四千九百三十個，以去年的新單位供應只有九千四百五十個計，未來兩年新單位不虞供應，對樓價應有一定遏抑作用。
值得注意的是，本港樓市在二○○四年前後截然不同，未可同日而語。二○○四年前，本港基本上是全民炒樓，玩的是「置業階梯」遊戲，不同類型和價格的樓宇一環
扣一環，從低至高，層層相因。但二○○四年後，本港豪宅樓市率先復蘇，由自由行的投資需求帶動，早期並未惠及市場以本地住屋需求為主的中下價樓宇，物業市 場漸次兩極化發展，直至二○○九年市場上流動性泛濫，豪宅價格的瘋狂飆升，才對中下價樓宇再起拉動作用。然而，政府宣布推出新居屋政策，居屋定價放棄與市
價掛鈎，改以家庭收入為本，加上標榜以打壓樓價為己任的梁振英上台，未來樓市再度兩極化發展，機會壓一。
雖然根據統計，由一九九七年至二○ 一三年十七年內，私人住宅落成量總數三十萬三千一百三十個，每年平均供應一萬七千八百三十一個，而二○○四年以前八年的總供應量為十九萬三千一百四十個，
每年平均供應二萬四千一百四十三個，較二○○五年後九年的總供應量十萬九千九百九十個，每年平均供應一萬二千二百二十一個，多出約一倍，表面上似是過去九 年供應不足，因而導致樓價不斷上升，其實不然。因為二○○五年後的樓價已逐漸偏離本港經濟現實，與社會整體的購買力脫節，二○○九年後更陷入瘋狂狀態，樓
宇供應基本上以滿足外來及本地的投資需求為主，而非滿足隨着本港經濟增長而產生的本地住屋需求。如果梁振英加快興建新居屋步伐，增加公屋單位供應，基本上 可以滿足本港中下層市民的住屋和置業需求，未來私人住宅單位的供應，便會完全以滿足投資需求為主，尤其是來自內地和海外的置業需求。未來樓市的走向，相信
取決於內地經濟興衰、資金的流向和利率的變化，多於本港內部住屋需求。以過去九年私人住宅供應量每年平均約一萬二千個計，未來兩年的供應量肯定足夠有餘， 樓價要大幅上揚，恐怕有違供求定律，不切實際。
