香港特區政府繼承港英剝削性制度和政策，與地產商利益一致，社會為此付出沉重代價。
城市在什麼情況下會速朽，什麼情況下會騰飛？國家如何走上昌盛之路，或者墮落之途？這是最近在西方知識界引起廣泛討論的新書《國敗論：權力、繁榮與貧窮之源》（Why Nations Fail: The
Origins of Power, Prosperity, and Poverty）嘗試回答的大問題。
追求生活的舒適是人欲，也是天理。可是，即使有願意努力工作的人，還要有確保人的努力會得到回報的制度和組織；否則只有一隻翅膀，又如何飛得起來？《國敗論》的立論，是能夠推動和激勵人民有效地利用其生產力，以及創造和累積財富的健全制度和組織，乃國家成功和致富的關鍵。這些所謂「good institutions」包括法律給予私人產權的保障、履行合約作為一種生活方式、充分的投資自由和機會、低稅率、有效控制通貨膨脹，以及貨幣的自由兌換。
這種觀點其實並無新意，更談不上原創性，但值得香港人細讀和深思的是這本書第九章提出的「由富變窮」（reversal of fortune）的概念。作者指出，很多本來人口密集、資源豐富的國家，例如印度、印尼和秘魯，經過歐洲的殖民統治之後，都變得一貧如洗。原因是殖民者會透過各種剝削性、榨取性的經濟制度、政策和習慣（extractive
economic institutions），淘空殖民地的財富、資源和勞動力。
殖民地獨立之後，倘若因襲殖民者此等制度和政策，繼續榨取國民的收入，將大部分的財富由大眾轉移到少數的既得利益者和管治精英，則這個國家的經濟不振、民不聊生，可以斷言。
香港人對這類「剝削性的經濟制度、政策和習慣」當不會陌生。與其說香港有所謂地產霸權，倒不如說九七回歸之後，特區政府像得了遺傳病一樣繼承了港英政府一手建立的「剝削性的制度和政策」，包括土地資源的運用、對賣地收入的過分倚賴，以及容許地產商以合法行騙的方式經營等等。
身為全港的最大地主，特區政府成為了它自己政策最大的受惠者。在這個意義上，特區政府非但沒有被地產商脅持，反而地產商在賺取天文數字利潤的同時，無時無刻都在為特區政府的利益服務。積重難返，今日的香港政府已經走上不歸路；就連市區重建局和港鐵（香港鐵路有限公司）這些官方的公共服務機構，也以影子地產發展商的模式和原則運作。難怪市建局在香港成立多年，旺角、灣仔和尖沙咀不少地段也早已重建為豪宅和商場，但紅磡、土瓜灣、大角咀等舊區的最基層市民仍然要住在裂痕處處的危樓裏惶惶不可終日。香港市區重建的首要考慮是市場價值和發展價值，而非樓宇的殘舊和危險程度。居民的生活質素，甚至生命安全，並不會計算入方程式之內。
一國兩制的一個基本前提，是香港的資本主義制度在回歸後五十年保持不變。於是，保護地產商以及他們在建制和現狀中扮演的角色和獲分配的利益，也就成為特區政府不用言明也無需言明的基本職責；更何況特區政府一直堅持高地價政策，它與地產商的利益根本就是一致。
土地無疑是香港的珍貴資源，但長期以來，我們因為對這種資源的過度倚賴和估值過高，已經付出沉重的代價。《國敗論》的作者發現，天然資源豐富的國家未必會走上繁盛的康莊大道，反而容易跌入貧苦的陷阱；他們稱之為「天然資源的咀咒」（the curse of natural
resources）。
一個盛產某種天然資源的國家，自然會對這種資源特別倚賴。倘若這個國家缺乏良好管治，又或健全的制度不足，便不難成為貪污、高通脹，甚至內戰的溫床。盛產鑽石的西非國家塞拉利昂
（Sierra Leone）、盛產石油的尼日利亞和礦物豐碩的剛果都是活生生的例子。反觀同樣是石油資源豐富的挪威與位於中美洲加勒比海南部的特立尼達島和多巴哥(Trinidad
and Tobago)，卻因為懂得將從開發石油資源取得的利潤投資於教育及經濟發展，結果走上富裕之途。
至於香港的地產商，多年來從賣地和賣樓中取得天文數字的利潤，做著一盤穩賺不賠生意的他們當然不會大舉涉足其他業務，因為這樣做的機會成本（opportunity cost）太大。可是，其他各行各業卻要擔起難以負荷的經營成本——香港核心區的店租和辦公樓租金貴得驚人。結果香港變成了一隻只懂得一種戲法的小馬（one-trick
pony）。
