劉勵超:大隻蛤乸隨街跳？

政府無法於短期內大量增加樓宇供應，被迫自砸自由經濟的金漆招牌，出手干預市場，奈何連番推出抑制需求的辣招，但作用有限，故市場傳言下周三財政預算案宣布時，政府將再度出招。市民和地產商看在眼裏，各自做嘢。

地 產商一反以往的做法，於農曆新年假期開售新樓盤，市民反應熱烈，把高官和學者的樓市泡沫風險警告，一概當作耳邊風。筆者素來佩服創意無窮的地產商，一再對政府調控樓市的張良計，架起過牆梯。前天就有地產商盛大公演一場上午才宣布，傍晚便開售，吸引逾千人到場，在一小時內60多個以分拆形式出售的酒店客房全數售罄的好戲，震撼全城。

地產商食髓知味，以一貫唧牙膏式賣樓的手法去推銷餘下的數百個房間。這齣戲，叫座能力毋庸置疑，但稱得上叫座又叫好嗎？

從 輿論嘩然的反應，答案已是不言而喻。各方專家，包括資深房地產代理、測量師、建築師、城市規劃委員會副主席及研究房屋土地政策的智庫，均已從不同的角度和層面質疑分拆酒店房間出售的做法，以及提出日後可能衍生的種種問題，筆者在此不打算重複。在有關買賣合約條款細節不明朗的情况下，個人看法如下︰

快閃出售 買方不公

一、分拆出售營運中的酒店房間在香港就算不是創舉，畢竟有異於銷售一手住宅樓宇。地產商一方面標榜買家可以視買酒店房間作投資工具，但另一方面又說業主可入住其中，實質用途儼然私人住宅。賣房手法亦與慣常售樓手法無異，令人懷疑地產商是否藉賣酒店房間為名，推銷住宅為實。

回想多年前，地產商大力游說當局容許在規劃、建築及土地用途的規管制度中設立家庭式酒店類別，當時主事官員都擔心此類酒店落成後會變相成為住宅樓宇，但地產商力陳市場有確實需要，批評官員思維守舊，政府才接受所謂家庭式酒店。看來昔日官員的遠慮真的成了今天政府的近憂。

二、 地產商這次快閃式售房，有人評論是地產商預見樓市觸頂，或趕在財政預算案可能再出招壓抑樓市前趕忙出貨。無論動機如何，地產商要買家於極短時間內，未能充分了解此宗交易雙方的權責之前，作一個涉及數百萬元的决定，對買方並不公平，可嘆的是竟然有人搶購！據傳媒報道，買家之中有內地人和地產代理。難道是前者 無知，後者存心短炒，只要火速轉手，銀紙進了自己口袋，哪管買入酒店房間日後會出什麼問題？

三、基於酒店房間呎價比同區二手住宅單位呎價稍便宜，加上地產商聲稱有關交易毋須繳付額外印花稅（SSD）和買家印花稅（BSD），傳媒報道遂稱該批房間為筍盤。市民不是常常批評地產商賺到盡嗎？難道地產商發財立品，蛇年拿些筍盤回饋買家？

憂混淆私樓市場

四、雖然散買酒店房間是合法，但若此風一長，會否製造一批不倫不類的住宅單位，混淆私人住宅樓宇市場和影响接待訪港遊客的客房供應？香港還有多少個這類的酒店房間？當局宜盡早向市民交代，消除我們的疑慮。

假 若地產商覺得社會反應過敏、小題大做或意見偏頗，大可公開買賣合約條款及酒店售後營運的細節，仔細回應各界提出的疑問，還自己一個公道。政府昨天已就散買酒店房間一事發出聲明，有意購買酒店房間（作自住用途）的市民務必想清看楚，否則日後出問題，今天的安居兼發財大計，變成他日的噩夢，到時自能怪自己，請 不要找政府晦氣。

劉勵超 地政總署前署長

劉勵超: 施政報告為土地供應派定心丸？

借用商界語言，老牌名店「香港Incorporated」由梁振英先生在富爭議性的情況下接手掌舵後，昨天舉行了周年「股 東大會」。公司過往予人食老本、議而不决、見步行步、無視小股東利益、業績平平的感覺，新領導層希望一洗頹風，故此作天「公司主席」在發表的施政報告中，交出新管理層上場以來短短半年的中期業績報告省招牌，證明新政府的施政能力和辦事效率過人。

近日坊間早有人認為梁先生根本信不過，於報告還未出台時已斷言報告只會是假大空的奢談，這對梁先生未免不公道。我們應持開放的態度，暫且觀其言，聽其行，讓時間證明梁先生的施政報告是否只是一疊「你呃人」的空頭支票。回想末日港督彭定康將每年施政報告推出的新猷編成一張清單，到下一年發表新施政報告時，負責的政策局便要同時清楚向廣大市民交成績表，交代落實這些新猷的進展或結果，不得蒙混過關，可惜回歸後這項德政 卻無聲無息地被廢除了。為了顯示新一屆政府言而有信，說得出做得到，政府可以考慮恢復向市民呈交「年終業績報告」的安排。

一如既往，新一屆 政府在發表施政報告前，已把主要的新政策及措施斬件式向傳媒披露，昨天發表報告時已沒有為市民帶來多少驚喜。就土地供應而言，特首推出「梁十招」（報告第 73及74段），包括部分已開展了的措施（例如更改政府、機構或社區〈GIC〉用地和綠化地帶用途發展住宅），和積極跟進一些前朝政府沒有優先處理的工作（例如研究放寬凍結薄扶林和半山區的新房屋發展計劃），作為增加和加快土地短中期供應的一系列措施，又重申各項開發長遠土地供應計劃（例如大規模開發新地，建立充裕的土地儲備）。

此外，特首推出7招（報告第63段）加 大加快資助房屋供應。這一切措施目的無非是想給現在於一片樓荒聲中，急欲置業的市民，派一顆「房屋供應陸續有來，毋須現時爭崩頭上車」的定心丸，藉此減低短期房屋需求。但細看各項招數，有的並沒有確實的實現時間或百分百落實的把握，有的則要等多4年或以上才有眉目，對應付未來兩三年的公私營房屋需求，似乎 仍是杯水車薪。看來施政報告對樓市短期降温的作用應不會很大。從另一方面看，未來數年建造和相關行業的人手將會因建屋量增加而變得相當緊張，建築費亦會繼續攀升，樓價能不調高嗎？

篇幅所限，施政報告其他政策範疇，特別是與土地有關的環保和保育、文物保育，他日再談。就施政報告整體而言，特首於前提說，報告「勾劃長遠的藍圖和目標」，筆者原以為特首會和我們分享他對首5年任期屆滿時香港將會發展成一個什麼樣的城市和社會的願景、政府如何為實現這願景而制定的藍圖，以及打算採取什麼「適度有為」的措施，但把報告翻來覆去，看到的似乎只是針對解决當前「急民所急」而作的一大堆資源投放（input） 和出產（output），欠缺了交代推行這一切措施想得到的結果（outcome） ，為此有點失望，希望是自己心急走了眼。