鄒崇銘 ﹕ 查 找 失 蹤 人 口 聶 德 權

為 期 四 個 月 的 《 人 口 政 策 》 諮 詢 期 ， 在 2 月 23 日 宣 告 完 結 。 眾 所 周 知 ， 作 為 問 責 官 員 的 政 務 司 司 長 林 鄭 月 娥 已 於 去 年 11 月 「 臨 危 授 命 」 ， 撐 起 了 政 制 改 革 諮 詢 的 大 旗 ； 至 於 幕 後 主 腦 的 「 政 務 司 司 長 私 人 辦 公 室 專 員 ( 特 別 職 務 ) 」 、 前 社 會 福 利 署 署 長 聶 德 權 ， 亦 早 於 去 年 12 月 3 日 ， 獲 宣 布 接 替 黃 偉 綸 成 為 新 聞 處 長 。 《 人 口 政 策 》 諮 詢 期 尚 未 完 結 ， 聶 德 權 已 經 以 候 任 新 聞 處 長 身 分 ， 隨 梁 振 英 到 廣 東 省 進 行 訪 問 ， 更 遑 論 日 後 會 就 公 眾 意 見 進 行 分 析 。 對 於 一 個 如 斯 重 要 的 政 策 範 疇 ， 主 責 官 員 竟 然 在 諮 詢 未 完 前 相 繼 另 有 高 就 ， 難 免 令 人 感 到 萬 分 狐 疑 ， 其 實 這 個 諮 詢 還 是 否 存 在 ， 抑 或 根 本 從 來 也 沒 有 存 在 過 ？

猶 記 得 聶 德 權 的 新 職 務 ， 乃 是 和 新 聞 統 籌 專 員 馮 煒 光 的 新 任 命 同 時 公 布 的 。 但 到 底 是 對 這 位 梁 班 子 的 「 超 級 新 星 」 加 以 配 合 ， 抑 或 是 對 其 工 作 進 行 監 督 ？ 答 案 自 然 只 有 三 個 字 ： 「 無 可 奉 告 ！ 」

或 許 首 先 要 怪 罪 的 都 是 我 自 己 。 在 特 區 政 府 推 出 這 份 稱 為 《 集 思 港 益 》 的 「 人 口 政 策 公 眾 參 與 文 件 」 時 ， 還 竟 然 誤 信 以 為 真 ， 以 為 政 府 真 的 會 認 真 對 待 人 口 問 題 。 眾 所 周 知 ， 隨 近 年 中 港 融 合 的 步 伐 加 快 ， 跨 境 流 動 急 增 乃 是 大 勢 所 趨 ， 從 移 民 政 策 到 香 港 城 市 容 積 ， 都 是 香 港 迫 切 面 對 、 刻 不 容 緩 的 大 課 題 。 自 從 有 了 自 由 行 和 CEPA 等 政 策 ， 固 然 為 香 港 帶 來 了 短 期 巨 大 商 機 ， 但 同 時 亦 構 成 了 沉 重 的 社 會 成 本 。 假 如 政 府 願 意 正 面 和 認 真 處 理 ， 則 流 於 兩 極 化 和 情 緒 化 的 族 群 衝 突 ， 就 算 不 能 徹 底 消 除 ， 亦 可 略 為 有 所 紓 緩 。

《 人 口 政 策 》 大 龍 鳳

去 年 10 月 ， 打 開 《 人 口 政 策 》 文 件 一 看 ， 我 的 心 便 已 經 沉 了 一 大 截 。 首 先 ， 這 份 圖 片 極 為 精 美 的 小 冊 子 ， 內 裏 的 文 字 部 分 卻 貧 乏 得 可 以 ； 事 實 上 正 是 由 於 彩 圖 極 多 的 關 係 ， 要 下 載 這 份 重 達 百 多 Mb 的 pdf 檔 案 ， 就 算 電 腦 慢 一 點 也 完 成 不 了 。 其 次 ， 當 中 既 略 呈 官 腔 、 又 略 帶 胡 扯 的 措 辭 和 口 吻 ， 似 乎 出 於 人 口 政 策 督 導 委 員 會 的 集 體 創 作 ， 最 終 交 由 政 務 官 進 行 會 議 摘 要 式 的 記 錄 。 因 此 整 份 文 件 雖 觸 及 教 育 、 移 民 、 家 庭 、 長 者 等 等 眾 多 範 疇 ， 但 每 項 均 只 作 蜻 蜓 點 水 式 的 泛 泛 討 論 ， 亦 沒 有 太 多 具 體 政 策 方 向 和 落 實 措 施 。

最 後 ， 觀 乎 數 月 來 《 人 口 政 策 》 文 件 的 報 道 ， 政 府 的 關 注 焦 點 來 來 去 去 卻 只 得 一 個 ： 就 是 香 港 部 分 行 業 正 面 對 嚴 重 勞 工 短 缺 ； 而 「 真 正 」 的 解 決 方 法 亦 只 得 一 個 ： 就 是 擴 大 現 行 的 輸 入 外 勞 計 劃 。 也 就 是 說 ， 做 一 場 所 謂 《 人 口 政 策 》 的 大 龍 鳳 ， 戲 軌 其 實 只 得 一 條 ： 即 香 港 人 力 資 源 質 與 量 的 問 題 ； 而 整 齣 戲 「 內 定 」 的 主 角 也 就 只 得 一 個 ： 就 是 要 鳴 鑼 開 道 迎 接 未 來 的 輸 入 外 勞 。 最 難 得 是 督 導 委 員 會 內 一 眾 社 會 賢 達 、 專 家 教 授 ， 竟 也 願 意 紛 紛 粉 墨 登 場 撐 場 ， 貼 貼 服 服 地 擔 當 跑 龍 套 的 小 腳 色 。

輸 入 更 多 外 勞 ？

有 趣 的 是 ， 曾 一 度 是 政 府 御 用 智 庫 的 智 經 研 究 中 心 ， 最 近 卻 就 被 視 為 重 災 區 的 建 造 業 ， 是 否 存 在 勞 工 短 缺 大 唱 反 調 。 「 若 說 建 造 業 人 力 不 足 導 致 工 資 高 漲 ， 看 來 也 欠 缺 說 服 力 … … 2007 年 政 府 提 出 推 動 十 大 基 建 ， 各 項 公 共 工 程 陸 續 展 開 ， 建 造 業 失 業 率 回 落 至 2011 年 6 至 8 月 的 4.2% ， 註 冊 建 造 業 工 人 在 2011 年 亦 超 過 28 萬 人 。 當 時 政 府 評 估 未 來 十 年 建 造 業 人 手 供 求 ， 認 為 工 人 人 數 已 經 足 夠 。 2008 年 以 來 建 造 業 失 業 率 一 直 高 於 其 他 行 業 ， 2012 年 失 業 率 為 4.9% ， 就 業 不 足 率 高 達 7.9% ， 明 顯 高 於 整 體 3.3% 的 失 業 率 及 1.5% 的 就 業 不 足 率 ， 不 似 出 現 人 手 荒 。 政 府 現 時 鼓 勵 新 人 入 行 ， 到 日 後 十 大 工 程 結 束 ， 甚 至 可 能 出 現 更 多 「 有 人 冇 工 開 」 的 問 題 。 」 （ 《 智 經 時 事 分 析 》 ， 2 月 12 日 ）

另 一 邊 廂 ， 財 政 司 長 曾 俊 華 則 在 2 月 16 日 的 網 誌 中 ， 暫 且 充 當 了 林 鄭 的 替 工 ， 為 輸 入 外 勞 保 駕 護 航 。 但 他 所 提 出 的 理 據 ， 卻 竟 然 是 （ 又 一 次 ！ ） 應 以 新 加 坡 為 楷 模 。 「 新 加 坡 在 過 去 十 年 大 量 輸 入 高 中 低 層 次 的 人 才 ， 現 時 有 超 過 一 百 二 十 萬 外 來 勞 工 ， 佔 工 作 人 口 超 過 三 分 之 一 。 另 外 新 加 坡 也 大 量 填 海 造 地 ， 過 去 十 年 土 地 增 加 了 差 不 多 30 平 方 公 里 。 」 但 作 為 香 港 最 高 級 的 財 金 官 員 ， 財 爺 卻 彷 彿 忘 記 了 ， 就 在 剛 好 一 個 月 之 前 ， 曾 準 確 預 測 美 國 樓 市 及 信 貸 泡 沫 的 Jesse Colombo ， 方 才 在 《 福 布 斯 》 的 專 欄 警 告 ， 新 加 坡 正 邁 向 類 似 「 冰 島 式 」 的 泡 沫 爆 破 危 機 ！

畢 竟 ， 財 爺 的 網 誌 還 披 露 了 另 一 重 要 信 息 ， 就 是 在 管 治 者 的 眼 中 ， 「 勞 動 力 和 土 地 是 兩 個 最 重 要 的 生 產 要 素 （ factors of production ） 」 。 人 作 為 人 ， 對 在 上 位 者 只 是 服 務 於 經 濟 發 展 的 原 材 料 而 已 ； 因 此 號 稱 「 以 人 為 本 」 的 《 人 口 政 策 》 ， 自 然 亦 只 是 一 份 「 以 銀 為 本 」 的 宣 言 ！ 當 然 ， 這 些 早 皆 是 司 馬 昭 之 心 ， 路 人 皆 見 ； 我 在 諮 詢 期 完 結 還 要 重 提 這 一 筆 ， 也 深 感 自 己 未 免 過 分 天 真 了 吧 。

「 以 銀 為 本 」 的 《 人 口 政 策 》

俱 往 矣 ！ 都 只 能 怪 自 己 自 作 多 情 。 在 梁 振 英 上 台 前 後 ， 我 和 一 班 好 友 「 響 應 」 號 召 ， 參 與 「 全 民 搵 地 」 運 動 ； 而 結 果 也 收 穫 甚 豐 ， 就 是 發 現 政 府 坐 擁 大 量 空 置 閒 置 土 地 ， 卻 偏 偏 不 善 加 利 用 ， 而 專 向 那 些 無 立 錐 之 地 的 弱 勢 社 群 埋 手 。 我 們 又 拋 出 另 類 啟 德 規 劃 方 案 ， 輕 而 易 舉 地 在 市 區 黃 金 地 段 ， 尋 得 能 興 建 過 萬 個 單 位 的 用 地 ； 但 奇 在 政 府 卻 偏 偏 不 甚 領 情 ， 對 民 間 方 案 視 而 不 見 ， 聽 而 不 聞 ， 只 一 味 在 現 有 住 宅 地 上 提 高 地 積 比 ， 未 來 啟 德 勢 必 搖 身 成 為 香 港 新 的 「 屏 風 之 都 」 。 本 「 屢 敗 屢 戰 」 的 精 神 ， 既 然 政 府 再 提 出 《 人 口 政 策 》 ， 我 們 當 然 也 「 甘 願 效 犬 馬 之 勞 」 ， 嘗 試 進 一 步 探 究 香 港 的 發 展 前 路 和 困 境 ， 卻 竟 又 再 一 次 落 得 食 白 果 ， 表 錯 情 。

或 許 什 麼 研 究 、 什 麼 政 策 、 什 麼 諮 詢 都 是 假 的 ， 連 月 薪 十 多 萬 的 政 務 官 也 深 感 無 能 為 力 ； 想 要 看 些 動 真 格 的 東 西 ， 我 們 只 能 依 託 梁 振 英 。 施 政 報 告 開 篇 大 談 「 年 青 的 」 北 上 廣 西 賣 紅 酒 ， 相 信 大 家 都 仍 記 憶 猶 新 ， 千 萬 不 要 以 為 他 只 是 信 口 開 河 ， 我 深 信 這 才 是 真 正 的 《 人 口 政 策 》 ！ 隨 未 來 高 鐵 和 港 珠 澳 大 橋 開 通 ， 加 上 近 期 開 發 南 沙 的 鴻 圖 大 計 ， 顯 而 易 見 地 ， 我 們 的 特 首 已 不 再 是 香 港 的 特 首 ， 而 是 深 具 區 域 規 劃 和 佈 局 的 視 野 、 以 泛 ／ 珠 三 角 盟 主 自 居 的 特 首 。 而 在 他 治 下 的 香 港 人 ， 也 必 然 會 成 為 非 一 般 的 香 港 人 ， 不 但 養 老 我 們 有 「 廣 東 計 劃 」 ， 「 年 青 的 」 也 大 可 搵 食 行 遠 ！ … … 而 本 地 的 爛 攤 子 ， 則 留 給 不 會 在 普 選 投 票 的 外 勞 來 收 拾 ！ ！

無 論 是 當 官 的 、 參 政 的 、 社 運 的 ， 在 上 述 「 一 藍 子 」 的 土 地 、 房 屋 、 人 口 和 區 域 種 種 規 劃 下 ， 均 難 免 會 感 到 無 所 適 從 ， 得 過 且 過 做 些 會 議 摘 要 出 來 ， 但 求 「 我 要 做 好 呢 份 工 」 … … 然 後 收 工 ， 盡 快 失 蹤 ！ 但 無 論 如 何 ， 作 為 無 權 無 勢 的 民 間 研 究 者 ， 未 來 我 們 必 定 仍 會 一 如 既 往 ─ ─ 你 有 你 的 作 虛 弄 假 ， 我 有 我 弄 假 成 真 ； 你 有 你 求 求 其 其 ， 是 是 旦 旦 ， 我 有 我 繼 續 stay hungry ， stay foolish ， 認 認 真 真 、 勤 勤 懇 懇 地 做 好 研 究 本 份 。 歡 迎 有 良 知 的 政 務 官 在 公 餘 時 參 加 ！

謹 此 懸 紅 新 作 ： 《 以 銀 為 本 ： 7 評 香 港 產 業 及 人 口 政 策 》 一 本 ， 查 找 失 蹤 人 口 聶 德 權 。

鄒崇銘: 深港同城：屬於誰的融合？

最近到強國走了一圈，大家都在熱讀／熱話的書，名叫《舊制度與大革命》（圖），據說是十八大之後，最高領導層推薦大家看的。不過那已是160年前托克維爾的舊作，探討法國大革命爆發的社會基礎。路易十六大興土木、經濟急速增長，恰恰亦是矛盾最尖端、民怨最強烈、一發不可收拾的年代。鑑古知今，中央領導人一貫的思考模式。

內地的朋友評說，這本書的描述和現時國內情不太相似。十八世紀的法國仍是農業社會，還未踏入現代化的門檻；當代強國雖有8億農民，但已經是工業大國、世界工廠，問題主要出在城市工人已非農民身上。言猶在耳，便得悉廣州環衛工人罷工，城中鬧得熱烘烘的。

法國1789：增長激化矛盾

對此我倒有不太一樣的意見，雖知這本書乃寫於1856年，正是第二帝國急速工業化的年代。托克維爾開宗明義提出的詰問，是為何舊皇朝的一切封建官僚惡習，在數十年後乃悉數保存甚至變本加厲？鑑古知今，這其實同樣是作者的終極關懷。

有趣的是，書中亦有不少篇幅討論中央地區關係。隨覑貴族體制的沒落，中央官僚專制力量的伸延，只有少數地區勉強維持議會自治。這些省份把大量地方財政用於搭橋修路，試圖搶佔新興的全國市場。但在沒有民主選舉之下，地方議會卻淪為特權階級分贓的場地。「人們常常花費金錢使通向城堡的道路更舒適，卻不用來使市鎮或村莊的入口更方便。」

巴黎1848 - 地產霸權元年

筆者最近倒是在看另一本關於第二帝國的書——大衛哈維的《巴黎；現代之都》（按）。路易拿破崙在1848年民眾革命後伺機奪權，但在欠缺民意基礎之下，亦只能通過大興土木來支撐經濟。在1850至1870年期間，法國鐵路總里程由不足2000公里，大幅提升至逾17,000公里；還有聞名的奧斯曼方案，將巴黎的舊區夷平，換上筆直的林蔭大道，即令巴黎住宅價格大幅茘升。

奧斯曼所推動的巴黎空間全面改造，乃是歷史上首次通過城市化和大型基建，吸納過剩的資本與勞動力，化解政治經濟危機的嘗試——儘管它只是將危機拖延而非解決。一點也不誇張地說，這正是百多年來蔓延全球的地產霸權的起點。1850年代的巴黎、1950和2000年代的美國、1990年代的東亞，不同模式的地產霸權，均經常被哈維並列對照。

然而，由此第二帝國陷入地產霸權的泥沼，不能自拔。為了支持龐大的基建開支，只有賴與金融資本的緊密合作，藉此吸納市場上過剩的資金和勞動力；而為工人提供大量建築崗位，則成為爭取民心的主要工具。但問題同樣在於，當基建工程一旦緩慢下來，則就業問題便即時呈現；通過中央集權推動房地產，亦造成利益分配的高度不平均；大規模的拆遷重建，令巴黎市民積累巨大的反政府情緒；市中心日漸被外來中產和遊客佔據，則進一步搗破「集體回憶」。凡此種種，皆為短暫繁華昇平種下急速衰敗的禍根。

基建運輸：為誰建造？

猶記得以往曾澍基教授提出「困籠經濟」，指香港資金工種大量北移，香港則面臨產業空洞化的危機；現在則恰巧形勢逆轉，2003年後強國雄厚的消費力大舉南下，從數千萬的豪宅到數罐奶粉，統統有殺錯、冇放過，港人連在銅鑼灣食碗麵也成為歷史。最近披露蓮塘口岸的文件，又再驚爆港府早已假設到2030年，深圳居民可免簽證來港。試問香港如此狹小的市場（從住宅、舖位到醫院脇位、學位……），又如何承受13億人民的消費欲望？

從特區政府來說，同城化的「政治意圖」固堪玩味，但鞏固階級特權的「利益動機」卻更鮮明。施政報告中的新界東北、洪水橋、邊境禁區以至元朗南、錦上路、東涌新市鎮……涉及中港融合成分的固然有五成，但涉及區內新舊地主的暴利潛力、剷除在地弱勢住民則有十成！套用哈維的核心概念，可稱之為「掠奪性的資本累積」。環顧三任特首施政，說穿了皆只能借助金融地產炒賣，「打腫覑臉充闊佬」；唯一分別只在於：繼續吹大泡沫，還是不慎將泡沫弄破。妄想以市場方式解決住屋問題？不如改由四叔當特首好了。

哈維曾經提及類似「摩廈詛咒」的理論：當一些高聳宏偉大樓落成之日，便是所處城市經濟破產之時（想想1997年吉隆坡雙子塔、2010年迪拜全球最高大廈哈利法塔……）。這種關連看似「丁蟹效應」般荒謬，但其實蘊含了地產霸權的重大玄機：從地產開發到投入市場往往需時極長，短期市場供應的彈性則極低，因此它注定是投機性的行業，囤積空置則是必須的步驟。與層壓式推銷如出一轍（Ponzi scheme正是哈維常用的名詞），當大量資金被吸引進來後，做出令人驚歎的摩天大樓，往往已是這場遊戲終局之時。

而在此過程中，基建運輸則扮演覑舉足輕重的角色。這些花費龐大的公共開支，總是以公眾利益作包裝，但最終受惠的卻唯有土地擁有者。特區政府看似需要土地收益支撐庫房，但巨額收入最終還不是通過「基本工程儲備基金」，回饋挖岩洞、人工島的開發成本之上？再看鐵路發展策略檢討，「港深西部快速軌道」、「北環線」固然難說是否合乎營運效益，也不問為港人帶來多少發展機遇，但沿線新舊地主首先得益，內資可繼續大舉南下炒賣，則是不爭的事實。

優勢產業：誰的優勢？

不無荒誕的是，160年前巴黎的建築工人，儘管買不起親手興建的豪宅，卻對米飯班主奧斯曼愛護有加。地產霸權迷人之處，正在於能帶動一大串產業，營造出歌舞昇平的浮華景象。問題是一輪大興土木過後，是否被迫繼續開發新的項目？只能在地產泡沫之上，吹起更大的地產泡沫？

因此地產霸權勢不可擋、十大建設如火如荼之際，前朝還是拋出所謂六大產業，反倒新一屆政府不見如此「大有為」。自不待言，所謂優勢產業只是一面旗幟，不見任何實質內容，唯一路人皆見的活化工廈，不又是回到土地擁有者利益之上！無疑規劃上如有較合理的佈局，紓緩尤其是新界北的經濟和就業困厄，本是應有之義，但問題是每當新的產業政策出台，卻依舊盡向議會功能特權階級傾斜。環保園門檻極高令中小企業卻步，環保產業仍在自生自滅；醫療產業令原已不足的醫生更加供不應求，讓醫生更肆無忌憚地攫取壟斷租值，但整體產業的容量沒有提升，反而質素不住下跌……

問題顯然更在於六大優勢產業的根本思路，主要是從中港融合的角度出發，讓香港的服務業「走出去」，但對本土經濟，特別是就業的潛在貢獻，卻是空白一片。如此產業政策不但無助本土發展，反會加速資金人才外流，香港服務業盡變成「前海服務業」，香港粵劇亦僅剩下「私處Xiqu」！假如中港融合只是純粹市場經濟的作用，這原來是沒有什麼可爭議的，但一旦動用公共資源推動，那便涉及政策干預和導向的問題，很容易變成分餅而不是做餅的遊戲。

那些信奉「無形之手」的經濟學家，皆深明大集團最擅長影響決策過程，其實在強行製造僵化的政策界限，甚至不惜把原來的中小企趕絕，自上而下將原有社區和經濟活動剷除，從而獨享單一的壟斷特權，攫取極為豐厚的租值回報——這到底是所謂自由市場典範，抑或第二帝國官僚專制統治呢？

按：筆者上月在序言書室舉行讀書組，內容將在短期內輯錄成書，暫名《環球金融．地方智慧：大衛哈維近作選讀》，嘗試對地產霸權提供主流以外的另一論述。

鄒崇銘: 周日話題 - 啟德體育城爭議，已上了寶貴一課嗎？

（一）二元對立的鬥爭思維

10月21日，急風驟雨。

關於擱置啟德體育城的建議，媒體已經傳了好幾個星期。這天蔡涯棉來到《城市論壇》，不但說要將整個體育城推倒，還要以7倍的地積比率，興建2.5萬個公屋居屋單位，足以容納多6萬人居住。一下子大家都看得目瞪口呆，試想這是一個何等巨大的轉變——啟德人口將頓時大增70％，居住密度大概可以比得上天水圍，一切交通社區配套設施得從新規劃……難道，就如蔡先生所言，這純屬個人而非特區政府意見？！

10月23日，風向逆轉。

蔡涯棉口風突然一轉，說只需用體育城約一半、即10公頃的面積建屋。而且整個啟德發展區有逾百公頃休憩用地，撥一小部分便可妥善搬遷體育設施。蔡先生還對於引起巨大爭論，向體育界表示歉意。這些不斷大幅調整的「個人意見」，到底是什麼葫蘆賣什麼藥，背後又隱藏了什麼計算和後覑？

10月26日，波瀾不興。

就在腦海裏疑團重重之際，形勢卻早已急轉直下，林鄭和一眾局長跳了出來，說啟德體育城將完封不動，一切照舊——而不變的理由卻竟然是﹕城規會改變規劃用途需時——彷彿是說，過去數天蔡先生發表「個人意見」前，原來對城規會程序竟一無所知？！

這一周的戲劇性發展，彷彿亦是過去15年香港的縮影——要麼像董建華般雷厲風行，要麼像曾蔭權般原地踏步；要麼便每年大建8.5萬單位，要麼便2、3萬單位也建不起來；要麼便一年來4、5萬個雙非嬰，要麼便「一個也不能多」；要麼像上任前的CY只講中港融合，要麼像他上任後只講「屬於香港人的新市鎮」……到底香港要走的路是什麼？市民真正的需要是什麼？看不見，聽不到，總之一切政治掛帥，非黑即白各走極端。

（二）啟德原規劃的謬誤

兩周之前，10月14日，本土研究社發表啟德規劃的另類方案。

出乎我們意料，這個方案吸引了不少媒體報道，不熟悉我們的朋友大概會覺得，這只是爭取曝光的噱頭而已。其實我們的團隊有不少專業人士，對啟德規劃已研究了一段時間，發覺箇中一直存在不少謬誤，其實並沒有得到應有的重視。事實上，即使這周所有焦點都放在啟德，公眾對很多更加根本的問題，到頭來還是不甚了了。這裏可以隨便列舉一大堆例子來﹕

■若按去年《優化土地供應諮詢》期間，林鄭自己提出的著名準則——每100萬人需要1000公頃（即整個香港1％）住宅用地，再加上1400公頃配套設施；則啟德發展區的總面積328公頃，理應可以居住13.67萬人；但現時最終全區亦只有8.98萬人口，人口密度遠較上述標準低三分之一。

■啟德發展區的住宅用地只有36公頃，僅佔328公頃總面積的不足11％，公屋更僅佔總面積的不足3％；而且由於未有照顧到復建居屋的需要，在上月「梁十招」提出將1.1公頃改作居屋之前，原規劃中居屋土地的面積為0％。

■儘管啟德原規劃只有四分之一住宅用地被劃作出租公屋，但亦已足以興建1.3萬單位，足夠3.4萬人居住；相反餘下四分之三的私人住宅用地，卻僅能居住5.6萬人（圖一）

■啟德原規劃有近四分之一的私人住宅用地，乃是屬於「住宅丙」的低密度豪宅，坐落在啟德跑道末端的郵輪碼頭旁邊，估計那裏僅能居住3000人。

■若從住宅用地的人口密度計算，出租公屋每公頃能住約3700人；相反私人住宅每公頃只能居住2000人，土地使用效率只及公屋略高於五成；若只計算上述的「住宅丙」的低密度豪宅，則每公頃僅能住不足500人，只及公屋的一成多而已。

■若從公私營住宅的人口比例計算，出租公屋人口僅佔區內總人口37.7﹪，不但遠低於1990年代末《長遠房屋策略》的60%比例，亦遠低於近期新界東北規劃建議的43﹪。

（三）「體育城vs.公屋／居屋」謬誤

從以上數字可以清楚看見，啟德發展區的根本問題，並不出在「體育城vs.公屋／居屋」，如此簡化煽情的對立面之上；啟德原規劃（圖二）的根本謬誤在於浪費土地資源，整體建屋密度過低，未有好好地做到地盡其用。只要看看本土研究社的另類方案（圖三），在悉數保留體育城設施的前提下，只需將原有的「住宅丙」取消，已足夠興建多逾萬公屋或居屋單位，額外容納近3萬人居住，效果一目了然。不要忘記，這個方案並沒有像蔡先生般，主張大幅提高地積比率，製造新的屏風樓圍城。

提起屏風樓，大概正是扭曲時下規劃論述的罪魁禍首，令降低香港總體的建築密度，「提升居住環境質素」，彷彿不知從何開始，變成了毋須思考的全城共識。但假如大家能更事實求是，便會發展屏風樓問題的出現，其實並非源於總體規劃的建築密度過高，而是只在於個別樓盤超乎尋常的密度極高，「不患寡，而患不均」，兩者之間的差別可說是差之毫釐，謬之千里。事實上，正是由於總體規劃密度不斷降低，才更有利於個別發展商，申請將個別樓盤的建築密度不斷提高，「你不屏風我，我便可屏風你」，形成同一區內發展密度極不平衡的怪現象。

其實居住在1990年代以前落成公屋的居民，普遍皆不會感到居住環境過於擠迫，更絕不存在屏風樓壓境的慘狀。可見居住環境質素並不一定和發展密度掛鹇，反而更加與合理的規劃佈局有關。今年剛好亦是香港大會堂五十周年，大會堂高低座錯落有致的佈局，竟承載多不勝數的繁複功能，其可用性甚至要比面積大三十多倍的西九文化區要高，可見合理的密集綜合土地利用，並不一定比低密度的擴散式發展為佳。

如何在有限土地資源和相當發展密度之間，尋求一個市民接受的平衡？美國經過數十年偏重低密度的市郊（suburb）的城市擴張模式（urban spawl）後，近年亦重新出現偏重集約城市（compact city），強調更有效利用土地的新城市主義運動（new urbanism），詳見Emily Talen的New urbanism and American planning: the conflict of cultures一書的介紹。澳洲學者Barrie Shelton等人的新書The Making of Hong Kong: From Vertical to Volumetric，更將香港視作集約城市模式的典範，只要得到恰當的運用，擠迫不再負面，反而是正面的規劃元素。這些討論，對香港土地供應不足的問題均具有重要啟示。

（四）關鍵在「豪宅vs.公屋／居屋」

土地供應不足的問題，關鍵並不在於「體育城vs.公屋／居屋」，而是在於「豪宅vs.公屋／居屋」。

其實這個看似過度簡單的結論，已足以將整個香港土地以至房屋供應問題的癥結概念化。政府手上坐擁大量空置土地（見另文），先不好好思考如何更加善用，又或一味推向低密度發展，卻同時不斷向未被破壞、不宜作大規模開發的鄉郊埋手，突顯了「有地冇人用」、「有人冇地用」的荒謬情。

大家當然會問，香港的私人住宅甚至豪宅，不是供應不足才令樓價失控嗎？我想一個最簡單的答案是﹕導至樓價失控的元兇，是美國的歷次量寬、負利率效應和香港的財金政策——難道你會真心相信，以香港樓市一個小小的水塘，只要稍稍加以擴闊一點，便能承受得住全球湧至的財金巨浪？眾所周知，香港愈是昂貴的住宅單位，它的投資甚至是投機價值，往往便比實用價值要高得多。要解決香港的房屋（而非樓市）問題，答案其實只有一個﹕就是興建更多實用價值較高、而非偏重投資價值的單位。此舉亦可令相同面積的土地，能容得下更多的人口，而不是一味只強調降低建築密度。

蔡先生既作為長遠房屋策略督導委員會成員，大概亦可以收拾心情，不要再總是打非住宅用地的主意，而多從住宅類型和善用土地覑眼。來年公布的長策，大可重新考慮根據過往的政策標準，在未來香港的新增住宅供應中，將公營房屋的比例定為60％，私營房屋的比例定為40％，如此才是正本清源的治本良方，解決普遍香港市民的實際住屋需要。

鄒崇銘 本土研究社