蔡涯棉﹕梁振英山頂物業僭建事件不涉誠信 ——致社會各界人士的公開信

近日行政長官梁振英的山頂物業僭建事件再度受到社會各界人士關注。我本身從事地產行業多年，對物業交易及物業僭建的情較為了解，而且過去數月我亦對事件十分關注，並且作出一些了解和分析，所以我希望將我的分析及意見和社會各界人士分享，以便社會能更理性地理解、分析及判斷事件的性質及事件是否涉及誠信。

在各項疑問中，部分包括玻璃棚、5號屋的地庫僭健問題等較早前經討論後已被社會各界理解，而我數月前亦曾撰文論述，所以我會集中討論近期社會較關注的疑問。

我對「僭建疑問」的剖析

在撰寫本信件時，我詳細閱讀了梁振英有關山頂物業的聲明，亦考慮了眾多傳媒在近期報道中所提出的疑問，現將我的分析、觀點及意見闡述如下：

疑問一：有關玻璃棚的疑問

在僭建事件的回應中，有傳媒指出候任特首辦曾回覆玻璃棚的前身是木花棚，在梁振英於2000年買入物業時已經存在並不符事實，木花棚應是梁振英買入後一段時間才出現的，為何候任特首辦的回應失實？

剖析一：事件在12年前發生，而且木花棚及玻璃棚在獨立屋的配置上屬於較輕微的變更，梁振英多年來要處理的事情繁多，我們「易身處地」想一想，若事件發生在我們身上，我們能否記得一清二楚十多年前的情。何，候任特首辦要馬上回應，在時間壓力下梁振英能否有時間向家人求證及再三核實才回覆。儘管如此，記錯也是錯，但這絕對扯不上「誠信」這兩個字，怎樣說也說不上誠信問題。

疑問二：4號屋地庫僭建處理的疑問

梁振英於去年11月私自密封4號屋200呎違規擴建地庫，為何沒有通知傳媒，又為何今年6月向傳媒否認？

剖析二：首先4號屋地庫擴建部分並不是梁振英僭建的。當他去年10月發覺後迅速於去年11月拆除和以磚牆密封。去年10月時若傳媒詢問他4號屋地庫有否僭建，他應回答「有」，但去年10月、11月並無傳媒查詢。今年6月當傳媒查詢時，因為僭建已拆除，4號屋地庫確實沒有僭建，所以回答「沒有」是根據事實的表述。試想，若有人問你所住的居所有否漏水，假若以前有但今天沒有，你會如何回應？你回答「沒有」完全是事實。至於有人說你為何不回答說「現在沒有，但以前有」，我認為這額外資料是否給予，因人而異，但第一種說法完全符合事實，並沒有錯。

疑問三：為何沒找專業人士及通知屋宇署而進行4號屋地庫拆除工程？

剖析三：從我在地產行業的多年經驗所觀察，絕大部分業主處理這類在裝修工程中屬於較小型的工程，一般都交由裝修公司／工程公司去處理，甚少人會找專業人士去做。試想絕大部分的大型住宅，低密度洋房及屋的裝修工程都交由裝修公司去做，更何只是拆除面積較小的擴建部分及以磚牆密封。至於為何沒有通知屋宇署，以我了解，絕大部分業主在處理這些小型工程時並不知要通知屋宇署。所以，梁振英不知道要通知屋宇署是可以理解的。

疑問四：為何不公開買入後為其檢查物業的建築測量師身分？

剖析四：在梁振英的聲明中清楚闡述建築測量師是以朋友關係義務提供意見。既是義務性質，梁振英不公開其身分要求其交代負責，是對該專業人士公平合理的做法。另一方面，10多年前大部分找專業人士檢查的業主的關注點並不是僭建問題，因社會對僭建關注是近幾年的事，以往的關注點是樓宇安全及重大結構的改動問題，所以很多專業人士都不會詳細研究現有物業（特別是較新的物業）是否有僭建。

我對事件的觀點和意見

1. 我認為過去多年來香港絕大部分業主對僭建的關注和認識都非常不足，導致很多業主包括名人、高官等都被發現有僭建問題。有一點要注意的是，若大部分業主都對僭建的認識不足的話，這就不是個別業主的問題，是整體社會的僭建的認知及社會宣傳教育不足的問題。在這背景下，我們不應對行政長官、高官、名人作過度嚴苛要求，但這並不代表我們要縱容違規行為，而是要透過宣傳教育及要求違規者馬上糾正，將多年來的僭建問題逐步根除。

2. 在梁振英的山頂物業僭建事件上，我們看到梁振英在事件上確有疏忽及處理不完善之處，所以他多次向市民致歉。但是，他確實自始至終正視問題，而且迅速處理，更重要的是他在事件中僅屬疏忽，並不涉誠信。所以我認為社會各界應持理解包容態度去看待梁振英無心之失的疏忽，接受他的致歉。我希望事件能在充分了解討論後終結。往後，我們應該齊心協力，全力支持勤政愛民的行政長官梁振英帶領香港振興經濟，紓解民困、改善市民的生活。

蔡涯棉﹕贊成按計劃建啟德體育城

10月21日我在城市論壇上，提出要將啟德發展區現有規劃作住宅用途的用地的地積比率提高。基於9公頃公屋用地已在興建中，我提出將27公頃私樓用地的地積比率提高至7倍，增加1.5萬個住宅單位。同時我又提出政府若有合適替代土地，可將啟德體育城的逾20公頃用地改為住宅用地，興建約2.5萬個公屋及居屋單位。

當建議提出後，體育界人士很憤怒，表達了強烈不滿，認為啟德體育城地點非常理想，是經過業界十多年爭取得來的成果，對體育界及香港未來體育發展非常重要，擱置啟德育城對體育界及整體社會都有很大負面影響，而欣澳地點遠離市區，不適合興建體育城，落成時間亦難預計。部分體育界人士表現激動，提出若啟德體育城被擱置，不排除體育界上街抗議。

體育界的強烈反應令我意想不到。我原以為欣澳對體育界是一個可考慮選擇，但原來體育界認為啟德建體育城才符合業界的目標和要求，欣澳建體育城不受業界歡迎。我一向希望社會各界能和諧共處，在不同觀點和意見中，取長補短，達至社會共贏方案。所以10月23日我在電台節目中先就事件令到體育界不滿致歉，希望社會不要因我的建議分化，導致體育界上街抗議，繼而提出兩個修訂方案，包括在啟德發展區97公頃的休憩用地中，劃撥出20公頃作住宅用地，這樣就不會影響啟德體育城的計劃，及若不能在休憩用地中覓得住宅用地，則將啟德體育城的規劃縮小一半，用縮減得來的10公頃興建公屋。

地積比率提高部分休憩用地改住宅

在10月24日電台節目中，我再就建議導致社會分化致歉。我原意是希望能夠盡快增加公私營房屋供應，令住在惡劣環境的基層市民可盡快上樓，中產階層及年輕家庭可在充足的私樓供應下租樓及置業，不用支付昂貴租金及高樓價。但是，在我提出建議後，我詳細參閱報章社評，體育界人士及各界人士的意見，我同意除非政府能提供一個體育界贊成的替代方案，否則啟德體育城應按計劃進行。我一向支持興建體育城，認為體育城能推動香港體育運動和市民健康。但是，啟德發展區的房屋用地確實太少，地積比例太低，整個啟德發展區只規劃興建3萬個住宅單位，政府應積極研究增加啟德的房屋供應，以免浪費這塊大型的市區「熟地」。

我支持政府按原定計劃發展啟德體育城的決定。但是，我希望政府能夠將啟德發展區的住宅用地地積比率提高，並研究將部分休憩用地改作住宅用途，興建更多公私營房屋。今天公私營房屋嚴重短缺，市民居住困難，單靠增加啟德發展區的房屋用地及地積比例不足以解決問題，政府應全面檢視及適當提高市區及新界的建築密度及地積比率，同時須加快新界東北及洪水橋等發展區的發展，以及考慮在維港以外填海提供更多土地，才能滿足市民的住屋需要。

蔡涯棉﹕行政立法應共同做好民生經濟工作

10月17日行政長官梁振英出席立法會發表講話，指出香港面對不少深層次政治、經濟及社會問題。記得兩三年前，梁振英就經常發表文章，就香港的長遠規劃、人口政策、經濟發展、房屋土地問題、貧窮問題等作出深入探討，並提出政府應為香港作前瞻性的長遠規劃，訂下總體策略帶領香港經濟發展，解決各種深層次的民生問題。在行政長官競選政綱內，梁振英為香港作出一個長遠，全面的治港藍圖，從長遠規劃、優化人口、經濟發展及社會服務，以至優質生活和行政管治都一概並存。

不過，自7月1日上任後，雖然行政長官梁振英領導的新政府有心有力，勤政愛民，在短短3個多月就經濟及民生問題籌組多個重要委員會，更推出10多項利民紓困的民生措施及民生工程，但新政府施政舉步維艱，每天面對覑各種各樣的反對意見和負面情緒，使到新政府疲於奔命，需用大部分時間應付各式各樣的政治及意識形態議題，未能集結社會各界及市民力量，全力推動行政長官競選政綱的經濟民生政策。

新加坡經驗：長遠規劃 開放共融

目前香港的政治及社會環境令很多熱愛香港的市民擔憂。究竟香港應如何發展經濟，改善市民的收入，又應如何運用經濟發展帶來的財政收入去解決民生問題，這已經夠政府及社會各界頭痛。更何，我們要面對一個分歧的社會，要面對一個因政見不同而以「你贏我輸」，「你死我活」作為目標的鬥爭心態，究竟香港怎麼辦，市民怎麼辦。近日《明報》推出一系列的港星雙城比較報道及舉辦論壇，探討新加坡成功之處，成為城中熱話。與此同時，新一屆立法會議員剛就職上任，新議員能否放下分歧，聚焦民生經濟議題，共同為市民謀福祉，更為社會各界關注。

在長遠規劃方面，新加坡所做的工作遠比香港好。新加坡制訂人口政策，吸引高質素外來人才到新加坡，人數估計有80萬人，為持有外國護照的永久居民，大部分擁有大學學歷。提升新加坡的競爭力。與此同時，新加坡又引入百多萬持工作簽證的外地勞工，補充勞動力的不足。在房屋政策方面，新加坡的「組屋」為當地市民解決了居住問題，而更重要的是在面對投機炒賣，樓價茘升時，新加坡不但以額外印花稅壓抑炒賣投機，而且無論市熾熱或低迷，都不停開發可建房屋的新土地，使政府手上有充裕的土地儲備，可隨時按市場狀增加供應以穩定樓市。

在市場開放上，新加坡吸引來自歐美、中國、日本，鄰近各國的企業和投資者到新加坡投資及經營業務，更鼓勵新加坡人和企業到有潛力的國家和城市工作及開拓業務。其中，新加坡政府及工商服務業，看準中國商機，老遠跑到中國尋覓發展機會。在共融方面，新加坡對外來人士持開放、友善態度，令到新加坡無論在人口架構或經濟發展都能夠優化及獲益。

經濟民生 缺一不可

香港未來要做好的兩件事就是經濟和民生，而且缺一不可，只有兩件事都做好，香港才能繁榮穩定，市民才有好日子過。在民生方面，過去多年積累下來的房屋、土地、貧窮、醫療、教育、退休保障等深層次問題都需要解決，而且要盡快解決，才能紓解市民之苦。但這些深層次問題除須有良好政策措施解決外，更須政府投放大量財政資源，而且須長久持續、不可間斷，所以說明發展經濟對香港的重要。除開源外，更要慎用資源，將資源聚焦於幫助有需要的市民，例如長者生活津貼須作資產申報，才能確保政府有足夠財政資源，長期幫助有需要的市民。

在10月1日的國慶酒會，行政長官梁振英指出香港必須有較高和持續的經濟發展，才能解決社會上長期以來存在的各種民生問題，而籌組「經濟發展委員會」和「金融發展局」就是要掌握好內地發展帶來的機遇。今天，國家經濟的高增長，13億人口的龐大市場，是全世界包括新加坡所積極爭取的。香港不但佔有地利，更得到國家支持，未來香港的經濟發展，下一代的機會，都離不開這個龐大的高增長經濟體系。香港應繼續以開放共融，積極進取的拼搏精神，在經濟領域闖出一條康莊大道，然後用經濟所得的成果與市民共享，幫助有需要的市民。

存異求同做好民生經濟

過去數月，各政黨及不同政見人士聚焦於政治及意識形態議題，社會未能集中討論及推動民生經濟政策。我理解不同政黨及政見人士在政治及核心價值議題有不同立場和見解，但在民生經濟議題方面，政府、建制派及泛民的理念和想法較接近，應有很大合作空間。

我期望新一屆的立法會議員能夠與行政長官梁振英領導的新政府在民生經濟問題通力合作，再結合社會各界的力量，共同促進香港經濟發展，推出更多利民紓困措施，改善市民生活。

作者是資深地產界人士