姚松炎: 周日話題 -「填海造地，讓你住得寬」是一道偽命題

政府正展開第二輪有關填海選址的諮詢，彷彿大家已經同意了填海造地的建議，但實情卻是在第一輪諮詢中，最多人反對的是填海！其實，「香港應否填海造地？」是問錯了問題，情況就如同一對新人，結婚擺酒，卻無權決定請誰人及請多少人，一切只能靠估，怎料雖已筵開百席，但仍客似雲來，部長提議﹕「不如拆鰦間新娘房，開多兩圍好唔好？一來可以賺更多，二來可以坐寬些。」

但問題明顯有二，到底還有幾多賓客會來？拆完新娘房開多兩圍，再有人來點算？這解決方案根本難以永續。而且，酒樓當然可以賺多兩圍錢，但對新人而言，既然不知誰會來，賓客做幾多人情天知曉，一旦遇上宴會騙徒，隨時得不償失。所以答案一字咁淺，若沒有長遠人口政策，填海與否無從討論，亦不應討論。

欠可持續人口政策

香港至今仍然沒有人口政策，一直只有人口估算，而且年年估錯，一改再改。香港亦沒有選擇和限制新移民條件和數量的權力，誰會來、來不來、幾時來，一切不知，所以政府亦沒有任何相對應的土地房屋政策、教育政策和醫療政策等等，只可聽天由命，因此亂象頻生。如昨天拆校，今天復建；曾以「接生」興辦醫藥港，今卻不准孕婦來產子；前朝曾歡迎來港買樓投資作移民，今朝限令港人港地兼罰境外印花稅。朝令夕改，皆因沒有可持續的人口政策。

觀乎新加坡最近展開有關土地開發的諮詢文件（人口白皮書），皆必先有人口增長規劃，然後可計土地面積；而且內容詳列各類新增土地建議用途面積，從而衡量各項經濟發展策略價值。反觀香港的填海造地諮詢，只有填海幾處選址，竟無土地用途規劃，既無遠景宏圖，即就人口承載資料與相關經濟發展理據皆欠奉，又一次讓人比下去。

其實，港海有限，外資無窮，以有限的香港海洋面積，填來建屋出售，企圖解決全球資金過剩，中國人民居住問題，未免夜郎自大，螳臂擋車。須知外資來如風、去如電，迅來速往，變幻莫測；今時負利率、低幣值，大量外資來港炒港地；他朝美元強、利率升，財去樓空只可空自嘆。正如房屋長策會所言，土地需求，必須把住屋需求與投資需求分野，土地供應只應滿足住屋需求，怎可把一己珍貴土地和海洋資源，用作滿足炒家無窮之貪慾，只換來一疊疊無限量寬的「假銀紙」？

若想納百川、匯江海，鯨吞世界資金人才，永續發展無疆增長，或須土地自由流動，市場決定增減方成。現時香港以資金自由進出、貨物出入無阻、人口流動自由，而聞名於世，多年勇奪「世界最自由城市」寶座；但土地進出沒有自由，坐困愁城，難展抱負，因為供應沒有彈性，只剩價格調節一途。譬如今時房產需求既從境外來，土地供應當應從境外找，澳門既有橫琴先例，直可向中央取地發展，滿足境外需求，方能永續。

填海效益低

況且，今次政府建議的五處填海選址，即使全部成真，亦不過提供600公頃土地，而且造價高昂，需時極久，破壞生態無法補救；所增土地面積遠不及馬上釋放800公頃新界棕土，或者1300公頃丁屋空地，以及善用現時大量空置的1500公頃工業地（其中300公頃為空置官地），甚至考慮只減少1.5%的郊野公園，就可騰出600公頃土地，何必傷天害理，勞民傷財，未見其利，先見其害！

更重要的是，到底填完今次海，下次又如何？究竟政府的土儲政策是只填今次，還是陸續有來，成為日後主要供地策略？理據何如，怎能永續？抑或是見步行步，「落莊關人」？現時香港陸地面積合共110,400公頃，已發展用地只佔25,000公頃，不足四分之一，住屋用地更低於7%，何須緣木求魚？海洋面積為165,103公頃，不但水深浪靜，而且聚氣藏風，生態價值無價，海洋資源不菲；填海固然可以造地，但與其他增地方案相比，熟優熟劣，還應審議周詳，方能定奪﹕怎可未審先決，以「住寬些」來誘人和議？

最後，到底填了海，增加了土地供應是否就能讓市民住寬些？這是一道偽命題，看似合理，卻從無實證，兼且邏輯有誤。香港自開埠至今，填海不知凡幾，但除了豪宅區和九龍塘花園城市的低密度規劃外，大家何曾住寬過？事實上，戰後英國規劃師來港為香港製訂的首份規劃大綱，本來建議填海造地後發展低密度花園城市，人口密度為每公頃810人，可惜人口急劇上升，最後通過的規劃大綱竟然變成每公頃2560人，至今仍維持在1740人或以下。土地多了，環境改善了，生活成本下降了，外來人口自然增加，直至供需平衡，租金自然又回到土地最高租值，達至薪金中位數難以負擔水平，然後大家只好削足就履，愈住愈細，昔日籠屋板間房，今有ṃ房棺材屋，怎會無端讓人住得寬！

再者，回歸後政府推行「八萬五」建屋量大增政策，大家有沒有因此而住寬了？當土地供應大幅增加，樓價預期下跌，請問你會因此而多買幾百呎住寬些，還是賣出幾百呎住細些，減少樓價下跌損失？未上車的是會買大間些，還是不敢上車？1999和2002年的私樓供應量高達35,222和31,052間，是回歸後的建屋量高峰期，年增長率達58%及18%，樓價亦下跌了15%和11%，但同期社會上反而出現大量ṃ房棺材房，面積小至不足100呎。「八萬五」政策清楚告訴我們，當土地供應增加時，大家賣樓唯恐不及，哪會住寬些！

取捨方能住寬些

居住面積其實只是眾多選擇居住因素之一，選擇面積或其他因素只是一種取捨（trade-off），譬如住偏遠郊區就可以住大單位，住市區唯有住細間房；想住大單位，可以選舊樓，同區新樓同價錢當然會細好多；這些都是老生常談。若果硬性規定最低人均住屋面積，只會減少其中一種取捨選擇，終於想住市區的都被迫住入郊區，想住新樓的都只能搬上舊樓。真正可以讓人住寬些的方法，只有讓市民的收入有實質增長（相對於通脹及相對於其他人），而土地和房屋供應又沒有壟斷，願意為住屋面積而取捨的才付擔得起選擇住寬些。

（檢閱政府多年來錯估人口與土地需求的相關內容，刊Sunday Workshop「通識導賞」。）

林茵: 通識導賞 - 冇地 係真唔係？

活在香港，「地少人多」是自幼在教科書上讀到定理，「土地供應不足」、及早「建立土地儲備」，則是官員念茲在茲的口號、也是回應住屋和樓價問題的標準答案。

因香港「鬧地荒」，所以海一定要填，公眾討論只能限制在填哪裏及如何減少對環境傷害的層次。

日前第二期「 優化土地供應策略」諮詢開始，從早前的二十五個填海選址中選了五個，連同人工島、岩洞，計劃造地三千公頃，未諮詢完已一副勢在必行的模樣。

不如停一停，諗一諗，

為何要增加土地供應？

什麼是土地儲備？

我們真的不夠地嗎？

去年匆匆下台的前發展局長麥齊光，最大貢獻是告訴我們政府一直秘而不宣的資料——

原來公眾早就擁有多達二千一百公頃的空置住宅地，惜討論未及深化就被其他議題掩蓋。

本土研究社剛出版的新書《不是土地供應——香港土地問題的迷思與真象》就為香港的土地、人口、房屋問題全面埋單計數，可說是理解香港土地問題入門必讀。

透過整全的數據和政策分析，該書拆解刻印在市民腦海多年的「地少人多」和「土地供應不足」兩大迷思；而真象則是，一味增加土地供應，不但不是解決問題的方案，反而是今天廣大市民陷入住屋困境的起源。

本文歸納書中一些精華論點，願更多香港人能認識自己的城市、自己的土地。

本書指出，官方指容納180萬新增人口即要增加4500公頃土地，原來亦沒有嚴謹基礎。官方按2010年700萬人口用了約7600公頃住宅地，及9900公頃配套基礎設施用地，得出住宅與配套用地比例約為1：1.3。

繼而推算出：

■每100萬人需要

1100公頃住宅地及1400公頃配套基礎設施

■新增180萬人就需要

2000公頃住宅地及2500公頃配套基礎設施，合共4500公頃

前述已指出，政府人口推算修改為2039年有842萬，新增人口減至132萬，則按政府的方程式，未來26年的新增土地需求應修正為3300公頃。

不容忽視的是，這套算法的基礎其實非常粗疏，當中完全沒有評估過，新增的人口將會居住公營房屋、私人樓宇還是鄉郊居所。從附圖可見，居於不同種類樓宇的居民，佔地面積大相逕庭。如果新增的132萬人口全是低收入人士，居住公屋，則他們的住宅連同配套設施只需1400公頃地了！沒有考慮未來人口的入息和住屋負擔能力如何，需求從何算起？而且，配套基礎設施包括工商用地和道路，當中道路一項，因往日各新市鎮之間分佈甚廣，需建公路接駁，故在往日的發展過程中佔地比重甚高，但今天的道路網已大致建成，未來再發展新的住宅區時，已未必再需要建這麼多的道路，住宅與配套用地的1：1.3比例亦有高估之嫌。

姚松炎 :住宅式酒店和流標的經濟解釋

同一星期內，先有發展商拆售疑似住宅的雍澄軒酒店房間，繼而有發展商入「流」標，導致天水圍港鐵天榮站上蓋發展項目流標。除了事有湊巧的可能外，坊間亦提供了兩套合理的經濟解釋邏輯，但都從陰謀論出發，難以檢測，我想提出第三套同樣合理的經濟解釋，且有前科可以佐證，以待大家日後科學實驗。

政府地產商博弈論難確證

第一套解釋以博弈論為基礎，認為發展商不滿政府近日的打擊樓市措施，故此聯手流標，令政府增加房屋供應的如意算盤打不響；又以出售疑似住宅的酒店項目，讓住宅買家可以避過政府開徵的額外印花稅和海外買家印花稅，圖說明政府的打擊樓市措施無效，明剃政府眼眉云云。這一學說大有市場，加上政府馬上推出加辣版打擊措施，明顯針對酒店拆售與之鬥法，令此說更囂塵上。不過相信雙方都不會承認博弈，實難以確證，是典型的特設理論（ad-hoc），徒有解釋今次事件之能力，卻無法歸納成一套放諸四海而皆準的一般化理論（generalized theory），故無助於預測和解釋其他和日後類似的事件。

地產商先知論事後孔明

第二套解釋同樣博大精深，認為發展商春江水暖，早知政府即將有新一輪的打擊樓市措施，故此對投地出價變得審慎，因而流標。即使酒店會生金蛋，亦不惜殺雞取卵，在高位先行賣出，套現獲利。因為這一理論可能關係到內幕交易，估計雙方更加不可能承認，因此更加難以證實。但既然政府新招已出，這一解釋已經變成事後孔明，當然無法錯，是典型的套套邏輯（tautology），一點預測能力都沒有。即使有人能在政府出招前已經提出這一理論，但這一解釋的最大疑問是：為什麼發展商沒有同時把其他可出售的住宅單位推出市場，盡量減少損失。

我提出的第三套解釋比較單純，沒有深奧的博弈陰謀論，只有市場的適者生存和逆境自強論。先試解釋出售住宅式酒店行為：根據我2007年在國際期刊發表有關香港的跨境往來頻繁將導致住宅需求上升的文章[1]，含意指一種新的住宅需求模式出現，這些經常往返兩地的人，既想擁有固定的居所，但又不會長時間連續留在一地，若能把每月離港期間的空置期租出，不失為一種兩全其美的資產運用；但若需自行找租客和管理，未免費時失事，亦為現時住宅租約所不容；若索性住酒店，則既昂貴又不保值，更隨時因無房而要瞓街，市場因應這種新需求，推出服務式住宅和住宅式酒店，是房產市場的一種適者生存方法；加上政府近日打擊樓市，向住宅買賣收取高昂的額外印花稅和海外買家印花稅，成交宗數急遽下降，市場在困境中試圖創新，在合法的情况下避過稅項，乃逆境自強行為。

住宅式酒店應需求而生

類似的逆境創新方式，在房產市場司空見慣，其中有關分層出售的例子，更為大家所耳熟能詳，津津樂道。事緣戰後人口急增，樓價大幅上升，但因當時政府只容許土地以整幅地段型式買賣，所需金額並非一般市民所能負擔，市民雖眼見樓價不斷上升，亦只可望門興嘆。因此有投資者自發（或被誘使）與人合資聯名購買物業，最高紀錄曾出現百多人聯名購入一地段及建於其上的唐樓，然後各自佔用唐樓內的一個單位，是名副其實由市場因應樓價上升而創新發明出來的業權分拆方法。但買家須與多名不大相識的人合資聯名，又無相關法規保障，其風險之大可想而知，實不低於今日購買疑似住宅酒店之風險。田土廳的土地買賣紀錄卡系統亦因為一張紀錄卡無法印上百多個業主姓名而出現混亂，政府終於在57年前的昨日，即1956年2月23日發出第一份田土註冊處通函（LOCM#1），正式承認分層出售，並以類似公司法的概念，讓買家以不可分割業權份數持份者的形式，與其他同一樓宇的業權人共同擁有該物業，但各業權人對所購買的單位擁有獨自享有權，即擁有可排拒其他業權人進入該指定單位的絕對佔用權益，這種共有業權方法一直沿用至今，更影響到鄰近國家的房產業權發展，舉足輕重。

其實，分割業權的方式很多，包括最常見的分租和劏房，是以空間分割形式為基礎的拆售，與分層出售概念同出一轍。劏房很明顯是市場因應樓價和租金急升而自行創新發明出來，適應市場新需求的業權分割方法，可惜政府沒有理會市場的實質需求變化，並沒有把劏房加以規範和完善，只一味掃蕩和拆除，令到以空間分割型式的分拆業權風險愈來愈高，租金大幅上升。然而，業權除了可以以空間分割外，亦可以以佔用時間來分割，今次發展商出售疑似住宅酒店就是一個好例子，大家可以理解為業主共同委託酒店管理公司負責管理以分割時段出租的住宅安排，在法律的灰色地帶內試行把業權按時間分拆的嘗試。可惜政府同樣沒有接納市場的創新發明，更恐嚇買家該酒店經營權及土地業權可能會被收回，再馬上推出針對性和懲罰性新稅項，明顯是以博弈對抗、敵我思維分析現象，而忽略了政府對經濟創新和需求變化而來的制度理順責任。

流標為逼政府減地價

關於流標事件，看似與共享業權無關，其實同樣是市場回應樓價過高的逆境求存方法。事件中被訪的發展商眾口一詞指因補地價金額太高，其用心可能只不過是為了逼政府給予地價折讓，但亦點出了問題所在。政府（和港鐵）作為土地的大地主，要求發展商以現時的高樓價計算補地價金額，將來樓價下跌的風險卻全由發展商承擔，正如財爺所言，美國大有提早加息之勢，香港樓市泡沫岌岌可危，發展項目流標自然是意料中事。過往個案指出，其實發展商所要求的是與政府（大地主）共同分擔地價風險，合資發展；譬如著名的數碼港發展項目，就是由發展商提出創新建議與政府合資發展的成果，換言之，亦是市場透過分拆共有業權來解決資金和風險等問題的金融工程方法。至於納稅人是否因而被騙，則另有可議之處。

但政府加推辣招事件帶出一點更重要的信息，就是關於政府的雙重身分問題。政府一方面貴為土地大地主，以不可賤賣土地之名，收取全數土地增值所得的補地價金額，賺盡所有增值，卻同時擔當房產市場監管者角色，可隨時加收房產稅項和更改發展限制，令發展商和小業主無法賺盡原有增值，是現代版的只准州官放火制度。試想若果今次天水圍天榮站上蓋項目沒有流標，中標的財團以當時的房產稅項和發展限制來估價，然後同意支付標書所指定的補地價金額，政府卻在穩收該補價後，推出新房產稅項和新發展限制，令所餘利潤大幅下降，這豈不是一場騙局？一如盜跖所言？

因此，我曾提議政府把現時不合理的一次過收取地價做法，改回到正常的按年收取市價地租辦法，讓政府共同分擔後來因為政府更改房產稅項和發展限制所帶來的發展利潤或損失，透過共有業權的責任和利益來促使政府推行負責任的房產政策。

[1] Yiu, C.Y. and Tam, C.S. (2007) Housing Price Gradient with Two Workplaces - an Empirical Study in Hong Kong, Regional Science and Urban Economics, May, 37(3), 413-429.

黎佩芬: 鴉！鴉！鴉！

梁振英上任推遲三個月才交出《施政報告》，梁粉和非梁粉都萬千期待，於是派出新入行的小記去親自見識，誰知他回來，變了鸚鵡：好悶呀好悶呀好悶呀，鴉！鴉！鴉！

是個凶兆不錯。

比起夠不上競選承諾那個「一年3萬」的數字，我最不寒而慄是，他說要研究更改半山發展地積比，大腦即時冒出樓山樓地塞爆香港的畫面，都是網民勁，立即就有圖睇（頁二）。梁振英說得多麼自然有氣派，彷彿打着解決房屋問題的名號，什麼都是妙策，邊度放得落就放邊度囉，橫空填個島出來，又得；學校社區設施公園通通讓路，起到樓就是神仙。OMG，他不是神仙，他是個測量師，no more, no less.

大西九海旁醜陋碩大的豪宅群，標誌一代特首曾蔭權的豐功偉業，看來，梁振英的氣魄更雄偉，可說回頭，要解決問題，隨口就說出要填個島，即便是，街邊阿伯都可以是特首。從此不要再說，香港沒人。

香港當然有人，Sunday Workshop訪問梁款，創意一街都是，只不過，吹得過大以為可以救港，就變成泡沫。香港還有宗師，安裕（頁三）看完早場說大早起脇都抵。影評人朗天更神，說那些金句對白，都是抖出了香港的集體意識（頁五）。

還有一個大師，大島渚（四維出世悼，頁二）。太可惜。

姚松炎: 朝令夕改，猛藥亂投的長遠房屋政策

特首的首份《施政報告》，劣評如潮，其中有關房屋政策，雖然着墨最多，卻被評為無心、無力，只講長遠願景，不見當下對策，市民在熱窩之上，難待遠水來救近火。

然而，這份施政報告的房屋政策最令人擔憂的，不在於短期對策的不足，而在於長期對策的藥石亂投，用力過猛。所謂「治大國若烹小鮮」，治理房屋問題，最忌朝令夕改，時急時緩，更忌忽然猛火，矯枉過正。

九七前 6場災難的教訓

鑑古而知今，其實香港的樓市在過去50年，已經因為政府的朝令夕改、猛藥亂投，而曾經引發6次災難，實不宜重蹈覆轍。

第一次災難源自1955年，當《建築物條例》全面修訂，取消多項重要的「發水」優惠，發展商群起反對，最後政府讓步，給予長達十年的寬限期，因而引發大批趕搭尾班車的發展項目，形成大量新建樓宇在這期間落成，60年代頭的私人住宅落成數量比50年代尾的急升三倍，從每年一萬個單位上升至三萬，比今天還要多。可惜時值大旱連年，發展商為趕政策死線，不惜以海水開石屎，導致今日滿城鹹水舊樓，造成安全隱患，釀成塌樓悲劇。

第二次災難源於50至70年代，自從石硤尾山邊木屋大火，政府決心大規模興建公營房屋，而且必須在短時間內落成，以安置大批無家可歸的難民。可惜，正如前房屋署高官所言：「為求快速提供人們居所，犧牲了建屋質量，後遺症卻在幾十年後才浮現出來。」1980年4月葵芳鸷發生了首宗塌樓板事件，房屋署遂進行全面檢查，才發現公屋石屎強度嚴重不足，其中26幢更被確認為無法補救，必須拆卸。但情比想像中更為嚴重，終於在1987年，房委會議決，把所有建於1972年以前的公營房屋全部拆卸。因亂投峻藥所造成的浪費和危害，於此可見一斑。

頭兩次災難發生在突然大幅增加建屋量，而第三次災難卻因突然限制供應而來。事緣90年代《中英聯合聲明》之後，因中方恐防英方在回歸前把香港土地賤賣，因而制訂每年土地供應少於50公頃之限，但可惜港元已與美元掛鹇，又適值美國減息周期，令香港出現負利率，導致樓價瘋狂上升，直至1997年泡沫爆破，樓價下跌超過五成，全城負資產，無數小業主的家園被銀行強行拍賣，仍負一身債，最終走上自殺的絕路。

九七後 八萬五的不存在

1997年特區政府成立，但並沒有汲取前朝的教訓；當時泡沫還未爆破，樓市火熱朝天，首任特首銳意糾正因「50公頃限制」所帶來土地長期供應不足的弊病，決心大幅增加土地供應至每年興建八萬五千間房屋，公屋的建屋量由每年的三萬間急升至2001年的九萬間，足足上升了三倍。但急遽上升的建屋量，不過是長官意志的「大躍進」，最終難逃「假大空」的結局。2000至2001年間，相繼發現短樁公屋地盤，圓洲角一處更須把兩幢已建成的公屋拆卸，損失超過六億。前房委會高層向立法會議員指出：「突然高速增加至史無前例的建屋量，是引致樓宇質素出問題的主因之一。」

經歷1997年的亞洲金融風暴，樓價下瀉長期不止，失業率居高不下，經濟陷入通縮和衰退的惡性循環。政府欲救水深火熱的市民，來一次政策急轉彎，原本大幅增加土地供應的「八萬五」政策，不但已經「不存在」，還剎停所有興建中或計劃興建的居屋工程，停止一切賣地及樓宇貸款資助計劃，更須賠償「私人參建居屋」的發展商，樓宇供應量因而急遽下跌至每年一萬間左右。但頭痛醫頭，解得了當時燃眉之急，卻種下今日供應不足，樓價暴漲的禍根。

SARS後 沒規劃就放行

加上2003年SARS一疫，香港經濟陷入谷底，政府走投無路，竟急就章，推出投資移民計劃，開放國內旅客來港「自由行」，發展醫療和教育國際產業等等，但供應配套完全跟不上，甚至根本沒有規劃準備就放行，結果引來大量熱錢來港炒起樓市，大量旅客每日來港掃貨，導致本地資源緊促，繼而推高物價，引起族群衝突；最終政府要出招限制內地人來港分娩，取消置業移民申請，推出「港人港地」限制非本地人士來港置業，又推行「境外印花稅」，懲罰非本地物業買家，實行「閉關銷港」。

可笑是，經過了這麼多次教訓，政府仍然沒有學乖；建築工程本身就需要長時間規劃和興建，對千變萬化的市場，實難以靈活適應；加上政府的穩健作風，房屋政策必然嚴重滯後，過去二十年的數據清楚顯示，政府的房屋政策屢屢滯後於市，往往是在樓價上升的時候才減少供應，又在樓價開始下跌時才增加供給，形成「落井下石」現象。

遠水如何救近火？

正如今次《施政報告》一樣，為糾正過去多年低供應量的問題，再一次突然大幅增加長遠土地供應，公屋量亦會以倍數（長遠）增長至每年建屋三萬間，遠景宏圖，短期對策欠奉；但正如國際貨幣基金組織本周發出的警告，香港樓市泡沫已位高勢危，隨時爆破，這些所謂長遠措施，很可能再一次與市背道而馳，變成刺破泡沫的幫兇，到時市逆轉，莫說增加供應，剎停供應唯恐不及，下任特首怎會繼續執行「超錯」政策？那豈不又是朝令夕改？

其實房屋規劃，必須具備前瞻性，平衡發展及持續可行等原則，最忌好大喜功，朝令夕改，頭痛醫頭，顧此失彼。短期的市場波動，只需以短期對策解決，絕不可長期施行峻藥，傷及真元。短期的樓宇需求增長，大可以中轉屋或臨屋解決，快速靈活應對。長遠的房屋政策，必須根據原則規範，固本培元，不急不緩，不寒不燥；使各屆政府依從，無朝秦暮楚之弊。

姚松炎 房地產專家

【明報專訊】姚松炎是大齡大學生，一九八三年首次高考因病失敗，工作十多年後，儲夠錢，憑着超人意志重讀再赴考，成功入學，後來更成為教授，「沒理由不讓自己多個機會去嘗試。你可以話不認命，而我要證明自己是可以的。」身為過來人的他在大學時負責收生，每每遇上表現優秀的學生因出身IVE或high dip而未能升讀大學，都令他握腕，「他面試好好，之前在A Level失手而已，今次表現這麼好，何以不給他機會呢？」

鑽研房產也可抗爭

上個月，他離開大學，放棄眾人眼中的夢想職業。本地學者做本地研究不受大學歡迎，他自立門戶，創立房產發展研究中心。寫blog數年，他發現自己在房產界的獨特位置。現存業界上只有幾類人，一是發展商大班，只憑經驗、無數據無理論；第二是只談論無研究的專業人士，「整個行業沒有學術研究支持，我們想在討論這些議題時有多點數據和科學證據，用科學方法驗證」，他所關注的是如何用科學方法做經濟命題的研究，「學術研究是有真憑實據，不會有立場，就這個證據分析，只講道理」所學所教都是專業知識，然而直至現刻，他依舊毫不妥協地堅持一句話——「世上沒絕對的對錯，只有怎去說服別人，證明你的答案比別人好，這個就是科學精神。」研究中心沒有金主支持，只有一位研究員，就是他自己，他笑說往後可能「冚旗」，「未必賺到錢，但在社會上有它的角色」。

助人買樓 自主小單位

他經常在專欄準確預測樓市起跌，然而他本和家人只自住一個三十多年樓齡的小單位，「03年買，好平的！」「人很多時覺得有幾千萬的家就是終極理想，但有了那個居處，卻會很空虛，因為每個人都把房子當成投資保值的工具， 因此就沒有社區參與，沒歸屬沒感情，留在那兒行屍走肉」有樓在手，也是朝不保夕的；聯繫匯率一日存在，天天承受樓價的起伏波動，「最尾多數輸，因為你讓聯繫匯率玩你。」聯繫匯率的波動跟實質經濟無關，難以預測，一如賭博，「買樓可保值，其實是說現在這時空：美國經濟差，香港經濟好，買樓就可抗通脹」；一旦時差逆轉，結實的幾千萬，可稍瞬蒸發。我們最要保的「值」，不由外圍大市影響，深存心中，「簡約主義生活不用太多錢，有社區關懷，健康生活，有文化有歷史，生活會提升很多，即使沒有樓。」

他是少數認同新一代為土地抗爭的六十後，「愈來愈多人把香港當作自己的根，那應被看成是很正面的，不應當作負面。人們緊張自己的地方，因為把她當成家鄉。」不少人覺得刻下的香港亂得使人發慌，但姚松炎說來坦然篤定，「這種衝突是非常有價值的，是成長一個非常重要的踏腳石，沒有這混亂是無法成長的。」所謂浪費發展時機資源，其實價值超然，「我們能重新檢視什麼是我們珍惜的，不願意放棄的原則。」

明報社評: 回購領匯不切實際 促進競爭才是正途

立法會上周否決由議員提出的「回購領匯」議案。房委會早年經營商場確實效率低下，領匯上市時獲得社會廣泛支持，但近年領匯租金狂升又確令商戶叫苦連天。事到如今，上市已不可逆轉，動用大筆公帑回購亦不切實際，只會慷納稅人之慨肥了私人投資者，最有效的方法還是政府盡力增建商業設施，與領匯的商場競爭，打破壟斷，利用市場力量保障基層消費者的權益。

上市有其歷史因由  當年主流民意認同

要討論領匯爭議，不能脫離歷史背景。領匯前身是房屋委員會為公共屋鸷居民而設的商場、零售和停車場設施，由於設施大多由公務員管理，營運效率低下，殘破失修、空置率高等弊病屢見不鮮，大量公共資源被浪費。再加上房委會出現財政困難，當年在SARS之後，政府連年錄得財政赤字，在這情下政府決定把領匯上市，確實獲得不少港人及政黨的支持。

只是，領匯上市後卻衍生一連串問題。領匯自2005年上市以來，每呎租金升幅達81.5%，不少商場變成由大型連鎖店主導，地區小店幾乎被趕絕，引來不少居民投訴，也因而引來要求政府回購領匯的訴求。

若當年社會能預視今天領匯營運所出現的問題，也許會對上市一事三思而後行。現實告訴我們，並非所有政府營運的項目都有條件私營化，若沒有足夠的監察及防止壟斷法規配合，保障小市民利益，貿然私營化可能會帶來巨大不良後果。

以醫療及教育為例，香港的公立醫療及教育體系花費公帑甚多，官僚浪費之處時有所聞，但私家醫院與私立或自負盈虧學校的問題同樣嚴重，若把醫院學校私營化，衍生的社會問題可能更大。房屋市場也是另一例子，香港樓市就是被指私營份額過大，造成嚴重社會不公，要求增建公營房屋的聲音不絕。

由此可見，並非所有政府項目都有全盤私營化的本錢，一切要視乎個別情而定。以領匯上市為例，以私營化杜絕公務員官僚浪費這一大方向相信是對的，但以香港目前對小商戶保障欠奉的營商環境而言，也許不應走得太極端地賣斷股權，而應留有一手地保留控制性股權，又或改以外判方式營運，以保留政府的最終話事權。

事到如今，不論是對是錯，上市已成既定事實，要把領匯回購，則是另一個完全不同的課題。在目前的經濟及政府財政狀下，動用大筆公帑把之回購是否合理，社會必須慎重考慮。

回購涉及巨額公帑  等同慷納稅人之慨

領匯2005年11月上市至今，上周五收市價是當年招股價4倍有多，市值逾900億元，即使回購25%股權也要花近230億元。政府的長者生活津貼方案一年也只花62億元，回購費用足以派3.7年長津，這筆開支是否合理？此外，一旦傳出政府有意回購，股價勢將大升，而政府表明回購後會減租讓小商戶繼續經營，等同用超高價格送錢給私人投資者然後接手經營蝕本生意，如此的公帑運用邏輯是否合理？這是否對納稅人負責任的表現？在在相信都會引來極大爭議。

有建議指政府應在金融海嘯後趁股價低迷的時機回購領匯，但歷史經驗告訴我們，金融危機發生後往往出現經濟蕭條，甚至帶來結構性財赤，每年600億赤字的日子港人還歷歷在目，要求政府冒着財赤風險把領匯回購，根本是不負責任之舉。

更重要的是，政府已明確指出，根據《房地產投資信託基金守則》，即使政府擁有10%或以上的基金單位，成為「重大持有人」，亦不能就涉及利益衝突的交易投票，因此就算政府取得一定數量的領匯基金單位，也不能要求領匯隨便放棄其運作模式，以求減少租金收益來幫助租戶。

綜上所述，從政府財政及法規的考慮出發，回購領匯實在難以執行。如今最合理可行的做法，是由政府盡快增建零售商業店舖，引入競爭。政府每年都要興建大量公共房屋，這批新屋苑的商場與停車場就是潛在的新競爭者，好應好好利用，政府亦應在規劃上預留更多位置興建商店，利用市場力量，迫使領匯以更合理的租金營運。總之，當年上市的決定是否正確，社會應當檢討並汲取教訓，但今天要回購領匯，根本不切實際。

 

姚松炎：限制競爭領匯獨大

領匯從房委會接過商場，透過房產信託管理，轉眼七年；回想當年上市，可謂一波三折，先有居民以司法覆核挑戰，繼因招股書未有充分披露風險，上市受阻一年。但事過境遷，今日領匯旗下的物業估值比上市前上升了足足一倍，年租金收入更大升五倍；把過去十室九空、年年蝕本的房委商場變成財源廣進會生金蛋的房產信託基金，股價由15元升至超過40元，成為股市奇葩。

這個案為研究公私營效率提供了一個上佳實例，說明沒有經濟誘因的政府部門從事經濟活動造成的嚴重浪費，亦是對提議「大政府，小市場」的官員的當頭棒喝。然而，領匯的優良業績並未為它帶來良好聲譽，反而被公屋居民喝倒釆，七年來不停向領匯抗議示威；上星期更有立法會議員提出要求政府回購業權的建議，皆因領匯透過把商場連鎖店化，提高商場租金，使原來的小商戶無法經營，居民亦因此須要付出相對高昂的價格，購買千篇一律的連鎖店貨品。

城中討論領匯問題，大多從以上兩個觀點出發，而這兩種觀點既有實證支持，亦言之成理，但一好一壞，又互相對立，實無妥協餘地，因此討論變得極端對抗，你死我亡。但大家卻忽略了何以領匯可以獨大，其他房託商場卻未可？居民何以不用經濟方法解決經濟問題：拒絕幫襯領匯商場，而選擇用政治方法解決經濟問題：投訴商業機構沒有履行社會責任？

其實，只要居民罷買，領匯的商舖自然倒閉，何須投訴？如今既然商舖的租金不斷上升，說明商舖生意很好，即是廣受顧客歡迎，投訴與行為有點自相矛盾。究其原因，以下三點關於樓宇規範、城市規劃與城市管理是必須具備的特點，才會令領匯獨大，居民逆來順受；這三點包括1.樓宇用途限制、2.土地用途限制和3.商業壟斷的配合。

首先，當今城市規劃以至樓宇規範均把商住用途分開，令商用面積受到限制，無法延伸。反觀七十年代以前的樓宇，商住兩用，若地舖租金太貴，小商戶大可搬上樓上舖、地窖舖，愈遠離地面愈平租，無懼連鎖店和大財團以本傷人；現時很多舊區就是透過商住兩用大廈把小商戶和特色店舖留住。

其次，屋鸷設計亦把零售店舖集中在一座商場之內，屋舖（非商場）範圍內嚴禁一切商業活動，城市管理把鸷外的小販和地攤趕盡殺絕，令商場外部對商場不構成競爭，無形中建立商場壟斷區內零售業的一切空間，自然可以予取予攜。反而在舊式唐樓設計，下舖上居，零售店舖廣佈各處，遍地開花，形成互相競爭，店主難以抬價；且，當時小販處處，牌檔成市，只要某一商品有利可圖，周邊的店舖、小販、地攤、排檔就會馬上加入競爭，價格由市場決定。

再者，一旦所有零售業務都被規劃集中在一座商場之內，商場外的競爭已由政府來限制，領匯只要擁有這座商場的業權或管理權，商場內的競爭就完全由領匯操控：譬如一場之內只准一家酒樓進駐、一家藥房、一家超市……形成場內商業壟斷；連鎖店和大財團租戶當然樂意多付租金（或多租幾個場）來享有這種壟斷特權，盡取其利，這是所有商場經營的共通點；顧客在內外夾攻下，亦別無選擇，只好乖乖就範。相反，若果不是統一管理的商場，而是不同業主的街舖，只要某一店舖經營的行業有市場，競爭者自然會在周邊店舖開到成行成市，共爭一日之長短。

區內市場壟斷政府造成

明乎此理，壟斷零售業市場不能單靠商業決策本身而獲得。正如領匯只能控制商場內的競爭一樣，想成功壟斷區內市場，不是領匯自身可以做到，而必須透過政府和房委會的城市規劃、屋鸷設計以及禁止屋鸷範圍內外的任何非商場形式零售販賣，令屋鸷的零售市場完全沒有競爭，才會任由領匯賺取遠高於市場的租值。而且公屋居民連選擇遷往他區的力量都受到限制，因為公屋是資助房屋，若須要享有該資助，便不能自由遷出，即使明知零售物價比別區為貴，但礙於租金資助，亦不可作遷區想。換言之，零售客源需求是透過政府資助來保證的，零售店舖供應是透過政府限制小販及商場管理限制場內競爭來壟斷的，因此，居民在沒有市場力量的情下，既不能改變現狀，亦沒有選擇權，只剩下政治投訴一途。

社會規劃建構各層壟斷集團

見微知著，其實領匯現象並非單一商業事件，而是廣泛存在的社會問題，當人們不明白為何現今香港市民事事投訴抗議，失去昔日的獅子山刻苦精神，卻沒有認識到如今社會的規劃管理，已建構出各個層面的壟斷集團，把個體的生存空間愈收愈窄，選擇亦愈來愈少，透過自身努力而能改善生活的可能愈來愈渺茫，人生愈來愈沒有希望，剩下的就只有投訴抗爭一途。這是天道循環：因政府政策限制人的經濟選擇，形成壟斷，令經濟方法無法解決經濟問題，人就改用政治方法去解決經濟問題，後果不堪設想；相反，若政策容許人有更多經濟選擇，人們自然會選擇成本較低的經濟方法，包括刻苦努力，而不會選擇昂貴低效的投訴抗爭政治苦途。