梁振英在立法會答問大會上，巧妙地迴避個人政治誠信的詰問，將答問大會變作小型施政報告，用幾項紓解民困措施聚焦成為輿論關注點，其中明年准許五千名白表人士毋須補地價購買居屋，最能窺見聲言要重建長遠房屋策略的新政府的房屋政策梗概，值得深入討論。
眾所周知，梁振英可以最終擊敗對手唐英年，在民望上後來居上，是因為他主張復建居屋和增加興建公屋的政綱，予人打倒「地產霸權」的印象，因而得到對樓價不斷飆升深惡痛絕的社會人士支持。但興建房屋需時，即使可以大量供應土地，最快亦要四年後才可落成，所以新政府其實只能繼往開來，由二○一六／一七年度起，首年供應二千五百個單位，其後每年供應二千五百至六千五百個，合共一萬七千個新居屋單位。由於遠水不能救近火，所以放寬白表名額，理論上可起到短期紓緩作用，實際上效果適得其反，不單二手居屋供應不會大量增加，反因突然求過於供而令二手居屋價格急升，甚至帶動中下價私樓樓價上升，令非公屋住戶的低收入家庭更難置業。
原因很簡單，本港居屋和租置第二市場一直不活躍，主要原因並非買家不足，而是賣家有限。雖然目前公屋富戶已有約二萬四千個，而居屋和租置單位總數分別高達三十二萬四千一百二十四個和十一萬七千一百三十七個，但由於交易條件不吸引，已補地價的居屋和租置單位分別只有六萬四千六百六十八個和六百四十一個，加上公營房屋市場以用家為主，除非出售居屋或租置單位後可獲巨利，足以轉購私樓，否則業主不會貿然賣樓。事實上，回歸後本港社會貧富
懸殊惡化，居屋和租置計劃的置業者經濟條件改善有限，根本不會沽樓，否則無處容身，早年置業已經致富的業主，除非早已補地價，否則賣樓後收益有限，寧願空置或違法出租，也不願意出售。
其實，由於制度上的漏洞，現時的新措施只對公屋富戶更有利，卻不一定惠及家庭月入三萬元以下人士，因為公屋富戶用綠表買居屋，要交回公屋，因而少了政府資助，所以更有利的做法是，安排家庭內有收入人士以白表去「抽獎」，如能中獎，既可得免補地價的優惠，又可減低
富戶的計算入息水平。另一方面，在預期白表人士加入競爭，恐防遲買更貴下，亦有部分綠表買家搶先入市，而綠表居屋業主則趁勢反價或封盤，結果刺激未補地價居屋樓價急升，呎價更有高逾六千元，連鎖反應下，連已補地價的二手居屋和租置單位，以及中下價私樓樓價都被扯高。
要放寬轉售居屋條件，單是 准許白表人士免補地價買樓不成，還應該同時改變目前以市價補地價差額的計算方法。如果政府容許居屋業主在住滿五年後以當初向房委會買入單位時的折讓額補地價，肯定可以增加居屋業主在市場上出售的誘因。只要有百分之二業主以新政策補差額，以現時未補地價的居屋高達二十五萬九千四百五十六個計，便會即時增加逾
五千個單位，足以滿足新措施下白表人士的需求。
新政府的新措施，明顯是急就章的權宜之計，沒有做好仔細的市場調查研究，結果反而推高二手居 屋樓價，令低收入家庭置業更困難。治本的方法，長遠而言，當然是增加供應，但短期而言，應該立即明確表示未來的居屋定價，不再跟市價掛鈎，而是按照合資格家庭收入訂定。只有這樣，在預期未來居屋售價不會超逾二百萬元下，才可遏止現時居屋和租置單位的炒風。
可是，梁振英倡議的所謂「港人港地」政策不單無疾而終，連市區用地也準備放寬地積比率，客觀效果只會令地產商得益更大，看來所謂打擊「地產霸權」，極有可能只是一廂情願的美麗誤會。
舒友：「梁五招」惡策造就「居者炒其屋」
筆者一向反對小圈子選舉，在港式溫水煮蛙式的政治框架下，無論誰當特首，都要以最嚴格的標準檢定他的言行，皆因從政者有權有財，身繫萬民福祉，做好是應分的，做得差便須接受鞭撻。
傳媒的職責不是為當權者歌功頌德，而是做好監察角色，政客與其埋怨傳媒「揭黑」，不如自身先做到「比白更白」，那就無黑可揭了。
以 特首梁振英的政治背景看，不少人擔憂他上台後等於「西環治港」，民主自由法治皆會倒退。目前，新政府醜聞不絕，有問責官員涉貪被捕下台，但畢竟施政仍未出
台，監察之餘亦同意要「給點時間」。梁振英既是基層出身，港府又坐擁龐大盈餘，若運用得宜，定能扶貧解困。筆者本來對其民生政策仍有點點期待，但看他本周 一在立法會宣讀的「梁五招」，不禁深表失望。
「梁五招」魔鬼在細節
梁振英本周一到立法會出席首場答問大會，率先宣布五項有利民生措施，包括特惠生果金、增加長者醫療券金額、興建青年宿舍、設立社企發展基金，以及每年准許五千個白表家庭免補地價購二手居屋。
答問大會頓變「小型施政報告」發布會，難怪傳媒形容是「派糖息民憤」，轉移僭建醜聞和誠信質疑。觀乎他以「現階段不適宜作答」迴避所有敏感問題，更確定他欲借福利主義爭取民意的策略。
然而，「梁五招」的細節暗藏魔鬼，其中以准許白表家庭買居屋的優惠最「邪惡」，表面是協助市民置業，實質是為禍中低階層人士，劣政將造成「居者炒其居」的惡果。
令人不禁想起經濟學大師海耶克的名言：「通往地獄之路，往往由善意鋪成」。
梁振英及其班子可能忘記居屋的全名是「居者有其屋」，首期1978年正式推出，原意是讓收入較高的公屋戶購買，從而加快騰出公屋讓輪候者入住，部分名額則撥歸協助未有能力購買私樓的中下階層家庭置業。在英國殖民地時代，已確立三層房屋架構，即公屋→屋屋→私樓。
政府以公屋和居屋協助解決住屋問題，本意是讓低收入家庭安居樂業，而公屋富戶因廉租關係未必願意遷出，霸佔公共資源會阻礙有需要人士享用政府福利。因此，政府一方面採取資產及入息審查，超級富戶須繳交雙倍或市值租金，令部分人士在被迫或自願下離開公屋福利網。
另一方面，官方以「免地價的居屋」誘使公屋戶放棄戶籍以換取自置居所，那是一條不能返回公屋架構的單程路，公屋戶主須審慎抉擇，若誘因不夠強，住戶就會寧願繼續住公屋。
「活化」往往變「搞死」
自 從有了居屋，坊間便認定珍貴的公屋戶籍有價，若沒有數十至逾百萬元的補貼額，甚少人會無條件遷出，居屋成為加快公屋流轉的最重要手段。可惜的是，政府於 2002年停止興建居屋，等於把流轉階梯截斷，綠表居民只能在二手市民購買未補地價的單位；由於貨源供應不多，形成買賣量偏低。
近年，每年只有約二千宗屋屋買賣，當中大部分是未補地價的單位，少量在自由市場交易。在政府的認知裏，居屋流量低是補地價影響放盤量，這個觀點說明政府把屋居視為死物，是可以隨意買賣的投資工具。
不過，官方不明白的是，對大部分綠表家庭來說，居屋是人生首項購置物業，一開始就打算長居，當中存在「祖業情意結」，如非有極大利潤或者實際需要，否則不會出售，那是放盤量少的重要因素。新措施勢令人心轉變，利誘市民把祖業出賣，長居的樂土將受到破壞。
當某類房屋流轉量低，反映是用家主導的市場，有利穩定樓價。因此，曾蔭權政府於2010年底推出「額外印花稅」措施，住宅物業若在兩年內轉手，就須繳納5%至15%額外稅項款，此舉是想遏止物業頻密轉手而掀起炒風，但政府未有在土地供應上配合，樓價仍繼續飆升。
現 在歐洲金融危機陰影仍揮之不去，本港樓價卻超越九七的瘋癲價，一旦經濟轉壞，負資產隨時再現。為何梁振英班子反而把居屋買賣量少看成是一種必須解決的「問
題」？政府說要「活化」居屋市場，但港人的傳統智慧都知道，「活化」的結果往往是「搞死」，而「新白表」很有可能是一帖毒藥。
扭曲居屋第二市場意義
現在全港大約有三十二萬個居屋單位，當中二十五萬個未補地價，由於政府於十年前已停建居屋，大部分單位相信已無供樓壓力。運輸及房屋局局長張炳良對記者稱，希望新政策不會對樓市有太大影響。這個答案明顯無視現實結果，令人質疑張局長是否又再捂着良心說話。
報章引述地產界人士指出，梁特首參選時已醞釀新政策。張炳良早前接受電台訪問時亦有放風，連串消息已令居屋在今年升價一至一成半，上半年成交量飆升至三千多宗。換言之，居屋已「偷步炒上」。
當梁振英於周一確認政策時，綠表業主都加快入市，居屋價再升大約一成（累積升了兩成以上）。不少業主認為，待明年白表入市時將會大升，紛紛封盤觀望。有地產代理估計，未補地價的居屋，未來將再升值三成半以上。
政府指，有關計劃明年1月開始接受申請，合資格人士須於半年內購買二手居屋單位。有行家形容，這是「抽獎福利」，中了等於獲得數十萬元補地價優惠。你猜那時候的居屋二手市場會是什麼模樣？答案是，居屋第二市場的意義完全扭曲，甚至去到「居屋當私樓買賣」的最惡劣情況。
目 前，居屋補地價折扣約19%至55%，如今樓價已急升約兩成，即抵銷了部分折扣，未來因供求問題，價格將會再升，即貼近同區的私樓價，屆時綠表家庭會認為
「蝕底」，放棄購買二手居屋。反觀白表申請者覺得仍較自由市場價格便宜，認為中獎有「着數」，會心急在半年內入市，令白表價貼近自由市場，出現只有白表家 庭購買二手居屋的「劣幣驅逐良幣」的壞情況。
正如本文開首所言，近年每年約有二千個綠表家庭購買二手居屋，即背後有同等名額的公屋釋放出來，明年未有新居屋供應，白表家庭卻搶去綠表購買居屋的機會，將形成公屋輪候者長等、公屋有增無減令政府負擔加重、白表居民買貴居屋等三輸局面。
應從土地供應着手
一位與父母同住公屋的朋友直言，他打算脫離公屋戶籍後，跟兄弟合組「家庭」，再用白表「抽」居屋，身為戶主的父母繼續居於公屋內。另一對夫婦更稱，將認真考慮先離婚，然後以單親家庭遞白表申請購屋。
這種做法就如前特首曾蔭權及前發展局局長麥齊光一樣，顯現出港人「便宜盡貪」的個性，「按規矩」把福利計到盡；是否合乎道德、是否不知不覺犯法，則另當別論。但新政策出台，相信同樣例子肯定比比皆是。
如此劣策，政府大概可以虛妄地訛稱：「每年協助五千個家庭買樓！」但這五千宗買賣（如有的話），其實是拿二千個公屋名額換來，非但對社會低收入一族全無裨益，而出售了居屋的業主則流入私樓市場，進一步推高樓價。
政府要協助市民置業，應先從土地供應着手，再考慮重售公屋、推出協助置業貸款計劃、新居屋加多白表購買比率，或者容許強積金繳付樓價首期等方法，最少也應避免影響現有機制。
在此懇請政府對新政三思，立法會議員亦必須挑出細節裏的魔鬼，勿讓領匯式的災難重現！
作者為資深時事評論員
