特首梁振英率同兩名局長，宣布「港人港地」先導計劃，由於未見梁振英政府的總體土地房屋供應藍圖，所以，港人港地政策對整體樓市有什麼影響、能否幫助港人置業安居，目前並無足夠資料判斷；另外，從已知情，顯示港人港地政策從醞釀到拍板，並未有經過充分論證，會否衍生一些負面影響，尚待驗證。梁振英政府在民間反對國教科演變至全民運動之際，宣布這項新政策，若意圖藉此轉移公泷視線，要是政策正確尚無傷大雅，要是有思慮不周之處，日後出現不可逆轉的後遺症，則屬藥石亂投，對香港不利。期望梁振英政府應對危機，應正本清源。
港人港地單位 市民就一定買得起？
港人港地先導計劃，是政府在啟德發展區撥出兩幅地，預計可興建約1100個單位，在30年內，只有香港永久居民才可以購買。表面看來，買賣限制確實使單位只能在港人之間流轉，非香港永久居民（包括內地人士）無緣炒賣。近年內地人士熱中來港置業和炒樓，本港樓市泡沫的形成，與他們有一定關係，不過，本港樓市炒家數量，肯定較內地炒家多，所以，港人港地的單位，只是少了內地炒家或置業者，理論上可以稍稍紓緩需求的壓力，但不等於單位的樓價會低至一般港人可以負擔的水平。
因為新政策把本港樓市分為兩個市場，若內地人士持續投資本港樓市，他們買不到港人港地單位，會活躍於另一個市場，若總體供應仍然短缺，炒賣不絕，則樓價還是會茘升，而港人港地單位不可能「獨免於炒」，樓價仍然會與大市同步而升。因此，若以為市民負擔得起港人港地的單位樓價，那是美麗的誤會。
另外，港人港地在梁振英政府總體土地房屋政策佔多大比重，並無交代。相信梁振英政府不會仿效新加坡的組屋，把住屋供應改為以港人港地為主，因為這樣的話，本港樓市肯定會翻天覆地，除非是失去了理智的政府，否則一定不會這麼做。然則，若港人港地甚為有限，土地房屋供應未來數年相對短缺，則樓市平穩發展，仍然是可望而不可即的目標。
港人港地，是梁振英競選特首時提出的主張。當時樓價茘升，一些新推出樓盤，內地買家佔三成，不少市民認為內地人士炒起香港樓市，使港人望樓興嘆而有怨懟，梁振英此際提出港人港地，雖然有意見質疑其有效性，但是市民對此甚為受落，為主打房屋議題的梁振英爭取到更多支持。不過，梁振英當選和就任後，一直未拿出具體港人港地方案，一度說是「選項」，被解讀為打退堂鼓，惹來批評。到上周四，梁振英宣布應對樓市10項政策措施時，才明確宣示已指示律政司和地政總署就港人港地，研究賣地條款等法律問題，而在5個工作天之後，梁振英政府就拍板定案。
關於港人港地政策，從提出到定案，迄今未見梁振英或政府做過什麼論證，以昨日公布的內容而言，看不到這項政策要達至什麼目標；另外，據知，昨日上午，官員之間仍在爭議港人港地一些問題，但是下午接近6時梁振英就在雨中公布了先導計劃。從整個歷程和已知情看來，我們要指出，若港人港地在官員之間仍然處於「腦震盪」階段，卻極速拍板，此舉或許顯示梁振英團隊行事非同小可，不過，港人港地是一項大政策，涉及千家萬戶，而整個決策過程，與港人熟知的政府決策程序，有很大不同，是好是壞，我們無法判斷，但是草率倉卒更容易出紕漏，卻是肯定的。
較早前，梁振英政府推出每年5000個名額，讓白表人士免補地價購買二手居屋，這個政策，原意為協助中產人士置業，但是政策甫出，因為在未增加供應下，誘發和刺激了需求，使居屋售價即時茘升，宛如要中產人士買貴樓，後來政府補充說考慮就轉售設置一些限制，事態才稍為平息。此事，說明新政策思慮不周，容易出現好心做壞事結果。我們期望港人港地政策不會重蹈覆轍。
挖空心思只會心勞日拙 對症下藥應該撤科再議
梁振英臨時取消到俄羅斯出席APEC會議，留港處理公務，當然，現在他每日在行政長官辦公室上班，都會處理公務，只是在反對國教科持續升溫之下，一般認為梁振英罕有地改變日程，與處理國教科危機有關。昨日他宣布就港人港地政策拍板，被解讀為欲藉市民憧憬的政策爭取支持，轉移視線。若梁振英真的這麼想，他是捉錯用神，心勞日拙，不會得到積極效果。
民間反對國教科，因為政府的理屈詞窮和僵化取態，憑藉權力壓人，使事態發展至官民對抗，從反對力量的急速增大，政府已經處於與廣大群眾為敵的態勢。這是梁振英政府目前的處境。若梁振英認為只要拋出港人港地或傳聞中的擱置「一簽多行」政策等，就可以化解反對人士的意志，會是他另一次誤判，不但無補於事，最終還可能使政府處於更不利、更被動的局面。我們認為，梁振英不要再挖空心思，市民的要求很單純，主流意見不反對國民教育，只是國教科出了問題，市民要求撤科再議，期望做到培養出多元、多角度、獨立思考的愛國學生而已。
前任特首曾蔭權在土地房屋供應不作為，使樓市泡沫成為香港大病之源，特別是據知「曾班子」成員都贊成復建居屋，只有他孤家一人堅決拒絕，使中產人士無法置業安居，曾蔭權為此付出了沉重代價，加上任期末段被揭發種種懷疑貪腐行徑，使他被市民唾棄，成為過街老鼠。梁振英應該汲取曾蔭權的教訓，切勿剛愎自用，若「梁班子」成員都曾建言撤科，只有梁振英堅持己見，誓與民意對抗到底，則他與曾蔭權有什麼分別？其實，梁振英毋須想那麼多，宣布撤科再議，一切就豁然開朗；若堅持與民意鬥下去，則未來4年又10個月，梁班子如何管治下去？這是梁振英要思考的問題。
信報社評：「港人港地」口惠而實不至
繼上周推出穩定樓市的所謂「梁十招」，梁振英昨天又再「御駕親征」，在發展局局長陳茂波和運輸及房屋局局長張炳良陪同下，於啟德發展區宣布明年首季 落實他一直主張的所謂「港人港地」政策。政府明年將會在啟德發展區推出兩幅住宅用地，提供一千一百個單位，只售予香港永久性居民，轉售對象亦限定為香港永
久性居民，並且不能以公司名義轉讓，三十年後，才可售予非永久性居民。定價方面，地價會由專業估價師定價。梁振英強調政策重點並非要在市場上博取高地價收 入，而是滿足市民住房需求。
「港人港地」是梁振英競選特首的政綱重點，主要是針對過去幾年外來特別是內地投資者來港置業，搶高樓價，致令本 港市民包括份屬社會中堅的中產階級無法置業，望樓興嘆。上任後，「港人港地」是否實行，一直含糊不清，份屬梁振英的智囊又眾說紛紜，莫衷一是，市場訊息一
度相當混亂。但投資者普遍認為新政府不會打壓樓市，所以樓價持續上升，特別是運輸及房屋局推出第一項措施准許每年有五千個白表人士免補地價購置二手居屋 後，因供應不加反減而需求突增，反而掀起一片炒風，由公共房屋帶動，席捲全城。上周「梁十招」推出後，二手樓市成交縮減，但價格並未回落，說明效用有限。
事 實上，政府增加土地和住宅單位供應，理論上可以促使供求平衡，有助穩定樓價，但實際上，十項措施遠水難救近火，短期供應固然增加有限，對樓市不會構成重大
衝擊，而私人住宅單位供應亦操控在地產商手上，如果他們只善價而沽，樓價根本不會回落。以目前未售出的一手單位計，今年上半年合共六百二十個，二○一一年 合共六百六十五個，二○一○年或以前落成的合共二千八百二十六個，總共四千一百一十一個單位未售，並非沒有供應，只是地產商奇貨可居，不會薄利多銷而已。
所 謂「港人港地」，政治上說得漂亮動聽，好像特為港人福祉而設，實際上不但執行會有漏洞，而且反會刺激樓價上升。先不說以內地投資者熟悉和慣用「人頭」方式
代購單位，一樣可以輕易購「港人港地」單位，即使完全絕緣，由於「港人港地」興建的房屋只限港人購買，意味着其他外來購買力無法染指，因而需求便會轉向私 樓市場，結果只會推高二手尤其是豪宅樓價。利之所在，地產商未來更只會集中興建豪宅而不會增加一般中小型住宅單位供應，普羅市民置業更難。何況梁振英也表
示，「港人港地」何時推出單位，要視乎地產商何時出售樓花，以批地及建屋時間計算，最快亦要三年半後才可出售。
其實，梁振英政府至今還未搞 清房屋政策主要的目的是解決住屋抑或置業問題。如屬前者，大量增加公屋單位供應才是治本之道。政府甚至可以考慮推出大型公屋單位，租金與家庭收入掛鈎，例
如租金水平不超過家庭收入百分之二十五，相信中產階級亦可考慮不置業而租住公屋。倘若是以協助中下階層市民置業為主，則應在定價方面遵從曾蔭權在最後一份 施政報告提出的建議，與合資格家庭收入掛鈎。如此一來，「港人港地」的住宅單位售價便會在中下階層市民可負擔水平，由於需求與中下價私樓重疊，肯定會帶動
後者價格回順，大大有助穩定樓市。
可是，強調「穩中求變」的梁振英政府其實一樣不敢觸動地產霸權的根本利益，所以無論居屋、置安心抑或「港人港地」，在定價上都會維持與市價掛鈎，市價在地產商囤積居奇和炒家投機下高企不下，即使只限港人購買，亦屬徒勞。
鄭經翰: 「梁十招」形同虛設騙盡港人
梁振英上台兩個月，個人及其所謂管治班子醜聞此起彼落，至今未息。他個人僭建、陳茂波炒賣劏房樓 涉及的誠信問題，至今亦沒有詳細交代，只以拖字訣企圖用時間把問題淡化，讓公眾遺忘。可是，梁振英不但不反躬自責，反而撰文吹噓自己「上任兩個月」內政績斐然，一共推出十一項措施紓解民困；厚顏至此，簡直前無古人，教人嘆為觀止。
樓價飆升 尤甚九七
眾所周知，梁振英可以挾民望、後來居上奪得特首寶座，全因過去幾年來他一直在報章撰文及在不同場合發表土地房屋政策，令公眾以為他上台後一定會推出措施打壓樓市，解決廣大市民最迫切的住屋問題。殊不知上台之後，梁振英政權的管治班子固然沒有就土地及房屋政策明確表態，其所謂智囊團也眾說紛紜，莫衷一是，連梁振英最核心
的「港人港地」政策，也含糊其詞，反覆不一。
事實上，梁振英當選後，樓價不但沒有下降，反而止跌回升，而在運輸及房屋局局長張炳良推出第一 項措施後，即每年容許五千名白表人士免補地價購置居屋，公共房屋包括居屋、公屋樓價都急速上升，迭創高價，呎價甚至比同期地產商推出的一手樓盤還要貴。連鎖反應之下，需求與公營房屋重疊的中下價私樓樓價率先飆升，業主紛紛封盤反價，最後豪宅炒風也重新熾熱起來，大炒特炒，瘋狂之程度，較諸1997年高峰期 有過之而無不及。
事實上，根據「中原城市領先指數」，梁振英當選至今，本港樓價平均已升逾7%，而且升勢有餘未盡。因此，中大最新民調顯示，九成受訪者皆認為現時樓價過高，而相信未來一年樓價續升的受訪者，亦高達幾近三成。
有鑑於此，梁振英政府不得不急謀對策，而所謂對策，就是上周宣布的所謂「梁十招」，包括五項短期和五項中期措施，以穩定樓市。十項措施，基本上是增加住屋單位和土地供應，表面上符合一般輿論所言，樓價和炒風源於土地和住宅單位供應不足，如果政府增加土地和房屋，包括私人住宅單位和公共房屋，便可因供需達致平
衡而穩定樓價。
早購樓花 或成陷阱
不過，只要我們細心分析一下所謂「梁十招」，便可發覺絕大部分都是虛招，搔 不到癢處，根本無法紓緩樓價，甚至是明益地產商，實際效用只會進一步鞏固地產霸權。一句話，「梁十招」全屬搵老襯的虛招，不但無法遏抑樓價和炒風，短期內更令炒家有恃無恐，結果公共房屋如居屋和公屋樓價持續上升，相繼創出新高。
讓我們看看所謂「梁十招」是什麼貨色。首先，五項短期措施包括出 售剩餘居屋單位八百三十個、將首個置安心計劃一千個單位以資助房屋形式出售、加快批核預售樓花約九千個、於年底推出私人住宅用地拍賣可建二千六百個單位。其次，五項中期措施包括將置安心計劃餘下的四千個單位以折扣價出售、在啟德發展區規劃約四百個居屋單位、將長沙灣一幅休憩用地改建為二千三百個公屋單位、將三十六幅政府、機構或社區用地撥作興建一萬一千九百個公私營住宅單位，以及檢討目前改變土地用途的政策。
推出居屋貨尾和置安心首期計劃一千個單位，根本沒有增加供應，擺明是數字遊戲的掩眼法。
將未來三至四年可供出售的六萬五千個私人住宅單位其中約九千個的樓花提前出售，則只會有利地產商加快回籠，而樓花不一定減價出售，且會為置業者製造危機陷阱，因為樓花本質上是期權，提早購入，年期長達三至四年，風險肯定會增加。如果2014年後全球低息環境改變，加息周期重新到臨，現時購入樓花隨時會變成負資產，重演當年港人至今猶有餘悸的悲劇。
將置安心計劃單位當作資助房屋出售沒問題，如何定價才是關鍵。如果繼續與市價掛鈎，以目前居屋呎價高達八千元以上計，即使打個七折，亦非收入在中位數或以下的家庭所能負擔。
將長沙灣的休憩用地改建為二千三百個公屋單位，則屬削足就履，表面有利改善住屋問題，卻同時剝削了普羅市民應有的餘暇設施，搵笨之至。
「港人港地」 沒有新意
唯一可取的是將三十六幅政府、機構或社區用地撥作興建住宅單位，可是並非一萬一千九百個都是公營房屋，分配比例如何沒有清楚交代，最終亦可能為地產商輸送利益。
「梁十招」以後，在輿論的批評和質疑下，運輸及房屋局局長張炳良終於站出來，為所謂「港人港地」政策解畫，但原來所謂「港人港地」，只限於資助房屋；其實早前房協在深水埗推出的樓盤已屬此類，根本不是什麼新政策。再者，雖然建成單位只限港人購買，但幾年後卻容許自由轉售，並且可以公司購置，形同虛設。
最要命的是，「港人港地」興建的房屋只限港人購買，意味其他外來的購買力不能染指，因而需求便會轉向私樓市場，結果只會推高二手尤其是豪宅樓宇。利益所在，地產商只會更加集中興建豪宅而不會增加中小型住宅單位供應，結果令沒有資格購買「港人港地」的本港市民，更難置業。
總之，所謂打擊地產霸權只是梁振英騙取民望、挾民意奪取特首寶座的虛招，並非真的着意解決樓價高企問題。練乙錚說得好，梁振英代表的是另一個新興地產霸權，包括本港二線地產商和內地官僚地產資本，期望梁振英打壓樓市，只是異想天開，根本永遠也不會兌現。
