一、
香港中產父母「融資」子女置業（最低限度是付首期）已是「新常態」，沒想到這種做法竟是普世
— 起碼已見美國的資料—現象。據美國物業經紀人協會（www.realtor.org）的統計，約三分之一第一次置業者的資金來自「雙親銀行」（Bank
of Mom and Dad），其中百分之二十七獲「雙親銀行」的無償贈予、百分之七則是以較商業銀行寬鬆的信貸條件借貸。這種情況在三藩市特別明顯，「新上車盤」一半以上的資金來自「雙親銀行」。
和香港不同，美國是萬稅之國，因此，即使「雙親銀行」有的是錢，亦會以種種可以避稅、減稅或免稅的方式送出或借出；「首期作為禮物」及「首期作為貸款」的稅務問題便大為不同，稅務律師自會根據貸借雙方的財務及個人情況作出對客戶最有利（對政府稅入最不利）的安排。
由於樓價升幅遠遠在薪金增幅之上，青年人置業日難，是眾所周知的事，這是何以「獨立」後回家與父母同住 者日眾的根本原因。根據美國「國家住宅調查」（National Housing Survey），十八歲至三十四歲的青年（young adults）與父母同住的平均數字，二○○六年為百分之二十七、二○一三年已達百分之三十一，而且 趨勢呈強勁升態。不過，在自小便被灌輸成年後應該搬離
老家過獨立生活的美國青少年，視回家靠父母為「最後的選擇」，即是於無法可想之下，才會作此不光彩無法在友儕間抬頭的事。換句話說，「成年後與雙親同一屋 簷下」無法成為「新常態」，那也許正是「雙親銀行」的貸款生意大盛的底因。
二、
一方面人口急速增加、經濟持續可觀增長；一方面政府操控官地拍賣、物業發展商囤積居 奇，結果造就了香港物業市道大約四十年的持續旺市。在「適當時機」置業者當然大有所得，未置業者怨天怨地且怨入息無法負擔樓價，便不難理解。一向以來，經 濟學者大都說樓價升勢不輟，是經濟繁榮、人均收入上升及資金不
斷流港有以致之，而這些均足以顯示香港是個好地方！然而，這種看似大有道理的說法，卻非放諸四海而皆準。
溫哥華便是顯例。去月底，溫哥華sofard.tumblr.com有
特稿題為《沒落的溫哥華》TheDecline
of Vancouver，這個港人也是世人心目中「最宜居」的城市因何「沒落」？原來其根源為樓價升幅大於平均入息增長！根據統計，在過往約二十年，市區獨立 屋（detached house）價格每年平均增值十萬加元左右（平均計年增幅不足百分之十），但溫哥華中產平均年收入，在過去十年，徘徊在六萬五千加元水平，那意味沒有「穀 種」（seed capital）的人，只憑工作所得，永遠無法分享物業榮景……
樓市興旺令溫哥華出現兩個對比鮮明的階級。其一有樓其一無樓。顯而易見，有樓階級坐享樓價上升身家厚積 的優勢，「財富效應」令他們有財力過「高人一等」的物質生活；反之，租殼（沒有自己的殼）蝸牛，只能過量入為出、精打細算甚且勒緊褲帶的日子。在一個以追 求公義和爭取人人平等的社會，這種從生活形態
上撕裂大眾的現象，不能為大多數人接受；令溫人擔心的，由於無法改善居住環境，精英分子便對溫市卻步，那等於說長此以往，外地精英不來、本地精英伺機外 移，溫市工作人口的質素無法不走下坡，這對優化經濟當然有消極影響。那正是該作者認為溫哥華會走上「沒落之路」的底因。
三、
三名德國經濟學家（柏林及萊比錫大學）去年十月在美國聯儲局達拉斯分局發表論文《一八七○至二○一二年環球物業價格》（環球化及貨幣政策學社研究報 告二○八號〈www.dallasfed.org.working
paper No. 208〉），指出從一八九○年（此前至一八七○年的統計不齊備）至一九三八年，全球十四個發達經濟體系的住宅價格，撇除通脹因素，幾乎毫無寸進（同期英國 實質樓價每年約跌一個百分點）；至上世紀五十年代中期，樓價才呈升勢，而隨着時間推移，升勢愈來愈凌厲！
導致五十年代起物業價格上揚的因素，主要是地價飆升（建築費升幅遠遜）及交通運輸系統大突破。論文舉了 不少鐵路、電車及地車所經之處的地價節節上升的現象，這種港人熟知的情況，毋容多說。一句話，由於市場需求轉趨殷切，政府和私企建成了對乘客十分方便快捷 廉宜的交通網，不僅為日趨興旺的經濟提供了足
夠的就業人口，亦讓交通工具所及地區的土地有價；而五十年代中期開始出現的「城市規劃」，規範了發展商不能隨意覓地興建樓宇，助長了被規劃範圍內土地價格 的升勢。
科技日新月異，未來的地價樓價何去何從？撇除百分之一有銀士的超高級豪宅，一般中產家庭居所的價格，在 世界無戰事天下太平的前提下，大概是市區的下降、偏遠地區的溫和上升。造成這種現象的理由有二。其一是交通四通八達及快捷，令住於城郊對工作不會構成不方 便；如果無人駕駛汽車成功商業化（四月七日《金融時報》報道至二○二五年在路上行駛「由電腦操縱的汽車」達一億零四百萬部），司機因堵車心情煩躁的情形不 再，意味居於遠離工作地點的人，會合資購買無司機或司機聽電腦指揮的汽車作為交通工具。上述情況在在令非商區住宅需求上升，其價格因此不會大瀉；其一是科 網進步、普及，令愈來愈多行業的工作人員，
能夠「在家工作」，這等於說這類人可以住於遠離塵囂的郊區家中電腦前工作，這種情況一旦成為新常態，是令市區及郊區的中產家庭樓價背馳的原因。
四、
《經濟學人》論《空間和城市》Space and the City，四月八日高天佑在本報「新聞點評」有很扼要的譯介（把unrealized
human potential譯為「懷才不遇」，妙絕！），但筆者仍「有話要寫」。《經人》引述馬克．吐溫的妙語︰「買地吧，他們已不再製造土地了！」有土斯有財 （從《大學》︰「有人此有土，有土此有財」衍化而來），古今中外皆然，當然，要在其中牟利，第一是要在三權分立及法律保障私有產權的地區；第二是要有在大 熊市中不必「割價求售」的資本。港人都知道，和吐溫時代（1835-1910）不同，現在「製造土地」（開山填海），技術上已沒困難，只是成本太貴而「少 產」而已。
《經人》對地價長期漲升的看法，其實與本文第三節所引三位德國經濟學家的看法相近，即為「城市規劃」及 「科技進步」所促致；為什麼先進國家突有「城市規劃」，《經人》指出這是由於十九世紀，隨着工業革命經濟蓬勃，大量物業（住宅、工業及少量商業）無序地建 成，令聚居地區因為人口稠密成為罪惡淵藪且是
傳染病溫床，政府「被迫」出手進行干預，綠色地帶及分區制（Zoning）的規劃於焉出現。在這篇文章中，樓價昂貴的城市為倫敦、孟買、紐約和過去十年才 直追的香港；不過，《經人》認為最貴的住宅（呎價計）為倫敦的Mayfair（每平方公尺八萬二千美元），肯定未及本港豪宅的最新成交價。
《經人》這篇文章的有關建議，似不易行，這點高文已指出；對筆者來說，《經人》不足之處為隻字未及「黑 （熱）錢入市」炒高高價樓的現實，美國政府對銀行中的「黑錢」追查甚嚴甚緊，對購進美國各地物業的資金來源則眼開眼閉……。試想，如果沒有這些見不得光的 錢流入，紐約曼哈頓一平方里大小地區的住宅市
價會高值一百六十五億美元嗎？顯而易見，是貪腐官僚和黑人物的資金，令頂級物業價值升完可以再升！
