七、福格家族所以死而不僵，皆因自雅各伯以次的族人皆重視不動產尤其傾力建構巨宅 （可保值並彰顯身份，可算是古代典型的炫耀性消費〔Conspicuous
Consumption〕），二三百年間購進大量土地、房產及藝術品（因此有「德國麥迪奇〔Medici，中世紀意大利首富〕之名」）……。直至今天，冠 以福格的物業在奧斯堡仍隨處可見。福格依然是殷實富裕的家族。
福格家族在一五一一年前後便成立慈善基金，「為身後名作投資」；一五一四及 一六年，「富翁雅各伯」兩度斥資購進郊區一片土地及其上數間舊屋，決定在此興建新社區，供本地貧苦大眾居住，並於一五一六年與奧斯堡市府達成稅務協議（頁 一五七；並無說明協議內容，料此慈善事業獲豁減有關稅項），同年聘請當地工匠克立布（Thomas Krebs）為承建商，一五二二年完工時有多列排屋共有六十七間平房，每屋兩層即樓上樓下共兩個住宅單位，單位面積四十五平方米（四百九十平方呎）。五百 多年後，經過無數戰亂特別是二戰的摧毀，殘敗不堪，「福格家族基金」遂於一九四五年及一九七三年兩度斥資進行全面翻修，如今「福格社區」外觀仍然保存原 狀，若干紀念福格族長的雕像或修復或新鑄，點綴着幽靜的街角、小公園；住宅內部裝修則全部「現代化」─除了一間維持不變，作為博物館以供遊客參觀。這間 （社區編號二十）五百年不變的「廉租屋」有兩睡房、起坐間（客廳）及廚房，沒有浴室廁所（這是當年的「常態」）。此種實用面積約五百呎的住宅單位，創建時 定下的月租為一個萊茵元（florin，始於十三世紀佛羅倫斯，後多個歐洲國家均以之名其貨幣單位），這是當年奧斯堡受薪者的平均日薪，這即是說，當地工 人階級以一天工資，如為虔誠天主教徒並樂於每天三次向上主祈福以報福格家族大恩大德的「誠實窮人」，便可申請入住。
雅各伯斥資（預算為一 萬五千萊茵元）興建社區之外，還規定撥出家族企業定額利潤以實基金，且定下家族基金（由本姓兩男丁及兩社會人士組成管理委員會）負責維修及不得加租的規 例，因此，時至今日，每單位月租仍為一萊因元，其購買力於二○○六年（本書德文版出版之年）約為零點八八歐羅；近年後者滙價升了不少，一萊茵元已不值這個 價錢。非常明顯，這種租金再窮的人亦住得起，因此供不應求情況嚴重，我們僱用的司機便說申請人太多，他早已斷了申請入住的念頭─事實上，他說他沒資格，因 他是土耳其移民，並非虔誠天主教徒。
「福格社區」圍以矮牆，自成一「園」，有三個圍牆門（gate），晚上十時關門，居民不得出入；大門 進口處的住宅為管理員住所，加上另一所為辦公室（亦為福格基金會會址），原本還有一專為居民及工作人員而設的「病房」（小型診所），可容六病人入住，只因 為社會福利醫療制度日趨健全，早已不需要而被拆除，舊址再建兩間住宅；如今可以出租的單位共有一百四十個。社區中心有小噴泉，排屋牆壁爬滿長春藤，加上住 客不多（九十年代起改例，六十五歲以上的老人才有資格申請），環境不惡。我們參觀的那天，遊人不少，見有「耆英」住戶帶小孫兒在禁止汽車進入的路上騎單 車，一派與世無爭的樣子……。但看是書，這樣的福利社會仍招來批評，比如指其沒有社區中心和公園，且缺乏休閒、運動、社交與歡慶場所，令居民只能困於屋 內；又有人指建於一五八一年的社區教堂聖馬克不夠莊嚴氣派、修飾簡陋……。「有錢人」真的不易為！
八、和世界各國（包括香港）的「世家」 一樣，財閥除了在賺錢方面要有過人策略、識見和貪婪無厭永遠追求最大利潤之心，還要「子孫繁衍」，如此族人才能守住商業帝國之外，尚有人在商業以外的範疇 「服務社會」，成為不同領域的「頭面人物」，家族方能順應時勢，在風調雨順時發揚光大，在狂風暴雨時持盈保泰、保住家產；而這些非商業範疇，都與「建制」 有關，比方從軍、從政、當法官和神職人員（意大利麥迪斯家族更出過兩位羅馬教皇，福格家族則贊助過數名大主教當上教皇），加上要大力贊助種種藝術，才能於 坐擁巨資之餘，成為政治、經濟、社會、宗教和文化界的領袖人物，受各方敬仰。福格家族可說是此中的翹楚。非常明顯，福格家族早已無復十五、十六世紀呼風喚 雨的財勢，但如今奧斯堡仍是福格家族的城市！
現代學者對福格家族買官鬻爵、勾結教廷及做有猶太人本色（頁二二三，作者並未指福格為猶太 人，只說作風如猶太人）的放高利貸和藉「詭計詐財」（其實是精明的商業計算），抨擊不遺餘力，指他們以這些「不義之財」換回來的榮譽，令榮譽本身大貶值 （when money acquires honor, then every yardstick for measuring the true value of things is gone。同上頁）。無論如何，五百年後的「福格社區」仍由福格家族基金管理和支持，不足一歐羅的月租還使數百奧斯堡虔誠天主教徒的「老實窮人」受惠。不 論從哪一角度看，即使在福利不錯的德國，亦真是無量的功德。
這趟德南之行，為時不長，卻因意不在遊山玩水和覓食，因而對德國社會有浮光掠 影之見且有點體會，比如德國是少數因為政府不批准而沒有「唐人街」的國家，這是德國的移民政策雖然「有容乃大」，但不希望不同膚色移民聚居而成為與「非我 族類」的本地人區隔的「風景」，因此興建冠上任何「地方色彩」名字社區的申請，都被市政府婉拒；本港著名地產商曾在柏林購地，欲建「中國城」，卻無法通過 城市規劃局而告吹（地產商索性把土地賣掉）。
截稿時見Post 852.com據 英國《每日郵報》的報道，指江西新余熊坑村一群富豪，目睹數年前家鄉被水災蹂躪，覺得自己有錢就應該要好好幫助別人；有個稱為熊水華的善長仁翁就決定出資 闢地建屋，找來其餘三位同村的熊姓商人，集資三千六百萬人民幣，蓋了七十二座花園洋房。鄉里只須花三萬元，就可獲得一座三層樓高的小別墅；中低收入住戶及 貧苦長者更可免費入住，有關方面會為他們免費供給膳食及基本生活需要。現時，熊坑村有七十二戶共三百零六名村民。該七十二座花園洋房基本上完工，過半數的 村民已經陸續遷進。
此事與「福格社區」何其相似！
九、此外還有數點比較特別且可供仿效的物事─
甲、火車 稽查員兼侍應，是筆者前所未見（也許是不經常乘火車所見有限），惟這確是人盡其「才」的好辦法；眾目所見，稽查員工作不算繁忙（在總站及分站有客上車時才 有工作），且其工作非技術性，尤其是國內線工作不必通什麼外語，利用非查票的閒暇替茶水部接單送小食，小事一樁，這樣做不僅不致造成人力浪費，身兼兩職的 員工還可賺點小費，因此是合理精明各方受惠的安排。
乙、另一項也許是世界獨有的安排是，所有在向公眾開放的政府機構如博物館圖書館等當值 的館員，於八小時工作輪班時間，只能站立、步行巡視、回應參觀者詢問，絕不能坐下休息，那與其他國家所見館員不是懶洋洋坐在灰暗角落，有打瞌睡有看手機的 情況，完全不同；柏林博物館有館員說「這是全世界最愚蠢的安排」，不過，這卻反映了德國人的認真工作及一絲不苟的服務態度。
丙、德國開始 售賣機艙食物給「地面」顧客，港商似乎可考慮「照板煮碗」。替漢莎「包伙食」的LSG Sky Chefs最近通過與Allyouneed.com合作，在網上賣商業艙「飛機餐」，有肉的（Classic）每份九點九九歐羅、素食的 （Vegetarian）八點九九歐羅；這種服務據說很受職業仕女歡迎，以她們在網上落單，急凍的食物依時送達府上，顧客用餐時只要放進焗爐或微波爐，便 可享用「高空三萬呎的食物」（賣給「地上」顧客的菜式也許不必在高空「試食」。）
丁、德國尊重歷史的精神更值得欽佩，二戰臨終時盟軍與蘇軍報復性的狂轟濫炸，大城小鎮的多少古蹟名廈受摧殘，但戰後德國人（東德和西德）集中資源，默默地或重建（用不少舊材料）或把它們「還原」，僅此一端，便值得國人學習！
不 過，此行筆者感受最深的是世界第一個廉租屋村「福格社區」，它為世人立下造福窮人的榜樣。買地建屋只收象徵性租金而且為確保世代相傳令窮人受惠而成立基金 維修翻新屋村，福格的濟世情懷，令香港那些高調要為低收入階層提供廉價屋廉租屋，但多月來只聞樓梯響的巨賈汗顏。為「誠實窮人」提供廉租居所的理念與實踐 源於五百多年前，真的令人佩服感動。筆者對德國所知非常有限，未知有「鐵血宰相」別稱的德國首相俾斯麥（Otto Von Bismarck, 1871-90在任）於一八八三、八四及八九年三度頒布社福政策與福格家族的慈善事業是否有一脈相承的關係？俾斯麥令德國成為世上第一個福利國家 （Welfare State），不惜給予勞工階級貧苦大眾眾多福利，藉此打擊當年一度甚受歡迎的左傾社會民主黨。事實證明俾斯麥的策略極為成功。
‧走向世界第一個廉租屋村．四之四
福格家族在一五一一年前後便成立慈善基金，「為身後名作投資」；一五一四及 一六年，「富翁雅各伯」兩度斥資購進郊區一片土地及其上數間舊屋，決定在此興建新社區，供本地貧苦大眾居住，並於一五一六年與奧斯堡市府達成稅務協議（頁 一五七；並無說明協議內容，料此慈善事業獲豁減有關稅項），同年聘請當地工匠克立布（Thomas Krebs）為承建商，一五二二年完工時有多列排屋共有六十七間平房，每屋兩層即樓上樓下共兩個住宅單位，單位面積四十五平方米（四百九十平方呎）。五百 多年後，經過無數戰亂特別是二戰的摧毀，殘敗不堪，「福格家族基金」遂於一九四五年及一九七三年兩度斥資進行全面翻修，如今「福格社區」外觀仍然保存原 狀，若干紀念福格族長的雕像或修復或新鑄，點綴着幽靜的街角、小公園；住宅內部裝修則全部「現代化」─除了一間維持不變，作為博物館以供遊客參觀。這間 （社區編號二十）五百年不變的「廉租屋」有兩睡房、起坐間（客廳）及廚房，沒有浴室廁所（這是當年的「常態」）。此種實用面積約五百呎的住宅單位，創建時 定下的月租為一個萊茵元（florin，始於十三世紀佛羅倫斯，後多個歐洲國家均以之名其貨幣單位），這是當年奧斯堡受薪者的平均日薪，這即是說，當地工 人階級以一天工資，如為虔誠天主教徒並樂於每天三次向上主祈福以報福格家族大恩大德的「誠實窮人」，便可申請入住。
雅各伯斥資（預算為一 萬五千萊茵元）興建社區之外，還規定撥出家族企業定額利潤以實基金，且定下家族基金（由本姓兩男丁及兩社會人士組成管理委員會）負責維修及不得加租的規 例，因此，時至今日，每單位月租仍為一萊因元，其購買力於二○○六年（本書德文版出版之年）約為零點八八歐羅；近年後者滙價升了不少，一萊茵元已不值這個 價錢。非常明顯，這種租金再窮的人亦住得起，因此供不應求情況嚴重，我們僱用的司機便說申請人太多，他早已斷了申請入住的念頭─事實上，他說他沒資格，因 他是土耳其移民，並非虔誠天主教徒。
「福格社區」圍以矮牆，自成一「園」，有三個圍牆門（gate），晚上十時關門，居民不得出入；大門 進口處的住宅為管理員住所，加上另一所為辦公室（亦為福格基金會會址），原本還有一專為居民及工作人員而設的「病房」（小型診所），可容六病人入住，只因 為社會福利醫療制度日趨健全，早已不需要而被拆除，舊址再建兩間住宅；如今可以出租的單位共有一百四十個。社區中心有小噴泉，排屋牆壁爬滿長春藤，加上住 客不多（九十年代起改例，六十五歲以上的老人才有資格申請），環境不惡。我們參觀的那天，遊人不少，見有「耆英」住戶帶小孫兒在禁止汽車進入的路上騎單 車，一派與世無爭的樣子……。但看是書，這樣的福利社會仍招來批評，比如指其沒有社區中心和公園，且缺乏休閒、運動、社交與歡慶場所，令居民只能困於屋 內；又有人指建於一五八一年的社區教堂聖馬克不夠莊嚴氣派、修飾簡陋……。「有錢人」真的不易為！
八、和世界各國（包括香港）的「世家」 一樣，財閥除了在賺錢方面要有過人策略、識見和貪婪無厭永遠追求最大利潤之心，還要「子孫繁衍」，如此族人才能守住商業帝國之外，尚有人在商業以外的範疇 「服務社會」，成為不同領域的「頭面人物」，家族方能順應時勢，在風調雨順時發揚光大，在狂風暴雨時持盈保泰、保住家產；而這些非商業範疇，都與「建制」 有關，比方從軍、從政、當法官和神職人員（意大利麥迪斯家族更出過兩位羅馬教皇，福格家族則贊助過數名大主教當上教皇），加上要大力贊助種種藝術，才能於 坐擁巨資之餘，成為政治、經濟、社會、宗教和文化界的領袖人物，受各方敬仰。福格家族可說是此中的翹楚。非常明顯，福格家族早已無復十五、十六世紀呼風喚 雨的財勢，但如今奧斯堡仍是福格家族的城市！
現代學者對福格家族買官鬻爵、勾結教廷及做有猶太人本色（頁二二三，作者並未指福格為猶太 人，只說作風如猶太人）的放高利貸和藉「詭計詐財」（其實是精明的商業計算），抨擊不遺餘力，指他們以這些「不義之財」換回來的榮譽，令榮譽本身大貶值 （when money acquires honor, then every yardstick for measuring the true value of things is gone。同上頁）。無論如何，五百年後的「福格社區」仍由福格家族基金管理和支持，不足一歐羅的月租還使數百奧斯堡虔誠天主教徒的「老實窮人」受惠。不 論從哪一角度看，即使在福利不錯的德國，亦真是無量的功德。
這趟德南之行，為時不長，卻因意不在遊山玩水和覓食，因而對德國社會有浮光掠 影之見且有點體會，比如德國是少數因為政府不批准而沒有「唐人街」的國家，這是德國的移民政策雖然「有容乃大」，但不希望不同膚色移民聚居而成為與「非我 族類」的本地人區隔的「風景」，因此興建冠上任何「地方色彩」名字社區的申請，都被市政府婉拒；本港著名地產商曾在柏林購地，欲建「中國城」，卻無法通過 城市規劃局而告吹（地產商索性把土地賣掉）。
截稿時見Post 852.com據 英國《每日郵報》的報道，指江西新余熊坑村一群富豪，目睹數年前家鄉被水災蹂躪，覺得自己有錢就應該要好好幫助別人；有個稱為熊水華的善長仁翁就決定出資 闢地建屋，找來其餘三位同村的熊姓商人，集資三千六百萬人民幣，蓋了七十二座花園洋房。鄉里只須花三萬元，就可獲得一座三層樓高的小別墅；中低收入住戶及 貧苦長者更可免費入住，有關方面會為他們免費供給膳食及基本生活需要。現時，熊坑村有七十二戶共三百零六名村民。該七十二座花園洋房基本上完工，過半數的 村民已經陸續遷進。
此事與「福格社區」何其相似！
九、此外還有數點比較特別且可供仿效的物事─
甲、火車 稽查員兼侍應，是筆者前所未見（也許是不經常乘火車所見有限），惟這確是人盡其「才」的好辦法；眾目所見，稽查員工作不算繁忙（在總站及分站有客上車時才 有工作），且其工作非技術性，尤其是國內線工作不必通什麼外語，利用非查票的閒暇替茶水部接單送小食，小事一樁，這樣做不僅不致造成人力浪費，身兼兩職的 員工還可賺點小費，因此是合理精明各方受惠的安排。
乙、另一項也許是世界獨有的安排是，所有在向公眾開放的政府機構如博物館圖書館等當值 的館員，於八小時工作輪班時間，只能站立、步行巡視、回應參觀者詢問，絕不能坐下休息，那與其他國家所見館員不是懶洋洋坐在灰暗角落，有打瞌睡有看手機的 情況，完全不同；柏林博物館有館員說「這是全世界最愚蠢的安排」，不過，這卻反映了德國人的認真工作及一絲不苟的服務態度。
丙、德國開始 售賣機艙食物給「地面」顧客，港商似乎可考慮「照板煮碗」。替漢莎「包伙食」的LSG Sky Chefs最近通過與Allyouneed.com合作，在網上賣商業艙「飛機餐」，有肉的（Classic）每份九點九九歐羅、素食的 （Vegetarian）八點九九歐羅；這種服務據說很受職業仕女歡迎，以她們在網上落單，急凍的食物依時送達府上，顧客用餐時只要放進焗爐或微波爐，便 可享用「高空三萬呎的食物」（賣給「地上」顧客的菜式也許不必在高空「試食」。）
丁、德國尊重歷史的精神更值得欽佩，二戰臨終時盟軍與蘇軍報復性的狂轟濫炸，大城小鎮的多少古蹟名廈受摧殘，但戰後德國人（東德和西德）集中資源，默默地或重建（用不少舊材料）或把它們「還原」，僅此一端，便值得國人學習！
不 過，此行筆者感受最深的是世界第一個廉租屋村「福格社區」，它為世人立下造福窮人的榜樣。買地建屋只收象徵性租金而且為確保世代相傳令窮人受惠而成立基金 維修翻新屋村，福格的濟世情懷，令香港那些高調要為低收入階層提供廉價屋廉租屋，但多月來只聞樓梯響的巨賈汗顏。為「誠實窮人」提供廉租居所的理念與實踐 源於五百多年前，真的令人佩服感動。筆者對德國所知非常有限，未知有「鐵血宰相」別稱的德國首相俾斯麥（Otto Von Bismarck, 1871-90在任）於一八八三、八四及八九年三度頒布社福政策與福格家族的慈善事業是否有一脈相承的關係？俾斯麥令德國成為世上第一個福利國家 （Welfare State），不惜給予勞工階級貧苦大眾眾多福利，藉此打擊當年一度甚受歡迎的左傾社會民主黨。事實證明俾斯麥的策略極為成功。
‧走向世界第一個廉租屋村．四之四