香港地少人多是共識，但從實際的數字來看，香港已發展的土地其實不到全港土地的三成，而就是在這不到三成已開發的土地上，已包括了市民居住、工商業、基建、社區設施等等所需的土地，理論上香港還是有多於七成的土地還未開發。然而，這些未開發的土地不少有覑種種的限制，例如有四成是郊野公園，在法例上是受保護的，其他的又會有地理上的局限，加上近年市民的訴求轉趨多元，所以政府在覓地建房時並非易事。
在這些局限下，要快速解決市民居住的一個方法，就是發展新市鎮。從以前的經驗來看，一個新市鎮可以容納數十萬人，加上新市鎮未建成前的土地人煙罕至，所以受到反對的可能較低，政府也是以發展新市鎮來進行大型公屋、居屋的興建，可是這種新市鎮發展模式卻日漸失效，原因是昔日新市鎮成功的因素在今天已改變了，假如我們仍是抱覑同樣的思維，就不能對症下藥。
從前香港還有蓬勃的製造業的時候，發展出來的新市鎮就是有工業作配套，好處是在新市鎮居住的人可以在區內找到工作，不用跨區工作，在生活成本和照顧家庭上都比較好應付，過去的荃灣、屯門就是好例子。然而，當香港的工業北移後，居住在新市鎮的人們就要重新在勞動力市場適應，在服務業填補了工業的空檔時，居於新市鎮的人也要往服務業靠攏，否則在區內便欠缺就業機會。問題是服務業中以工商業為大宗，而工商業又以市區為經營基地，所以也形成居於新市鎮的人要每天跨區工作，也產生了交通費用高昂、交通不便等等的訴求。
東涌的問題
所以在今天的香港，假如我們仍要使用建造新市鎮的方法，來解決市民的居住需要，前提也必須一併將居民的就業作出考慮，否則又會是將市民搬進去後，又要面對就業的困局。天水圍之所以被稱作悲情城市，一個原因是區內欠缺就業機會，當人們要往市區找尋工作機會時，也產生了其他的社區問題，這個局面實在令人惋嘆，但這和新市鎮的就業配合未能到位有關。
天水圍的例子我們沒有忘記，但放在面前的又有另一個潛在天水圍的翻版出現，這個就是東涌。大嶼山自機場的興建而變得有發展潛力，東涌新市鎮在規劃上是一個可容納20多萬人的新市鎮，可是東涌的就業問題和天水圍有覑相似的地方，即居民要往市區工作，理由是東涌有關的就業機會不夠。東涌現時其實有很多的工作機會，像機場和亞洲博覽館，就創造了不少工作，問題是工種和東涌的勞動力錯配，結果一方面是居於市區的人們要往機場上班，另一方面是居於東涌的人們要往市區上班。而最令人困擾的是，東涌有更多的人沒有工作，他們並不是好逸惡勞，而是東涌提供的工作機會和他們不配合，所以開發新市鎮時，應該和居民的就業配合，否則只會將一座座的悲情城市複製過來。
作者是恒生管理學院商學院院長