2012年2月16日星期四

信報社評: 樓市小陽春 其來有自




農曆新年假後,本港樓市明顯轉趨活躍,一、二手住宅交投都較過年前倍增,其中又以中下價的二手私人住宅成交最為顯著。在傳媒廣泛報道下,不單割價求 售的住宅單位被一掃而空,甚至重新出現業主反價和買家追價求貨的現象,所謂樓市小陽春局面的而且確已經出現。但本港樓價是否已經見底,另一個大型升浪是否 正在醞釀,其實言之尚早,有待觀察。

樓市在春節長假後出現小陽春,在以往是常見的現象,因為中國人重視農曆新年假期,期間大家忙着互相拜年,大部分商業活動停頓,累積的購買力假後一次過釋放出來,因而造成小陽春的局面。但歷史不會簡單重複,今次情況明顯不同,因為客觀的外在條件出現了重要的變化。
首 先是聯儲局上月議息會議後公布的政策,確定未來三年至二○一四年,低息環境將會長期持續,置業者不虞加息,買樓成本和投資風險得以確定,增加了實際用家入 市的意欲。事實上,以購買一間二百萬元以下的中小型單位為例,支付三成首期約六十萬元後,以目前平均按揭利息約二厘半計,分期供樓二十年,每期供款只需約 五千餘元,遠較現時面積相同的租金水平約七千餘元便宜,無論自住或投資,都有足夠誘因吸引買家入市置業。

其次是全球量化寬鬆措施又再復燃,游資充斥全球,四處流竄,通脹預期心理又再漸次形成。由於通脹早晚重臨,為求保值,物業的資產價格在業主惜售和買家渴求的情況下,依然有價,易升難跌。

去年十二月,歐洲央行推出為期三年的長期再融資操作(LTRO),七國央行今年二月又放寬銀行抵押品要求,為金融市場注入相當於逾萬億港元的流動性,實質上就是推出變相量寬措施。有關措施,不單令歐洲各國債息大幅下降,也刺激股市和商品價格上揚,物業作為資產,同樣受惠。

本月底,歐洲央行將會推出第二輪LTRO,規模同樣超逾萬億港元,而英國和日本近期已分別將量寬措施加碼五百億英鎊和十萬億日圓,加上美國聯儲局部分成員已明示今年中推出QE3的機會甚高,在全球主要經濟國家競相再以量寬措施刺激經濟下,全球流動性再度泛濫,勢所必然。

金融海嘯後,中國大陸以四萬億元人民幣刺激經濟,雖然成效顯著,經濟高速增長得以持續,但也付出了高樓價、高通脹、高成本的沉重代價。儘管汲取了歷史教訓, 中央二○一○年底已經開始收緊貨幣供應、嚴控銀行信貸、大力打壓樓價,今年面對經濟放緩、出口不振、中小企倒閉浪潮和地方債務危機,依然堅持貨幣政策從 緊,並將今年廣義貨幣供應量(M2)增長目標由去年的百分之十六減至今年的百分之十四,但形勢比人強,在國際流動性再度泛濫下,人民幣被動變相升值,中國 出口勢必受壓,看來中央最終也要被迫放鬆銀根。如果估計無誤,中央要提振股市,並且明言在整頓股票市場和金融改革後,容許全國各地養老金和社保基金入市, 在確保人民的血汗錢不會被股市大鱷吞噬,因而激發民怨,影響社會穩定和動搖根本的大前提下,絕對不能排除中央會在不動聲息入市後才宣布大幅下調存準率以至 減息配合。這樣一來,既可刺激A股上揚,發揮財富效應,增加國民的消費力,因而有利以內需拉動經濟增長的政策;又可令以養老金和社保基金進場的投資即時增 值,大大提高中央政府的威望。

果如是,海內外游資再度滙聚香港的局面指日可待,除了領先經濟發展的股市現時已率先大幅上揚外,估計樓市再度復蘇,相信也不致遠離事實。