「諸神要你滅 亡，必先令你瘋狂」（Whom
the gods would destroy, they first make mad） 是源自古希臘西方文化的傳統智慧。香港的樓價已經由「天價時代」進入「癲價時代」，這是否香港的樓市以至整體經濟走向「滅亡」（崩潰/衰退）的先兆，不在 本文的討論範圍。我想談的，是如暴走列車的樓市對社會的和諧與凝聚力產生的腐蝕性影響。
社會學家最關注的課題，是「社會為何可以存在」（How is society possible）？自私自利是人類無法改變的天性，社會既由各式各樣互異的個體 （heterogeneous Individuals） 組成，那為什麼他們可以和平共處；而社會又沒有陷入一方得益一方受損的對抗局面？
這是因為社會的成員在接受社教化 （socialization）的過程中，培養出親社會的情感和行為。同樣重要的，是來自成員共同的語言、歷史、文化和價值觀的凝聚力。不過，社會學家提 醒我們，即使是在相對地和諧與穩定的社會，也會存在着兩股互相抗衡的力量：凝聚社會的力量與分裂社會的力量。一旦分裂的力量凌駕凝聚的力量，社會就會出現 不穩、動盪，甚至解體。德國社會學家齊美爾（Georg Simmel）也指出，不管社教化的過程有多順利、工作有多成功，個人與社會永遠存在着無法彌合的鴻溝。即使是最合群的成員，有時也難免覺得自己是與社會 格格不入的「外人」（outsider）。社會是否和諧，端視有多少成員把自己看成是外人，以及這種把自己看成是外人的感覺有多強烈。
香港 樓市如脫韁野馬產生最嚴重的後果，是迫使香港人全民參與一個「只要你輸，我才會贏」的零和遊戲（zero-sum
game），令社會幾乎無休止地沿着「有樓還是冇樓」的斷層線（fault lines）分裂下去。誠然，再沒有其他東西像樓價的升跌那樣，將香港人的利益如此壁壘分明地對立起來。在香港，是否擁有物業乃劃分地位、階層、優劣和成 敗的最重要也是最有效的標準（social divider）。你甚至可以說，這是將香港人分隔起來的柏林圍牆，牆內牆外是兩個截然對立的世界。
為 什麼香港人的怨氣愈來愈重？為什麼香港會變成抗議之都？這跟長久以來，樓市對社會造成的「兩極化影響」（polarizing
effect）大有關係。樓價長期違反地心吸力地只升不跌，令為數不少的香港人置業夢碎，甚至無處容身。這不僅僅是住屋問題，也涉及社會排斥的問題。
社會排斥（social exclusion）是法國學者勒努瓦（Rene
Lenoir）提出的概念，用來描述社會個別成員的社會權（social rights）被剝削之後，與社會整體關係斷裂的過程。這個概念在上世紀80年代末開始流行，之後被歐洲委員會採納並用作其社會政策的核心。影響所及，英 國政府也成立了「社會排斥辦公室」（Social Exclusion Unit），職責是確保國民不會因為諸如失業、技能缺乏、教育程度低、疾病和家庭破碎等問題而遭到社會排斥。
政府從未從社會排斥看問題
梁振英自出任特首以來，一直強調處理住屋問題是其治港政策的「重中之重」。然而特區政府似乎從未從社會排斥的視角理解這個問題，因此也沒有想到解決問題的徹 底方法。對身受其害的人來說，無法置業，樓價不斷上升但居住環境持續惡化，構成的是不折不扣的社會排斥：他們因無法參與一種社會普遍認同和高度重視的活動
——置業和安居——而被邊緣化。他們與整個社會之間的紐帶亦被削弱甚至切斷。
欺詐遊戲是時候改規則
只有當政府把香港人的置業 和住屋問題定性為社會排斥，才可以看到問題的癥結。社會排斥往往由不公平的遊戲規則造成，又或者是權力和利益集團壟斷市場的結果。所有遊戲規則都是雙刃 劍，會令某些人成為贏家，另一些人成為輸家。明乎此理，政府針對住屋問題制定的社會政策，目標應該是修訂遊戲規則，使之盡可能惠及社會的每一個成員；從而 使參與遊戲的所有人得到更公平的對待，並且有合理的勝出機會。香港的樓市是一個由地產商操縱的欺詐遊戲（crooked
game），是時候修改它的遊戲規則了。