2015年4月15日星期三

林行止: 雙親銀行生意興隆 生態有變樓價平行




一、
 
香港中產父母「融資」子女置業(最低限度是付首期)已是「新常態」,沒想到這種做法竟是普世起碼已見美國的資料現象。據美國物業經紀人協會(www.realtor.org)的統計,約三分之一第一次置業者的資金來自「雙親銀行」(Bank of Mom and Dad),其中百分之二十七獲「雙親銀行」的無償贈予、百分之七則是以較商業銀行寬鬆的信貸條件借貸。這種情況在三藩市特別明顯,「新上車盤」一半以上的資金來自「雙親銀行」。

和香港不同,美國是萬稅之國,因此,即使「雙親銀行」有的是錢,亦會以種種可以避稅、減稅或免稅的方式送出或借出;「首期作為禮物」及「首期作為貸款」的稅務問題便大為不同,稅務律師自會根據貸借雙方的財務及個人情況作出對客戶最有利(對政府稅入最不利)的安排。

由於樓價升幅遠遠在薪金增幅之上,青年人置業日難,是眾所周知的事,這是何以「獨立」後回家與父母同住 者日眾的根本原因。根據美國「國家住宅調查」(National Housing Survey),十八歲至三十四歲的青年(young adults)與父母同住的平均數字,二○○六年為百分之二十七、二一三年已達百分之三十一,而且 趨勢呈強勁升態。不過,在自小便被灌輸成年後應該搬離 老家過獨立生活的美國青少年,視回家靠父母為「最後的選擇」,即是於無法可想之下,才會作此不光彩無法在友儕間抬頭的事。換句話說,「成年後與雙親同一屋 簷下」無法成為「新常態」,那也許正是「雙親銀行」的貸款生意大盛的底因。


二、

一方面人口急速增加、經濟持續可觀增長;一方面政府操控官地拍賣、物業發展商囤積居 奇,結果造就了香港物業市道大約四十年的持續旺市。在「適當時機」置業者當然大有所得,未置業者怨天怨地且怨入息無法負擔樓價,便不難理解。一向以來,經 濟學者大都說樓價升勢不輟,是經濟繁榮、人均收入上升及資金不 斷流港有以致之,而這些均足以顯示香港是個好地方!然而,這種看似大有道理的說法,卻非放諸四海而皆準。

溫哥華便是顯例。去月底,溫哥華sofard.tumblr.com 特稿題為《沒落的溫哥華》TheDecline of Vancouver,這個港人也是世人心目中「最宜居」的城市因何「沒落」?原來其根源為樓價升幅大於平均入息增長!根據統計,在過往約二十年,市區獨立 屋(detached house)價格每年平均增值十萬加元左右(平均計年增幅不足百分之十),但溫哥華中產平均年收入,在過去十年,徘徊在六萬五千加元水平,那意味沒有「穀 種」(seed capital)的人,只憑工作所得,永遠無法分享物業榮景……

樓市興旺令溫哥華出現兩個對比鮮明的階級。其一有樓其一無樓。顯而易見,有樓階級坐享樓價上升身家厚積 的優勢,「財富效應」令他們有財力過「高人一等」的物質生活;反之,租殼(沒有自己的殼)蝸牛,只能過量入為出、精打細算甚且勒緊褲帶的日子。在一個以追 求公義和爭取人人平等的社會,這種從生活形態 上撕裂大眾的現象,不能為大多數人接受;令溫人擔心的,由於無法改善居住環境,精英分子便對溫市卻步,那等於說長此以往,外地精英不來、本地精英伺機外 移,溫市工作人口的質素無法不走下坡,這對優化經濟當然有消極影響。那正是該作者認為溫哥華會走上「沒落之路」的底因。

三、

三名德國經濟學家(柏林及萊比錫大學)去年十月在美國聯儲局達拉斯分局發表論文《一八七至二一二年環球物業價格》(環球化及貨幣政策學社研究報 告二八號〈www.dallasfed.org.working paper No. 208〉),指出從一八九年(此前至一八七年的統計不齊備)至一九三八年,全球十四個發達經濟體系的住宅價格,撇除通脹因素,幾乎毫無寸進(同期英國 實質樓價每年約跌一個百分點);至上世紀五十年代中期,樓價才呈升勢,而隨着時間推移,升勢愈來愈凌厲!

導致五十年代起物業價格上揚的因素,主要是地價飆升(建築費升幅遠遜)及交通運輸系統大突破。論文舉了 不少鐵路、電車及地車所經之處的地價節節上升的現象,這種港人熟知的情況,毋容多說。一句話,由於市場需求轉趨殷切,政府和私企建成了對乘客十分方便快捷 廉宜的交通網,不僅為日趨興旺的經濟提供了足 夠的就業人口,亦讓交通工具所及地區的土地有價;而五十年代中期開始出現的「城市規劃」,規範了發展商不能隨意覓地興建樓宇,助長了被規劃範圍內土地價格 的升勢。

科技日新月異,未來的地價樓價何去何從?撇除百分之一有銀士的超高級豪宅,一般中產家庭居所的價格,在 世界無戰事天下太平的前提下,大概是市區的下降、偏遠地區的溫和上升。造成這種現象的理由有二。其一是交通四通八達及快捷,令住於城郊對工作不會構成不方 便;如果無人駕駛汽車成功商業化(四月七日《金融時報》報道至二二五年在路上行駛「由電腦操縱的汽車」達一億零四百萬部),司機因堵車心情煩躁的情形不 再,意味居於遠離工作地點的人,會合資購買無司機或司機聽電腦指揮的汽車作為交通工具。上述情況在在令非商區住宅需求上升,其價格因此不會大瀉;其一是科 網進步、普及,令愈來愈多行業的工作人員, 能夠「在家工作」,這等於說這類人可以住於遠離塵囂的郊區家中電腦前工作,這種情況一旦成為新常態,是令市區及郊區的中產家庭樓價背馳的原因。

四、

《經濟學人》論《空間和城市》Space and the City,四月八日高天佑在本報「新聞點評」有很扼要的譯介(把unrealized human potential譯為「懷才不遇」,妙絕!),但筆者仍「有話要寫」。《經人》引述馬克.吐溫的妙語︰「買地吧,他們已不再製造土地了!」有土斯有財 (從《大學》︰「有人此有土,有土此有財」衍化而來),古今中外皆然,當然,要在其中牟利,第一是要在三權分立及法律保障私有產權的地區;第二是要有在大 熊市中不必「割價求售」的資本。港人都知道,和吐溫時代(1835-1910)不同,現在「製造土地」(開山填海),技術上已沒困難,只是成本太貴而「少 產」而已。

《經人》對地價長期漲升的看法,其實與本文第三節所引三位德國經濟學家的看法相近,即為「城市規劃」及 「科技進步」所促致;為什麼先進國家突有「城市規劃」,《經人》指出這是由於十九世紀,隨着工業革命經濟蓬勃,大量物業(住宅、工業及少量商業)無序地建 成,令聚居地區因為人口稠密成為罪惡淵藪且是 傳染病溫床,政府「被迫」出手進行干預,綠色地帶及分區制(Zoning)的規劃於焉出現。在這篇文章中,樓價昂貴的城市為倫敦、孟買、紐約和過去十年才 直追的香港;不過,《經人》認為最貴的住宅(呎價計)為倫敦的Mayfair(每平方公尺八萬二千美元),肯定未及本港豪宅的最新成交價。

《經人》這篇文章的有關建議,似不易行,這點高文已指出;對筆者來說,《經人》不足之處為隻字未及「黑 (熱)錢入市」炒高高價樓的現實,美國政府對銀行中的「黑錢」追查甚嚴甚緊,對購進美國各地物業的資金來源則眼開眼閉……。試想,如果沒有這些見不得光的 錢流入,紐約曼哈頓一平方里大小地區的住宅市 價會高值一百六十五億美元嗎?顯而易見,是貪腐官僚和黑人物的資金,令頂級物業價值升完可以再升!