四叔李兆基今年初建議政府免補地價讓地產商興建百萬元上車盤後，近日又接納政府的反建議，考慮將農地捐出，索性讓政府建平價樓供年輕人上車。
我從不懷疑四叔想年輕人上樓的決心，但他積極獻計，慷慨出地，我相信更大原因是，四叔在梁振英年代諸事不順，越來越不耐煩，想扭盡六壬逼政府盡快發展新界東北，食番鋪尾糊。
去年中，身家超過2,000億元的四叔表態未搵夠，向傳媒講希望收拾金融海嘯輸掉的失地，然後才安排分家，「現在是做緊牌，希望五年內食鋪滿糊。」之不過，自梁振英上場後，四叔的牌局不太順利。政府連番出招調控樓市，全部針對增加交易成本，對善於舊樓重建的恒地（012）來說，影響相當大。繼去年底的買家印花稅，上周又出招將工商物業等的印花稅率全面倍增，收購成本再增加。
同時，張震遠領導市建局積極擴權，踩入不同形式重建項目，與私人發展商爭利，去年展開首個工廈重建住宅項目，正正是恒地一早落釘的堅尼地城工廈。在公開途徑拍地投標，並非恒地的強項。恒地另一道板斧是，低價收購農地等候補地價起樓。但恒地早年在新界東北、南生圍等買下大批農地，礙於民間保育團體關注及新界發展爭議，轉換土地用途遲遲未有進展。
同行頻吸地 恒地冇着落
「主場新聞」月初統計了梁振英去年3月上任以來，各大地產財閥在政府拍賣場上、土地補地價，港鐵（066）以及市建局等等官方渠道，奪得的住宅土地可建樓面面積。
被視為唐營的兩大地產商長實（001）及新地（016）受惠於規模較大的先天優勢，銷售新盤的資金回籠迅速，相繼有條件投得較大型的地皮，自梁振英上場以來，累積土地儲備排名第一及第二。
由唐營中途跳船至梁營的鄭家純，旗下新世界（017）去年又完成北角的大型補地價，新世界與華置（127）拖了廿年的西半山干德道項目今年獲政府以筍價補地價，估計可賺超過20億元，土儲緊排在第三。另一個公開支持CY的九倉（004）老闆吳光正都積極掃地，住宅土儲排名第四，更加獲准以筍價續租海運大廈21年。
幾大地產財閥在梁振英任內各有着落，恒地則十大不入。四叔眼看對手頻有進賬，自己零斬獲，心急發展新界農地，希望分一杯羹，不難理解。四叔捐地除了想年輕人置業上樓，更希望看見新界東北規劃的大四喜食得出，讓他的下一代坐享其成。
借政府擺平保育 締雙贏
我上月撰文時也指出，恒地免補地價百萬元上車盤，盈利絕對有數得計。即使四叔免費捐出土地，他仍可透過捐地選址，掌握主導權，將爭議最大的農地交由政府發展，讓政府出手擺平保育，一併發展其他農地。如果四叔捐些「環頭環尾」的農地，能清空新界東北及農地發展的障礙，隨時有着數。
地產商捐地讓政府起樓，難以單純做慈善。個別地產商會否因為捐地，而博取到政府放棄以傳統新市鎮方式發展，改由讓地產商補地價發展？日後地產商其他農地補地價會否因而有優惠？政府惠及地產商一分一毫的土地成本，同樣要納稅人埋單。
政府作為香港最大的地主，擁有法定權力收購私人市場的土地。要興建資助房屋，政府責無旁貸。不過，承諾在樓市大幹一場的梁振英上任半年，成績欠佳。他深知動用政府體系，一時三刻造地有困難。四叔答允捐地，正中梁振英下懷，也解釋了梁振英為何向四叔反建議。這場捐地大龍鳳，或者由狂想曲變成事實。