2013年1月11日星期五

丘亦生: 新地產霸權:市建局


市建局上月總動員搞了場大龍鳳,公開「杉樹街/橡樹街」項目收樓碰釘,向一名不願賣鋪的業主施壓。我一直對行會成員、市建局主席張震遠積極參與施壓,感得大惑不解。張震遠於本周初終露出尾巴,原來整場大龍鳳最終目的就是為市建局擴權。

「杉樹街/橡樹街」項目涉及四個地段,市建局者早得到分別三個地段的八成業權同意,只剩下第四個地段,差一個鋪位才達到八成業權門檻。根據「需求主導」政 策,市建局其實可以就三個地段,開展重建計劃,但市建局沒有這樣做,刻意不讓步,將四個地段的重建綑縛處理,表面上為完成更大的重建項目,實際上是鋪路擴 大市建局權力。

張震遠上月先行第一步棋,激化「杉樹街/橡樹街」舊樓業主內鬥,將不願收樓的業主打成釘子戶。張震遠本周初接受少數報章訪問,再行第二步棋,以收樓有障礙作為堂而皇之的藉口,放風市建局打算降低「需求主導」計劃的收樓門檻。

聰明的他刻意提出降低現時「地段」八成業權門檻的要求,倡議只要收購到達「項目」八成業權,就可以引用《市區重建條例》的尚方寶劍,強行收購餘下的物業。

市建局門檻若果改變,收樓權力就進一步坐大。實際上,一個項目通常涉及數個地段,日後市建局收地,即使地段的支持收購比例懸殊,例如項目包括四個地段,只 要總計過八成業權同意收購,即使其中一個地段只有兩成業權同意收購,市建局都可強行把四個地段收購,反對的業主無得Say No。

因為市建局啟動收樓門檻屬內部政策,不涉修例,只要董事會下月通過,市建局就可以無聲無息下擴大收樓權力。由始至終,橡樹街鋪位業主只是被操縱的木偶,不自覺地配合張震遠自編自導自演的大龍鳳。

私人發展商申請強制拍賣,一向以地段作單位,用意是保護小業主的業權。當初市建局展開「需求主導」計劃,參照強拍條例,以地段的八成業權作門檻,就是為與私人市場強制收購門檻看齊,限制市建局不要動輒使出收地的尚方寶劍,與私人市場爭利,同時保障小業主的業權。

事實上,梁振英上場後不只一次為市建局充權。我早前已經提及,政府的買家印花稅,把重建項目豁免期訂於六年,影響到私人發展收購大型項目。如今再配合市建局新政,市建局勢成為收樓大贏家,而舊樓小業主的利益則進一步被蠶食。

市建局是近年地產狂潮的受惠者,截至2012年3月底,資產累積至253億元,比五年前暴增近六成。市建局累積盈餘達117億元,當中有54.8億元是因為政府豁免收地價而落袋。
長期受到政府政策、財政資助的市建局,角色日漸吃重。據市建局最新年報顯示,市建局手上正開展的項目,一共有36個,合共可以提供670萬平方呎的住宅樓面,多過新世界(0017)、信和(083)的儲備。

不過,市建局坐大無助調低樓價,事關市建局一向按市價賣樓,關心賣樓收入多過幫市民置業。若市建局進一步擴權,結局只會演變成一隻無王管的公營怪獸。
梁振英靠市民對樓市不滿上位,但他上任半年,已顯示出無力改變高樓價。梁振英任內的唯一轉變,可能是捧起新一代地產霸權——市建局。

刊於蘋果日報,金融中心版