2012年11月5日星期一

盧峯: 太古城每呎二萬元的風險




政府財金官員大概做夢也沒有想到,打擊炒樓新招的即時政治影響居然比經濟影響還要大。措施推出還不到兩星期,行會成員林奮強已因為懷疑涉及利益衝突及一再說謊而備受質疑,不少議員及公眾公開要求他辭職下台,而他為了避免風波越鬧越大更要申請無限期休假,暫停行會職務,假如未來幾天林奮強仍未能清楚交代事件,釋除公眾疑慮,要求他下台的壓力將會更大,令他大有可能成為打擊炒樓新招的第一個犧牲品。

跟政治影響相比,政府打擊炒樓新措施對經濟及地產市道的衝擊暫時不算明顯。除了成交量縮減外,樓價調整並不顯著,只有一些業主輕微減價百分之三至五左右,大部份成交價仍然在高位徘徊,個別屋苑的成交價還創出新高。但是,投資者及小業主絕不應因此而低估新措施的殺傷力,不然很容易變成高位接貨的「儍子」,蒙受重大損失。

從○九年開始的樓市升浪主要由兩大因素推動,其一是歐美日央行的超低息及量化寬鬆政策;其二是內地買家大規模進入香港樓市,令需求急劇增加。對於第一個因素特區政府無能為力,因為香港奉行聯繫滙率,又是資金來去自如的地區,不可能有獨立的貨幣政策,不可能自行提高利率或滙率以抑壓游資熱錢來港,只能跟隨美國讓利息長期停留在接近零的水平。

至於第二個因素過去幾年一直沒有處理,令內地買家及投資者不斷湧入,某些屋苑有兩、三成買家是內地投資客。新推出的特別印花稅卻刻意針對境外投資者及買家,要他們在買入任何住宅物業時先繳付百分之十五稅款。假若有關買家在短期內放售物業,稅款負擔可能高達樓價的三成半。換言之,內地投資客及買家只有在樓價大升三、四成以上才有利可圖,不然便可能損手離場。

在風險及成本大幅上升的情況下,即使資本雄厚的內地買家、炒家也肯定會變得觀望,甚至乾脆離場,以免招致無謂損失。當向來支持樓市的其中一個火車頭轉弱及失去動力時,樓市及樓價是不可能不調整的。

更何況對投資者來說,香港樓市已處於高處不勝寒的狀態,一般市區屋苑呎價過萬的比比皆是,太古城之類的優質藍籌屋苑呎價則高達一萬四千元。相比其他地區房地產市場特別是已經歷五、六年低潮的歐美樓市,香港樓價已沒有太多吸引力,已沒有太大的投資價值。現在政府又引入辣招進一步增加炒樓成本及風險,令香港樓市更無利可圖。以太古城為例,呎價要升破每呎二萬元投資者才能獲利。這樣下來,境外包括內地投資者怎可能不減低在香港樓市的投資興趣及比重,怎可能不把目光轉到其他市場呢?

同樣重要的是,目前樓價不但超越九七年的「顛瘋價」,也遠遠超過市民的負擔能力,也跟全球及本地經濟表現背道而馳。以全球經濟來看,歐美日三大經濟體仍然疲不能興,只能在衰退邊緣掙扎;香港經濟近期也明顯放緩,僱主招聘意欲更是大幅下降。

在經濟及就業前景不明、收入增長不前下,本地買家將更難以負擔高昂的樓價,將更難以入市置業。要知道樓市炒賣最終要有用家接貨,當用家減少及裹足不前時,樓市及樓價是不可能不調整的!