2012年11月6日星期二

林行止:供應不足滙價偏軟 豪宅市場不乏買家




一、為了平抑樓價讓更多港人有財力置業,行政長官梁振英的競選政綱便三管齊下針對高樓價;他聲言若當選,會設法打擊地產霸權、落實港 人港地(不使內地資金扭曲本地物業價格走勢)及必要時採取有效手段壓低樓價!上任後梁氏果然迅速以連串相關措施兌現承諾,拫據時間序列,包括白表免補地價 買二手居屋、梁十招、港人港地及金管局收緊一次以上按揭申請;到十月二十六日,由財政司司長公布延長(由二年延至三年)買賣住宅樓宇額外印花稅 (SSD),並提高稅率(半年轉手稅率百分之二十、半年至一年百分之十五、一年至三年百分之十);同時徵收外地人士(及公司)置業額外百分之十五的買家印 花稅(BSD),數據顯示迄十月底,本地新樓買家中約百分之十九點五屬主要為內地人士的「非本港身份證持有人」,加上樓價五千萬以上的物業買家,大部分為 內地客,可見內地買家對本地樓市的升降具舉足輕重的影響。據本報十月二十七日報道,額外印花稅令強勢人民幣兌港元的「折扣優勢完全喪失」,預料「豪宅」價 格升勢可能因而受累。

強勢貨幣可以換成更多港元,意味對強勢貨幣持有者而言,香港樓價變相跌價,但僅此不足以吸引他們入市,只有在他們認為 未來香港樓價漲幅大於有關貨幣升值潛質才會這樣做。就此角度看,雖然美國不論誰人當選,都極可能在這方面對中國施壓,迫人民幣再升值,然而,在出口疲弱而 國勢大盛的現在,中國新領導層豈會對美國新總統言聽計從,因此不可對人民幣升值寄以厚望;人民幣持有者見香港物業升勢可人(遠的別說,僅從梁振英三月底當 選至今〔期內打擊樓價措施陸續出籠〕已近升百分之十六點五),買香港物業的誘因大於持有人民幣,是十分顯然的。準此,人民幣兌港元是否有「折扣優勢」,便 無關宏旨了。

樓價因炒風仍熾令當局壓抑樓市的措施效果不彰甚至無效,正如昨天財政司司長所說「不排除再出招」,而政府的「絕招」,眾所周知 的,起碼還有對空置樓宇徵收種種現存的「苛捐雜稅」,亦可能另出奇謀,對空置地皮抽新稅*;這種種許多外國行之已久且有打擊囤積居奇作用因而會獲得廣大非 地產商的工商界及老百姓支持的做法,必會大大提高梁政府最短缺的民望。因此,如果樓價未能「適可而止」,政府再連環出招,可能性不容抹煞!

問 題是,當局必須慎重地考慮「炒風被遏樓價下挫」的政經風險。打開天窗說亮話,港人甚至剛入社會做事的都想置業,目的無非希望從樓價上升中賺一筆大錢(也許 是「第一桶金」)。翻看短短三數十年的歷史,期間雖然香港經歷了無數內發和外生的政經風浪,總方面看,樓價依然節節上升(約三十五年前,為本報評論物業市 道的劉魯建〔建築師〕在物業呎價六百元時認為太貴「不敢」評論而擱筆!),令毫無理論根據的「麵包一定貴過麵粉」(即做生意封了蝕本門)竟然十分應驗,相 信此「定理」者遂信心滿滿,土地和物業價格亦就愈炒愈貴(事實是發水樓令此「定理」成為「真理」),那意味地價、建築成本(物料及薪金)愈貴樓價愈高,在 短短數年間買樓所賺的「樓價」可能比做一世工作的總收入還多;受這種市場氣氛影響,買樓便成為人生第一大事,這種置業必然發達的心態,反過來又助長了樓價 升勢。換句話說,如果樓價真的在政府連環出招之下掉頭回落,而且形成長期趨勢,置業與致富之間不能再劃上等號,樓市便可能突然變成「買家市場」 (buyer's market,賣家多過買家的市場),這種市況,準買家見買樓不再是賺錢的保證,失卻入市誘因,樓市便可能一沉難起。樓市若奄奄一息,等於官地再不能賣得 好價,低稅率、少稅項便無法撐起香港經濟。心有所危,這是筆者長期來主張政府應根據市場需求拍賣土地、同時要設法令物業市場在資訊公開下進行公平交易,而 非以行政手段干預市場運作。如今地產商與物業經紀(代理)因利益關係綑綁在一起、「攻守同盟」,他們掌握了許多消費者不知道不了解的真假資訊,等於物業市 場存在經濟學家認為會造成不公平交易的「資訊不相稱」(asymmetric Information)的情況,這對買家尤其是小買家極度不利。令資訊公開透明,因此是公平樓市亦是消除消費者存有「地產霸權」偏見的要素。這是筆者認 為應讓市場決定價格而非以行政手段壓低(或提升)樓價的底因!

二、政府連環出招,何以樓市在長期攀升後仍緩慢上行?答案很簡 單,這是政府對症下錯藥有以致之。香港樓價持續漲升根本導因在港元與美元掛鈎,受弱勢美元牽累,港元滙價疲軟,令強勢貨幣持有者覺得港元樓價不太昂貴,他 們因而積極投入;當然,更重要的是因為聯滙,港元利率無法不被美元利率牽着鼻子走,聯儲局為了刺激本土投資和消費,已宣布未來二年會保持近零的利率(此中 存有變數,若奧巴馬落選貝南奇去職,情況也許有輕微變化),等於香港樓宇買家沒有「加按揭利率」的後顧之憂,投資更大膽,不言而喻。

換句話 說,除了需多建各種政府樓宇及根據市場需求拍賣土地之外(香港究竟是否有足夠住宅土地?梁振英早前說有大量土地,及後為了推銷開發新界東北計劃,便改說數 量極之有限。如此反口覆舌,只會拉低政府的威望),抑制樓價的關鍵在取消聯滙或調整港元兌美元價,但聯滙早成政治問題,非特區政府所能決定,以目前的情況 看,以不變應萬變最符合中港利益,這等於說看中弱港元及低利率,外資(主要是內地)會繼續湧入,政府那些措施因此只能治標不能治本,樓市在風頭火勢之下會 因炒家暫避而趨於平穩,但稍後便會故態復萌,炒個不亦樂乎。

當局抑壓樓價的措施不但難收成效,還會引起針對非本地居民的泛政治恐慌,加上對 雙非孕婦的限制及法官應由港人出任的主張,在在予人以在梁振英領導下香港開始走上排擠外人之路(循着這種思路,也許有一天會針對持有外國護照的香港「原居 民」)。如果香港仍要保住國際城市的地位,任何「歧視」非本地居民的政策,都應取消而不是擴大限制—在適當時候取消BSD,是有利香港長期發展的明智做 法。

*金管局前總裁任志剛十月十七日公開表示地產商囤地甚多;三十日網誌《主場新聞》發表其爬梳上市公司年報的結果,顯示地產商加港鐵手上 的土地可建九萬一千個單位面積七百平方呎的住宅;新界東北發展計劃若落實,政府再添的住宅土地,相當於可建同面積的住宅三十八萬六千個;政府目前的住宅地 儲備約可建同樣大小的住宅十二萬二千個。這意味七百呎左右住宅供應充足,價格很難大升;但「豪宅」是另一回事。