2012年10月27日星期六

鄒崇銘: 周日話題 - 啟德體育城爭議,已上了寶貴一課嗎?



(一)二元對立的鬥爭思維

1021日,急風驟雨。

關於擱置啟德體育城的建議,媒體已經傳了好幾個星期。這天蔡涯棉來到《城市論壇》,不但說要將整個體育城推倒,還要以7倍的地積比率,興建2.5萬個公屋居屋單位,足以容納多6萬人居住。一下子大家都看得目瞪口呆,試想這是一個何等巨大的轉變——啟德人口將頓時大增70%,居住密度大概可以比得上天水圍,一切交通社區配套設施得從新規劃……難道,就如蔡先生所言,這純屬個人而非特區政府意見?!

1023日,風向逆轉。

蔡涯棉口風突然一轉,說只需用體育城約一半、即10公頃的面積建屋。而且整個啟德發展區有逾百公頃休憩用地,撥一小部分便可妥善搬遷體育設施。蔡先生還對於引起巨大爭論,向體育界表示歉意。這些不斷大幅調整的「個人意見」,到底是什麼葫蘆賣什麼藥,背後又隱藏了什麼計算和後覑?

1026日,波瀾不興。

就在腦海裏疑團重重之際,形勢卻早已急轉直下,林鄭和一眾局長跳了出來,說啟德體育城將完封不動,一切照舊——而不變的理由卻竟然是﹕城規會改變規劃用途需時——彷彿是說,過去數天蔡先生發表「個人意見」前,原來對城規會程序竟一無所知?!

這一周的戲劇性發展,彷彿亦是過去15年香港的縮影——要麼像董建華般雷厲風行,要麼像曾蔭權般原地踏步;要麼便每年大建8.5萬單位,要麼便23萬單位也建不起來;要麼便一年來45萬個雙非嬰,要麼便「一個也不能多」;要麼像上任前的CY只講中港融合,要麼像他上任後只講「屬於香港人的新市鎮」……到底香港要走的路是什麼?市民真正的需要是什麼?看不見,聽不到,總之一切政治掛帥,非黑即白各走極端。

(二)啟德原規劃的謬誤

兩周之前,1014日,本土研究社發表啟德規劃的另類方案。

出乎我們意料,這個方案吸引了不少媒體報道,不熟悉我們的朋友大概會覺得,這只是爭取曝光的噱頭而已。其實我們的團隊有不少專業人士,對啟德規劃已研究了一段時間,發覺箇中一直存在不少謬誤,其實並沒有得到應有的重視。事實上,即使這周所有焦點都放在啟德,公眾對很多更加根本的問題,到頭來還是不甚了了。這裏可以隨便列舉一大堆例子來﹕

■若按去年《優化土地供應諮詢》期間,林鄭自己提出的著名準則——每100萬人需要1000公頃(即整個香港1%)住宅用地,再加上1400公頃配套設施;則啟德發展區的總面積328公頃,理應可以居住13.67萬人;但現時最終全區亦只有8.98萬人口,人口密度遠較上述標準低三分之一。

■啟德發展區的住宅用地只有36公頃,僅佔328公頃總面積的不足11%,公屋更僅佔總面積的不足3%;而且由於未有照顧到復建居屋的需要,在上月「梁十招」提出將1.1公頃改作居屋之前,原規劃中居屋土地的面積為0%。

■儘管啟德原規劃只有四分之一住宅用地被劃作出租公屋,但亦已足以興建1.3萬單位,足夠3.4萬人居住;相反餘下四分之三的私人住宅用地,卻僅能居住5.6萬人(圖一)

■啟德原規劃有近四分之一的私人住宅用地,乃是屬於「住宅丙」的低密度豪宅,坐落在啟德跑道末端的郵輪碼頭旁邊,估計那裏僅能居住3000人。

■若從住宅用地的人口密度計算,出租公屋每公頃能住約3700人;相反私人住宅每公頃只能居住2000人,土地使用效率只及公屋略高於五成;若只計算上述的「住宅丙」的低密度豪宅,則每公頃僅能住不足500人,只及公屋的一成多而已。

■若從公私營住宅的人口比例計算,出租公屋人口僅佔區內總人口37.7﹪,不但遠低於1990年代末《長遠房屋策略》的60%比例,亦遠低於近期新界東北規劃建議的43﹪。

(三)「體育城vs.公屋/居屋」謬誤

從以上數字可以清楚看見,啟德發展區的根本問題,並不出在「體育城vs.公屋/居屋」,如此簡化煽情的對立面之上;啟德原規劃(圖二)的根本謬誤在於浪費土地資源,整體建屋密度過低,未有好好地做到地盡其用。只要看看本土研究社的另類方案(圖三),在悉數保留體育城設施的前提下,只需將原有的「住宅丙」取消,已足夠興建多逾萬公屋或居屋單位,額外容納近3萬人居住,效果一目了然。不要忘記,這個方案並沒有像蔡先生般,主張大幅提高地積比率,製造新的屏風樓圍城。

提起屏風樓,大概正是扭曲時下規劃論述的罪魁禍首,令降低香港總體的建築密度,「提升居住環境質素」,彷彿不知從何開始,變成了毋須思考的全城共識。但假如大家能更事實求是,便會發展屏風樓問題的出現,其實並非源於總體規劃的建築密度過高,而是只在於個別樓盤超乎尋常的密度極高,「不患寡,而患不均」,兩者之間的差別可說是差之毫釐,謬之千里。事實上,正是由於總體規劃密度不斷降低,才更有利於個別發展商,申請將個別樓盤的建築密度不斷提高,「你不屏風我,我便可屏風你」,形成同一區內發展密度極不平衡的怪現象。

其實居住在1990年代以前落成公屋的居民,普遍皆不會感到居住環境過於擠迫,更絕不存在屏風樓壓境的慘狀。可見居住環境質素並不一定和發展密度掛鹇,反而更加與合理的規劃佈局有關。今年剛好亦是香港大會堂五十周年,大會堂高低座錯落有致的佈局,竟承載多不勝數的繁複功能,其可用性甚至要比面積大三十多倍的西九文化區要高,可見合理的密集綜合土地利用,並不一定比低密度的擴散式發展為佳。

如何在有限土地資源和相當發展密度之間,尋求一個市民接受的平衡?美國經過數十年偏重低密度的市郊(suburb)的城市擴張模式(urban spawl)後,近年亦重新出現偏重集約城市(compact city),強調更有效利用土地的新城市主義運動(new urbanism),詳見Emily TalenNew urbanism and American planning: the conflict of cultures一書的介紹。澳洲學者Barrie Shelton等人的新書The Making of Hong Kong: From Vertical to Volumetric,更將香港視作集約城市模式的典範,只要得到恰當的運用,擠迫不再負面,反而是正面的規劃元素。這些討論,對香港土地供應不足的問題均具有重要啟示。

(四)關鍵在「豪宅vs.公屋/居屋」

土地供應不足的問題,關鍵並不在於「體育城vs.公屋/居屋」,而是在於「豪宅vs.公屋/居屋」。

其實這個看似過度簡單的結論,已足以將整個香港土地以至房屋供應問題的癥結概念化。政府手上坐擁大量空置土地(見另文),先不好好思考如何更加善用,又或一味推向低密度發展,卻同時不斷向未被破壞、不宜作大規模開發的鄉郊埋手,突顯了「有地冇人用」、「有人冇地用」的荒謬情。

大家當然會問,香港的私人住宅甚至豪宅,不是供應不足才令樓價失控嗎?我想一個最簡單的答案是﹕導至樓價失控的元兇,是美國的歷次量寬、負利率效應和香港的財金政策——難道你會真心相信,以香港樓市一個小小的水塘,只要稍稍加以擴闊一點,便能承受得住全球湧至的財金巨浪?眾所周知,香港愈是昂貴的住宅單位,它的投資甚至是投機價值,往往便比實用價值要高得多。要解決香港的房屋(而非樓市)問題,答案其實只有一個﹕就是興建更多實用價值較高、而非偏重投資價值的單位。此舉亦可令相同面積的土地,能容得下更多的人口,而不是一味只強調降低建築密度。

蔡先生既作為長遠房屋策略督導委員會成員,大概亦可以收拾心情,不要再總是打非住宅用地的主意,而多從住宅類型和善用土地覑眼。來年公布的長策,大可重新考慮根據過往的政策標準,在未來香港的新增住宅供應中,將公營房屋的比例定為60%,私營房屋的比例定為40%,如此才是正本清源的治本良方,解決普遍香港市民的實際住屋需要。

鄒崇銘 本土研究社