我對陳茂波局長有關土地政策的初步回應：
今天發展局局長陳茂波先生發表文章，回應我早前發表的評論，我對於陳局長願意以開誠佈公的方式討論市民關心的土地問題表示歡迎。發展局是對本港土地狀況掌握全面數據的唯一機關，若果主事官員繼承過往作風，不肯公開資料，社會便無法對特區政府的土地政策作出理性和成熟的討論。
我在10月10日文章內的分析，是建基於前發展局長麥齊光在7月4日公佈的資料，陳茂波局長隨後多次更新資料，把原本公佈政府4000公頃閒置土地的可用面積縮少，例如住宅用地從2100公頃縮小至391公頃，似乎要令市民得到土地嚴重不足的印象，從而支持政府開拓土地。
我在此重申，公共專業聯盟認同政府有長遠開拓土地的必要，但現今市民關注的焦點，是政府有沒有地盡其用。公共專業聯盟的專家組將會仔細研究政府本週公佈的資料，但根據初步分析，陳局長今天的文章引伸出下列疑問：
1. 混淆「不可發展土地」與「不可施工土地」？
陳局長把1318公頃政府土地列作不可發展，因屬於人工斜坡或道路/通道。這類地段可能不適合施工建築，但並不等於完全沒有發展潛力，因為過往有不少例子將這種地段連同整個地盤計算地積比率，令地盤總樓面面積不會因有斜坡或通道而減少。例如：市建局的尖沙咀K11地盤將街道計入樓面面積，最近與城規會打官司勝訴的啟德大廈也把斜坡計入樓面面積。發展局應仔細分析，不應一刀切扣除此類地段的發展潛力，否則是誤導市民。
2. 主動放棄，如何寸土必「增」？
陳局長把331公頃政府土地列作不可發展，因屬於政府臨時工地或零碎地塊。陳局長表示要為市民寸土必「增」，為何會一刀切認定這些地段不可發展？因為很多政府臨時工地可以整合縮小(例如九龍灣麗晶花園旁的一塊路政署工地，「臨時」了十幾年後才在居民壓力下於今年騰空出來) ，部份零碎地塊也可以通過換地和整合地盤發展。發展局主動放棄，是否有違為市民拓展土地的承諾？
3. 評估經年，仍在五里霧中？
即使在七除八扣後，陳局長承認有391公頃在「住宅」及「商業／住宅」地帶內未經批租或撥用的政府土地，但卻表示當中仍然有「其他的土地也非可供即時發展，有些地塊要先經技術評估後才可確定其發展可行性。」這種說法實在令人非常驚訝，因為政府擁有絕大部分土地多年，竟然不掌握手上資產的現況，若果是上市企業，可能已因沒有合格的審計報告而早被停牌。
4. 檢討丁屋政策，交待法律責任？
陳局長承認有932公頃鄉郊土地主要預留給原居民興建丁屋，是留給6百多萬非原居民的391公頃住宅用地的兩倍多。我歡迎陳局長同意檢討丁屋政策，但他未有交待，政府是否有為原居民預留土地的法律責任？若果這項法律責任根本不存在，政府為何不把932公頃鄉郊土地交給全港市民共同使用？
政府若要洗脫囤積土地的嫌疑，陳局長宜儘快解答上述疑問，並向市民交待政府如何地盡其用的具體方案，同時公開全部閒置土地的清單和現況。
土地「被失蹤」 香港不如烏坎村
烏坎村去年因當地政府非法徵地爆發示威
如果不是發展局出彈弓手，今年7月4日本應是香港人收大禮的日子，因為7百萬市民當天首次得悉，大家共同擁有過萬億元的資產，不過回歸15年來一直「被失 蹤」。這些資產是前發展局局長麥齊光公佈的3900公頃，由公眾擁有而丢空不用的土地，其中包括2100公頃住宅用地。這些土地已屬政府所有，毋須向私人 徵收，更已根據城規會通過的分區計劃大綱圖劃定了住宅、商業、工業、社區、休憩等指定用途。
為甚麼在寸金呎土的香港，你有地丟空而不用？我們的兩萬億元儲備已經借了不少給美國人消費，為甚麼自己明明有空地曬太陽卻擠在平均每人不到150平方呎的蝸居內？是不是香港人有自虐狂？
如果你檢查腦袋證實沒有自虐狂，便該問問特首梁振英，是否他和高官都有虐待狂？因為丟空的2100公頃土地，只需用中密度的五倍地積比率蓋房 (即一平方呎地建五平方呎樓面面積，比將軍澳的一呎變九呎低得多) ，剛好足夠讓香港人的住房面積增加一倍。譬如你今天的蝸居只得200呎，可以變成400呎；即使你今天有豪宅1000呎，也可以變成2000呎。在你自己 的地皮上起屋 ，建築成本大約每平方呎1000元。也就是說，如果你想家裏多100呎空間，只需儲夠10萬元便可成事，你願意嗎？
還地於民 全民受惠
如果你贊成將土地優先分配給最有需要的香港人，並且接受發展局長陳茂波七除八扣的保守估算，只計算400公頃閒置住宅用地，並且劃一採納比沙田新市鎮還低 的建築密度，可興建36萬間平均面積600平方呎的住宅單位〈註〉，是東北新界新發展區可建單位的7倍，足以滿足今天在輪候公屋的20萬個家庭的需要，還 剩16萬個居屋或私樓單位供中產家庭選購，並且壓抑樓價的瘋狂升幅。
這個構想的唯一障礙，是特區官員無意把「被失蹤」的土地歸還給你，因為他們繼承了殖民地政府的思維，把土地視為政府家當：靠賣地收入養活政府，便可以減低 直接徵稅，市民對政府施政便沒有那麼「肉緊」，官員管治會更輕鬆 (陳雲對此殖民地模式早已有透徹分析)。但這個如意算盤今天已經打不響，市民對政府問責的訴求，不會因為少交點稅而少罵一點。政府倚賴賣地收入的程度亦已 大大降低：過去五年政府賣地收入總計1000億元，不及同期綜合財政盈餘3063億元的三份之一。
如果你認為以零地價的方式「還地於民」是天方夜譚，那便大錯特錯，因為此舉早已行之多年：政府建公屋是零地價，居屋在業主二手轉賣前是零地價，連市建局舊區重建也享受零地價。
囤地自肥 殖民思維
你可能在想：與其政府派錢，何不派地？與其任由政府官員將珍貴資產充公荒廢，何不向全港市民派發「換地卷」，實行一場香港式土改？果真如此，便得看看烏坎村的經驗。
去年9月21日，中國廣東汕尾陸豐的烏坎村因當局非法徵地爆發示威，持續數月的維權抗議行動最終帶來了烏坎村的民主選舉。這場「民主實驗」尚未成功，因為上級政府對村委會的控制沒有減少，村民與貪官的角力還在進行，甚至將憤懣漫延至民主選舉的村委會。
但烏坎村討回「被失蹤」的38,000多畝土地確有進展，省工作組已查明村內涉及非法轉讓與違規分配的土地共3,800多畝，承諾於一年內歸還村民。雖然 烏坎村歸還土地只佔失地面積的十分之一，但比香港人連「被失蹤」土地究竟有多少，也被特區政府矇蔽了15年，至今連「還地於民」也不爭取，畢竟是香港不如 烏坎村。
梁振英在立法會發表首份施政方略，表示「要善用25％的都市用地，地盡其利」，但明明有閒置土地可以解決未來十年的房屋問題，卻捨近圖遠讓甚麼「長策會」牽著鼻子走。過萬億元資產丟荒不用，香港人不怪自己，能夠怪誰？
〈註〉陳茂波在9月22日表示2100公頃閒置土地中，有1200公頃屬「鄉村式發展」，叧有約500公頃屬斜坡及道路而不能使用，只剩下400公頃市區 用地；發展局於10月17日在網站公佈進一步資料，扣除更多例如臨時撥地等面積，聲稱可用住宅地只有391公頃。由於發展局的資料不全，現暫以400公頃 劃一5倍地積比率推算(沙田新市鎮是7倍)，可建樓面面積為2.15億平方呎。關於發展局資料的疑點，將於另文詳細分析。
陳茂波﹕為香港人寸土必「增」
最近就新界東北新發展區的規劃諮詢，不少人問及政府土地的使用情況。上星期（10月10日）《明報》刊登黎廣德先生的文章，提到香港有4000公頃閒置政府土地，其中包括2100公頃住宅用地和25公頃商業用地，質疑政府刻意丟空土地不用，甚至抑遏土地供應和囤積土地，提議在這些土地上可以進行「建屋大業」，興建最少38萬個住宅單位，以及2400萬平方呎寫字樓或商場。這些觀點跟實際情相差甚遠，我希望藉本文提供資料，讓大家掌握有關事實和資料。
「空置土地」並非全可發展
上述4000公頃「空置土地」的數字，是來自發展局今年就立法會質詢的回覆。這數字是指在2012年6月底時在法定規劃圖則（包括分區計劃大綱圖及發展審批地區圖）中，不同規劃用途地帶內未經批租或撥用的政府土地的面積。有關數字純粹是將法定圖則中不同規劃用途地帶所覆蓋的土地面積，減去已予批租或撥用的土地面積。其中「住宅」、「商業／住宅」及「鄉村式發展」用途地帶面積為2153.7公頃。
上述規劃圖則上不同用途的土地的數字，當中包括了不少不適合發展（例如道路／通道及人造斜坡）、現時未能提供作發展（例如簡易臨時撥地，包括撥給政府部門使用的臨時工地），或發展潛力相對較低的土地（例如零碎地塊，即面積小於0.05公頃的地塊）。經扣除這些面積後，「住宅」及「商業／住宅」地帶用地只剩餘391.5公頃，而商業用地則只有5.7公頃。有關數字分析概要載於附表一。而有關住宅土地面積的分析及標示地塊範圍的地圖已上載發展局網頁供公眾查閱。
要注意的是，這391.5公頃在「住宅」及「商業／住宅」地帶內未經批租或撥用的政府土地，當中仍然有不少形狀不規則的地塊（多數為建築物間的空隙、後巷，以及在現有發展、公路或其他設施邊旁的狹窄地塊），不是全部適合作房屋發展之用。餘下的土地，有些則已被納入2012/13年度申請售賣土地表內（共19幅，總面積18.9公頃）。其他的土地也非可供即時發展，有些地塊要先經技術評估後才可確定其發展可行性。
個別地塊是否適合進行發展須視乎一系列的因素，例如地塊本身的相關基建設施是否充足（例如：交通配套、供水、排污及其他公用設施等），和周邊土地使用是否配合（例如會否太接近現有或已規劃的建築物，因而會引起空氣流通問題等)。除此之外，我們亦要面對一些實際情，例如不少居民對在現有房屋旁邊興建新房屋都相當抗拒，而不少區議會亦對「見縫插針」式的發展表達憂慮。因此要在所有這些「空置土地」上大量興建房屋，現實上是不可能的。
同樣道理，黎先生說閒置的商業用地可提供2400萬平方呎寫字樓或商場，甚至在中西區可建逾400萬平方呎寫字樓，可謂近乎天方夜譚。
至於1200公頃「鄉村式發展」土地，也是指現時在法定規劃圖則中劃為「鄉村式發展」地帶內未經批租或撥用的政府土地。同樣地，經扣除道路／通道、人造斜坡及簡易臨時撥地後，實得932.9公頃。這些土地散佈全港不同地區，主要位於新界原居民的認可鄉村。在現行的小型屋宇政策下，合資格新界原居民可申請興建小型屋宇。在原居民認可鄉村內的「鄉村式發展」地帶，主要規劃意向是供新界原居民興建小型屋宇之用。黎先生認為可以將這些土地全數撥作一般住宅用途，未免把問題看得太簡單。在現今的土地用途規劃及善用土地資源的大前提下，我認同有檢討小型屋宇政策的需要。但是，這項檢討無可避免涉及法律、環境、土地規劃等複雜問題，需要審慎檢視，和跟不同持份者及公眾進行討論，絕非三言兩語，一年半載可以解決。此外，這些土地分佈比較零散及基建設施方面限制很大，不適宜作大規模發展之用。
多管齊下增加土地供應
從增加整體土地供應着眼，策略可概括分為開拓新增土地，以及利用現有土地兩方面。
開拓新增土地包括通過規劃及工程研究，平整鄉郊土地、進行移山填海造地等，以供大規模、較高密度發展，這些方法都是過往市區或新市鎮一貫使用的模式，亦是現時正在討論的新界東北新發展區所準備採取的方法。
至於利用現有土地，當局的態度是對於有可能提供作發展的土地，一定不會放過。早前行政長官宣布將36幅「政府、機構或社區」用地及其他政府用地改作住宅發展；另外當局之前提出將部分政府設施搬進岩洞，騰出土地作其他發展，便是很好的例子。此外，政府還透過市區重建、公營房屋重建、更改土地規劃、增加發展密度等，為房屋或其他發展需要增加土地供應。鐵路上蓋物業發展、私人物業重新發展和更改土地用途作發展，也是房屋供應的重要來源。
為了應付香港市民住屋和社會經濟發展的需要，政府正以多管齊下的方式，積極開拓土地資源，並建立土地儲備。當局去年公布的6項措施，包括釋放工業用地、探討在維港以外適度填海、發展岩洞、檢討「綠化地帶」、檢討「政府、機構或社區」用地，以及檢討北區／元朗現時主要用作工業用途、臨時倉庫或荒廢的農地，便是要增加土地供應（附表二）。但上述措施，有些在可供應土地數量上比較有限（例如將政府設施搬進岩洞騰出土地），有些則很視乎市場反應，政府難以完全掌控（例如活化工廈）。因此，政府須從短、中、長期的措施着眼，推動新發展區和研究維港以外適度填海的方案。香港社會亦須就土地供應的問題，展開討論，作出取捨。
增加土地供應追上需求
根據規劃署公開的香港土地用途統計資料顯示，在過去22年間（1990至2011年），香港整體土地面積由1075平方公里增加至1108平方公里，即增加了3300公頃土地。而已建設土地面積由146平方公里增加至265平方公里，即增加了11,900公頃土地，其中用於住宅的土地面積由50平方公里增加至76平方公里，即增加了2600公頃土地。值得留意的是，不論整體土地面積、已建設土地面積或住宅土地面積，近年增長均大幅放緩。
現時公屋輪候冊有近20萬戶，住宅樓價亦已超越97年水平，住宅及商舖租金節節上升，都在在證明香港市民住屋和社會經濟發展的需要，因為供求失衡而受到嚴重影響。本屆政府下了決心要增加土地供應，從根本上扭轉供求失衡的情，令市民可以安居樂業，社會經濟可以穩步發展。我們會迎難而上，為香港人寸土必「增」。
作者是發展局長
