人，何以對一個地方產生歸屬感？
生活不止是衣食住行、吃喝玩樂。生活是參與。
沒有參與，只是過客；過客不會當這裏是家鄉，他只是存在。
沒有參與就不會有生活，感情亦無法滋長，遑論歸屬感。
姚松炎生於六十年代，與我城一同活覑成長，「我們沒想過走，因此會參與投放；我們活生生，有生活、有感情。」
抓緊土地，留守參與，因為這是家。
專業，由鄉情誘發
前港大房地產及建設系助理教授、現任房產發展研究中心研究員姚松炎在月初撰文質疑政府開發新界東北，平地一聲雷。他翻查政府文件，指出市區有2100公頃空置住宅地，質疑政府何以有地不用，大手動用納稅人金錢收購偏遠土地。據理力爭、以事論事，乃他一貫作風。他本業是測量師，跟梁振英份屬同行；沒向地產商靠攏，卻留在象牙塔專研本港房地產政策，爬條例、讀文件、查歷史、寫文章，向公眾評論政策利弊，講述本土歷史；沒太多掌聲，不甚有名氣；孜孜不倦，靠的是一腔熱忱。
點燃這份情的源頭，是美孚新鸷，「自出世開始，每天踩單車、跟小朋友捉兒人、兵捉賊，過了三十年，你的生活在那兒，回憶在那兒，你的感情也在那兒」。他形容，美孚新鸷是香港第一次出現有屋鸷感覺的私人屋苑。有別於前代建築，屋苑的公共空間、遊樂設施，都是滋養人情的搖籃，也令他對這地種下歸屬。姚松炎首次對居住環境有所關注，是政府的一紙海填令，「在美孚，大海是我們的一部分，我們跟海一起成長。看日落、釣魚、捉鯝鯴、爬艇游水。突然間，跟你一起長大的朋友要離開。」那年他十歲，震驚踩到頭頂，「那片大海是我的朋友，生活就在海」，原來這朋友，可以被慢慢填平消隱。
情感轉化為專業，他投身房地產及建設，也因土地樓房緊貼每個人的生活；但偏偏生活重要事，卻成為普通人無法弄清的「專業知識」，「很多人都不認識，是因為專業人士一直不願意把他們的專業知識以普遍市民都能夠接收的平台發放」，利益猶關，一怕得失老闆地產商；二怕財技曝光而蝕底，「然而我認為，你的知識愈多市民愈能理解，生意愈多」多年來，他在blog上撰寫數千文章，分析與土地房產有關的政策，把專業知識公開，讓普羅市民了解專業背後的邏輯與陷阱。
「政府覺得土地是自己的」
姚松炎專研香港土地房屋政策十多年，他強調，要討論香港的土地行政，必先認清一個由殖民地時期延留下來的事實：「香港政府不是代表香港市民，他是持份者，是土地的業權人。而土地收益佔政府18%的經常性收益，因此土地何時都是重要的戰略工具。」換言之，政府一直以大地主的身分施政，行政上不以民意為依歸，只重視「自己的地」怎樣賺錢，「政府由開埠起已依賴土地作為經常性收入，這是其他城市不會有的」，別國以稅和債作為主要收益，政府一定要面向市民和債主，受其約束；無債收的港府為維持低稅特色，實行高地價政策，變相在土地收稅，「土地稅比利得稅、入息稅都不公義，因為任何人都無法逃避；而且其他都是累進的，但土地稅是人人都付同等。」香港的低稅，靠的是動用土地價值。
「政府幾時都有兩頂帽，很弔詭」賣地時，是盈利至上的地主；賣地後，就轉身成道貌岸然的政府，規管發展和建築物。角色混淆令土地發展問題叢生，並非新鮮事。回歸前有愉景灣的免補地價、華人行天橋的走數；回歸後有紅灣馬灣，例子多不勝數，「市民沒有這個認知，他們會覺得，政府代表人民，土地是我們的，想怎樣都可以，原來不是，政府覺得土地是他的。這很弔詭，為什麼政府不是代表市民去管理土地呢？」十年前他已提議，「政府應將所有的土地全部賣掉，沒有地，即使沒有民主選舉，政府都會乖乖回到代表市民的角色，因為他只剩兩個籌款方法：加稅或舉債。」二世祖有地在手，永不知驚；庫房沒錢不要緊，賣地永遠是續命丹，「香港政府有土地的擁有權和調動權，不需要、也沒有經濟誘因去聽市民的意思，沒有任何經濟壓力去了解市民的真實訴求，這是很危險的。」
政府收入要受市民約束
政府應該是一個什麼角色呢？應以什麼作為依歸？「政府的收入一定要受市民約束，稅和債，就是受市民約束。如果政府不受市民約束，又怎會有經濟誘因去令政府聽市民說話呢？」政府和市民坐不同的船，沒共同利益，民心自然難歸。與當下政治熱浪無關，姚松炎強調，「我對事不對人，我是說制度。香港政府是沒有一個制度來提供誘因令政府會以民意作依歸，政治無、經濟都無。靠什麼？難道靠他是聖人？」
點解樓價咁波動？
市民買不到樓，答案不外乎樓價高或乾脆搬出地產霸權等原因，然而姚松炎研究多年發現，「這麼多人買不到樓，是因為聯繫匯率。」港元與美元掛鹇，令香港失去對利率和通脹的自主權，令樓價不得不受外圍影響跌宕起伏；舢舨香港把自己縛在郵輪美國身邊，巨人當然有力乘風破浪，小船又怎敵暴濤？「03年時沒地產霸權嗎？那時房屋便宜，百幾萬有600呎海景單位，但無人肯買，但現在醫生都買不起樓。」地產霸權令問題更難解決，然而聯繫匯率才是主宰香港樓價升跌的最主要因素。「在宇宙裏有什麼關係永恆不變？就是聯繫匯率。但怎可能有一個不能郁動的匯率的？」若要橫過急流，就要做好預防措施，而非束手退場，「聯繫匯率都是一樣，做好預防措施，要不然聘請你幹啥？」
政府振振有詞以滿足港人的居住需求為號，發展新界東北，然而姚松炎卻指出，「其實香港沒有居住問題，不需要這麼多土地去起樓」，只要美國加息，香港樓價跌，便有大量空置單位，不用建新樓，「現在的需求是由聯繫匯率帶動的投資需求，投資需求是很實在的，全世界的資金，特別是國內的資金都湧到香港。現在有許多人有現金在手，怕貶值，因此想買磚頭保值，就選中香港」，若東北再建屋，投資者便會繼續入貨。
增長的只有通脹，生活質素呢？
即使不是為居住需求，政府也會以發展香港，保持競爭力為王道，新界必須被規劃開發，「以前是一定要發展，有發展才有經濟增長，有經濟增長才有好生活，把這些都劃個等號。等等！我們每步都要重新思考。我的人生需要什麼？」姚松炎問。以往可犧牲地球去換經濟增長，但在生態災難兵臨城下的今天，「犧牲地球換取經濟增長，到頭來花在清潔被污染環境的錢遠遠超過當時的經濟增長，是得不償失的。」贏粒糖，輸間廠。香港政府在1999年起大力推擴的可持續發展計劃，多年來資助不少發展農耕的項目，可見政府認同農耕發展，何以這刻卻要花錢剷去大量現存農地？
在發展的金漆皇牌下，讓我們敲問自身，省察當下，「你的增長只是通貨膨脹，生活沒有改善，只有眼前風光。百物騰貴，生活比以往更差」，「成日度GDP幹啥？GDP升100%，但我的生活也沒改善！」發展在人們身上帶來的，是豐盈還是空虛？有否為人們帶來生活的想望與安慰？有否連延人與人之間的牽繫，令人們更懂得尊重生命？「整個社會的發展應該守住一個原則，就是尊重每個人的選擇自由，讓每個人充分發揮優點和長處。」各安本性，自選其途，才是理想社會，「不要整天少數服從多數，這樣經常會造成不幸。」民主，必須學會尊重少數。
重建社區 重拾人情
在姚松炎心間根植的關懷，是人的歸屬。在設施完備的香港，人影滿城，然而人心疏離，跟社區的設計和規劃不無關係，「設計的人很多時都是想硬件，上學去哪、搭車去哪、幾多人口有圖書館、有法院。間開土地，把東西放進去；很多配套，但不會想社區網絡、不會想人際關懷、不會想文化或歸屬感。」制度與建設是人的器皿，無聲息地、無遠弗屆地影響人的行為，以至存活。建設處處的我城，人情卻寂寥，「我們小時家家戶戶開門，左鄰右里關係很好。現在沒有，都關上門。除非你是很主動參與的人，否則大家掂行掂過，你叫救命別人都以為拍戲。現在社會疏離得，你沒有平台去關心別人。」
由下而上 自發參與社區
我們需要一個豢養情感的搖籃——社區，「以人的關係為起點，自發參與發展社區，設施由他們處理，由下而上」。人們整天緬懷以往的人情氤氳，感歎當下冷漠計算，然而卻忽略了人情緊密是需要經濟動力的。姚松炎提到元朗一間小學跟本地居民合作，把廚餘變做耕作肥料，學生再把收成賣給居民，「這就是社區關懷，每個人在其中以經濟互動作為誘因，自發參與。不要以為整天可拍膊頭做義工，社區關懷是可以嘗試，由經濟誘因去推動。」一若以往農村的墟市、二手市場，都是可試行的方式。當人們自覺同在一村，自然守望相助；關懷不只在一家，而是擴至社區，「一個緊密聯繫的村文化，才能真正體現參與者的互動，令他們有歸屬感。」
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| 姚松炎--房地產專家（尹錦恩攝） |
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| 姚松炎特地把記者帶到1881——由政府與商家經常吹噓的公私營合作形式產生的「優良產物」。長實把前水警基 地變成名店陣營和大酒店，本是屬於港人的歷史建築，卻成為港人幾乎絕跡的奢華旅遊點。他向記者澄清，1881不止是前水警基地，更可能是當年林則徐戰勝英 國的遺址。（尹錦恩攝） |