樓價過高已不僅僅是矚目的新聞，而是大部份市民的感覺以至共識。最近中大亞太研究所的調查就發現有九成市民認為現時樓價過高，覺得適中的則只有不足百分之六。更糟的是不少市民對政府解決樓市泡沫的能力沒有信心，近三成市民預計樓價高處未算高，未來一年還會持續上升。
也許是要擺出大有為的姿態，也許市民的怨聲實在大政府不得不回應。昨天，特首梁振英公佈十點阻遏樓市升溫的新措施，包括把置安心計劃改為只賣不租，加快出售八百多個天水圍居屋貨尾單位，加速審批預售樓花，改建柴灣工廠大廈為公屋，為推出港人港地政策作法律及政策準備……等。表面上看，梁振英公佈的招數不少，教人不免有點花多眼亂；實情是新措施要不是玩文字遊戲就是「細眉細眼」，又或是幾年後才能落實的長遠政策，根本不足以改變買家的恐慌情緒，根本不可能打破市場長升長有的預期，甚至可能加強政府無力處理樓市泡沫的觀感，令市況更趨瘋狂。
先看一看這些新措施的具體內容。置安心計劃是前朝舊招，梁振英沒有必要照單全收，有需要時自然來個改頭換面，為自己爭取政治本錢。但是，從先租後買改為即時出售只是改變了出售的方式而已，沒有實質增加可以迅速供應市場的住宅單位數目，沒有為想上車的年輕夫婦帶來更多選擇與希望。這樣的措施除了玩玩文字遊戲改改名目外，有甚麼實質作用呢？
至於加快出售居屋貨尾及改建工廈同樣「有姿勢冇實際」。經過多輪出售後，特區政府手上的居屋貨尾不像幾年前那樣超過二萬五千，而是剩下八百多個，並集中在遠離市區及沒有太多工作機會的天水圍區。若果連置安心的一千個單位也只是杯水車薪，應付不了龐大的上車客需求，八百多個居屋貨尾的效用只會更有限。更何況天水圍距離市區甚遠，交通往返的時間及費用甚高，對上班族而言其實沒有太大吸引力。
其他如加快審批樓花預售增加土地供應都是老掉牙的招數，幾乎每次政府出招壓樓市都會出來充撐場面。問題是每次說加快都是口惠而實不至，根本看不到甚麼成果，也沒有真正帶來實質的額外供應，市場人士自然不會看重。
當然，梁振英還有一記引以自豪的招數，那就是「港人港地」，即透過賣地條款規定某些住宅地興建的單位只能售予香港居民，以避免因外來客炒賣而搶高樓價，以讓香港居民能以較合理價錢購入居所。可惜，這項政策雖早已在梁振英的競選政綱中提出，又被視為他的重要新政，但原來各項政策細節包括如何界定買家身份，如何規限買賣等仍在規劃草擬中，仍在由政策及法律部門商議中，不知道甚麼時候醞釀成熟可以成為具體政策。
換言之，可以較有效令樓市降溫的「港人港地」重招根本未能派上用場，只能停留在出口術階段。當市場、投資者看破特區政府準備不足又技窮的時候，炒賣只有更活躍熾熱，買家只有更恐慌，樓市熱潮將更一發不可收拾。