2012年8月30日星期四

盧峯: 政府花招難令樓市降溫



樓價過高已不僅僅是矚目的新聞,而是大部份市民的感覺以至共識。最近中大亞太研究所的調查就發現有九成市民認為現時樓價過高,覺得適中的則只有不足百分之六。更糟的是不少市民對政府解決樓市泡沫的能力沒有信心,近三成市民預計樓價高處未算高,未來一年還會持續上升。

也許是要擺出大有為的姿態,也許市民的怨聲實在大政府不得不回應。昨天,特首梁振英公佈十點阻遏樓市升溫的新措施,包括把置安心計劃改為只賣不租,加快出售八百多個天水圍居屋貨尾單位,加速審批預售樓花,改建柴灣工廠大廈為公屋,為推出港人港地政策作法律及政策準備……等。表面上看,梁振英公佈的招數不少,教人不免有點花多眼亂;實情是新措施要不是玩文字遊戲就是「細眉細眼」,又或是幾年後才能落實的長遠政策,根本不足以改變買家的恐慌情緒,根本不可能打破市場長升長有的預期,甚至可能加強政府無力處理樓市泡沫的觀感,令市況更趨瘋狂。
先看一看這些新措施的具體內容。置安心計劃是前朝舊招,梁振英沒有必要照單全收,有需要時自然來個改頭換面,為自己爭取政治本錢。但是,從先租後買改為即時出售只是改變了出售的方式而已,沒有實質增加可以迅速供應市場的住宅單位數目,沒有為想上車的年輕夫婦帶來更多選擇與希望。這樣的措施除了玩玩文字遊戲改改名目外,有甚麼實質作用呢?

至於加快出售居屋貨尾及改建工廈同樣「有姿勢冇實際」。經過多輪出售後,特區政府手上的居屋貨尾不像幾年前那樣超過二萬五千,而是剩下八百多個,並集中在遠離市區及沒有太多工作機會的天水圍區。若果連置安心的一千個單位也只是杯水車薪,應付不了龐大的上車客需求,八百多個居屋貨尾的效用只會更有限。更何況天水圍距離市區甚遠,交通往返的時間及費用甚高,對上班族而言其實沒有太大吸引力。

其他如加快審批樓花預售增加土地供應都是老掉牙的招數,幾乎每次政府出招壓樓市都會出來充撐場面。問題是每次說加快都是口惠而實不至,根本看不到甚麼成果,也沒有真正帶來實質的額外供應,市場人士自然不會看重。

當然,梁振英還有一記引以自豪的招數,那就是「港人港地」,即透過賣地條款規定某些住宅地興建的單位只能售予香港居民,以避免因外來客炒賣而搶高樓價,以讓香港居民能以較合理價錢購入居所。可惜,這項政策雖早已在梁振英的競選政綱中提出,又被視為他的重要新政,但原來各項政策細節包括如何界定買家身份,如何規限買賣等仍在規劃草擬中,仍在由政策及法律部門商議中,不知道甚麼時候醞釀成熟可以成為具體政策。

換言之,可以較有效令樓市降溫的「港人港地」重招根本未能派上用場,只能停留在出口術階段。當市場、投資者看破特區政府準備不足又技窮的時候,炒賣只有更活躍熾熱,買家只有更恐慌,樓市熱潮將更一發不可收拾。