新一年的財政預算案沒有在樓市上多着墨。既未進一步引入甚麼重招,也沒有撤消已實行一段時間的冷卻樓市措施例如特別印花稅,甚至土地供應也沒有太大改變,只是把部份土地稍為拆細再放進土地儲備表。根據政府的說法,本地樓市有軟着陸的迹象,暫時不需要再落甚麼藥,但也不適宜放寬原來的調控措施。
本地樓市若真的能軟着陸,樓價若能從高位逐步回落到較合理水平當然是件好事,可以避免泡沫爆破的風險,也可以減低超高樓價引發的各種扭曲及矛盾。問題是樓市軟着陸只是個良好願望,未必是事實。特區政府不僅不應該放寬各種按揭限制措施或取消特別印花稅,更需要密切注意超低息環境會否催生另一波樓市炒賣熱潮及泡沫風險。
儘管美國經濟反彈的速度開始加快,失業率較快回落,但聯儲局在上次議息會議後表明,接近零利率的超低息環境將會從明年中延長至二○一四。換言之,即使聯儲局不推出新一輪量化寬鬆政策,美國仍有大量平錢熱錢四處流竄。而香港由於實行聯繫滙率機制,美國保持超低息意味香港也沒有任何加息的空間及可能性。這樣下來,加息的威脅在未來兩年多都不存在,買家炒家都不用擔心突然加息令供樓失預算,還可以放膽入市博取可觀的短期回報。樓市大有可能因此而在短期內升溫,令樓價重拾升勢,打破軟着陸的預期。
除了美國加息放水期,繼續零息外,過去一年持續收緊銀根的中國政府也蠢蠢欲動,準備逐步放寬,包括降低銀行存款準備金率及減息,以免經濟大幅放緩。要知道內地是世界第二大經濟體,放寬銀根將會釋放數以千億元計新錢進入市場,包括股市及樓市。以中港之間密不可分的經濟關係,以中港資金流動的方便迅速,部份新增資金流進香港一點也不奇怪。要知道過去兩、三年本地樓市熱火朝天,內地投資者及資金起了重大作用;再有北水南來的話,樓市隨時由淡靜變回絢爛,令政府前功盡廢。
另一方面,二○一○、二○一一年的樓市狂潮令樓價升破九七年高峯,令多年蟹貨重見天日,甚至有利可圖。這樣的轉變極可能加強「買磚頭必賺」的神話,鼓勵業主及投資者在入市時更進取,更勇猛,隨時忘卻負資產的慘痛教訓。
顯而易見,近期樓市一些客觀及主觀因素已開始轉變。從客觀上來看,加息威脅已基本解除,收緊銀根關水喉的日子也已過去,將有更多熱錢重臨香港投資市場。從主觀上來看,本地業主及投資者對樓宇保值增值的信心比以前任何時候都要強,入市的意欲及揸貨的信心比以前更大。這兩股因素結合很容易可以令樓市來個大反彈,扭轉過去半年的跌勢。事實上近一兩個星期二手樓市已出現「小陽春」,成交量回升,樓價回穩。若果形勢持續,所謂樓市軟着陸將成泡影,反而可能出現另一個更大的泡沫,對香港經濟及社會構成重大威脅,特區政府可不能掉以輕心。