坊 間 有 個 說 法 ， 說 香 港 的 分 化 主 要 是 有 樓 階 級 和 無 樓 階 級 之 間 的 分 化 — — 有 樓 的 希 望
樓 價 繼 續 升 ， 沒 有 樓 的 抱 怨 樓 價 升 得 太 快 。 沒 有 樓 的 階 級 之 中 ， 還 可 分 為 住 在 公 營 房 屋 的 和
住 在 私 家 樓 宇 兩 類 ， 前 者 屬 於 房 屋 福 利 的 受 惠 者 ， 他 們 對 於 住 屋 問 題 的 怨 氣 較 少 。 無 樓 也 沒
受 惠 於 房 屋 福 利 的 人 ， 也 就 是 對 於 房 屋 問 題 最 有 意 見 的 人 。
現 時 香 港 自 置 居 所 的 住 戶 佔 住 戶 總 數 的 51.7% （ 順 帶 一 提 ， 這 個 數 字 由
2010 年 的 53% 下 降 至 現 在 的 51.7% ） ， 公 屋 住 戶 佔 住 戶 總 數 約 三 分 之 一 ， 換 句 話 說 ， 沒 有 樓 也 沒 有 受 惠 於 房 屋 福 利
的 住 戶 佔 住 戶 總 數 約 六 分 之 一 。 這 六 分 一 住 戶 在 住 屋 問 題 上 的 怨 懟 ， 一 直 沒 有 停 過 ， 而 這 種
怨 懟 所 聚 集 的 政 治 能 量 不 輕 — — 從 主 流 傳 媒 到 街 坊 街 里 的 耳 語 所 知 ， 「 香 港 住 屋 問 題 」 一 直
是 市 民 心 目 中 的 社 會 問 題 三 甲 之 一 。
「 上 不 到 車 」 ， 參 與 不 到 買 樓 這 種 高 槓 桿 投 資 的 資 產 增 值 好 處 雖 然 是 原 因 之 一 ， 但 如
果 純 粹 認 為 這 是 酸 葡 萄 心 態 ， 實 在 未 免 過 於 淺 薄 和 涼 薄 。 筆 者 也 是 無 樓 一 族 ， 十 分 明 白 租 樓
的 苦 — — 一 個 核 心 家 庭 ， 住 在 租 住 單 位 ， 每 年 最 擔 心 的 就 是 業 主 通 知 加 租 或 者 收 樓 。 搬 屋 要
花 費 心 神 和 金 錢 找 地 方 、 搬 運 ， 然 後 重 新 適 應 ， 對 於 生 活 的 影 響 不 輕 。 我 雖 不 算 是 曾 俊 華 那
種 中 產 ， 但 至 少 不 認 為 政 府 有 責 任 讓 我 有 樓 可 住 。 不 過 ， 那 種 薪 金 追 不 上 樓 價 和 租 金 的 壓 力
， 那 種 不 能 安 居 樂 業 的 感 覺 ， 實 際 上 是 很 多 人 認 為 生 活 水 平 不 斷 變 差 ， 對 現 不 滿 的 源 頭 。
王 于 漸 在 新 書 《 香 港 長 遠 房 屋 策 略 和 港 人 港 地 》 花 了 不 少 篇 幅 討 論 如 何 改 良 公 屋 政 策
— — 把 公 屋 賣 給 住 戶 ， 改 良 補 地 價 方 式 ， 容 許 他 們 把 單 位 放 售 。 早 在 主 權 移 交 初 期 ， 他 已 經
提 過 類 似 的 建 議 ， 那 就 是 「 租 者 置 其 屋 計 劃 」 （ 租 置 計 劃 ） 。 這 個 計 劃 是 在 董 建 華 時 代 要 讓
七 成 住 戶 自 置 物 業 的 政 策 目 標 之 下 之 產 物 ， 後 來 政 策 目 標 改 變 ， 租 置 計 劃 也 取 消 了 。
倡 賣 公 屋 容 許 租 戶 放 售
王 于 漸 建 議 再 推 出 租 置 計 劃 ， 並 改 良 補 地 價 方 式 ， 認 為 此 舉 能 夠 增 加 市 場 上 流 轉 的 住
宅 數 目 ， 有 助 提 高 房 屋 市 場 的 市 場 效 率 。 那 能 夠 提 高 房 屋 市 場 效 率 的 原 因 ， 是 因 為 公 屋 租 金
低 廉 ， 即 使 居 住 地 點 不 理 想 ， 他 們 也 會 繼 續 住 下 去 。 例 如 當 某 個 住 戶 能 夠 以 平 價 租 住 一 個 偏
僻 的 單 位 ， 但 那 不 方 便 上 班 ， 令 他 的 收 入 減 少 ， 也 減 少 了 探 望 家 人 的 機 會 ， 那 單 位 的 價 值 對
他 來 說 其 實 不 高 ， 理 論 上 如 果 他 能 夠 把 那 公 屋 單 位 轉 租 或 者 賣 掉 ， 在 更 方 便 的 地 點 居 住 ， 他
的 收 入 可 以 提 高 ， 家 庭 關 係 更 佳 ， 對 於 整 個 社 會 的 效 益 將 會 提 高 。
公 屋 租 金 低 廉 代 表 政 府 變 相 資 助 住 戶 ， 納 稅 人 津 貼 住 戶 的 金 額 ， 高 於 受 助 人 得 到 的 實
物 資 助 的 價 值 ， 經 濟 學 上 這 稱 之 為 社 會 福 利 損 失 （ deadweight social welfare loss ） 。 經 濟 學 上 的 一 個 例 子 是 很 多 時 候 送 聖 誕 禮 物 會 有 這 種 福 利 損 失 — — 送 禮 的 人
買 了 貴 價 禮 物 ， 可 是 收 到 禮 物 的 人 覺 得 那 禮 物 的 價 值 遠 低 於 送 禮 者 付 出 的 金 額 （ 所 以 很 多 首
飾 店 有 換 貨 服 務 ） 。
租 置 計 劃 一 家 便 宜 兩 家
王 于 漸 認 為 ， 租 置 計 劃 的 好 處 ， 是 讓 公 屋 住 戶 能 夠 買 下 所 住 的 單 位 ， 如 果 他 們 覺 得 所
住 的 單 位 合 適 便 會 繼 續 住 下 去 ， 那 就 不 存 在 福 利 損 失 的 問 題 。 如 果 他 們 覺 得 所 住 的 單 位 不 合
適 便 把 它 賣 或 者 出 租 ， 讓 覺 得 地 點 合 適 的 人 買 下 來 或 是 入 住 。 這 不 是 沒 有 合 理 性 的 ， 例 如 如
果 一 個 人 買 下 了 他 在 屯 門 的 單 位 ， 而 他 在 觀 塘 工 作 ， 他 便 可 以 選 擇 把 單 位 賣 給 一 個 在 屯 門 上
班 的 人 ， 然 後 搬 到 觀 塘 居 住 ， 這 種 一 家 便 宜 兩 家 的 做 法 ， 就 能 減 低 福 利 損 失 。
政 府 做 銀 行 低 息 借 貸 以 補 地 價
不 過 ， 如 果 政 府 無 端 把 公 屋 單 位 半 賣 半 送 給 住 戶 ， 那 就 是 慷 納 稅 人 之 慨 ， 必 然 引 來 公
眾 反 彈 ， 可 是 現 在 的 租 置 計 劃 的 補 地 價 政 策 跟 居 屋 的 相 似 ， 令 單 位 業 主 在 出 售 單 位 的 時 候 要
支 付 大 筆 地 價 ， 在 樓 價 不 斷 上 升 的 時 間 ， 令 他 們 因 為 擔 心 支 付 地 價 之 後 難 以 買 樓 而 卻 步 。 於
是 ， 王 于 漸 建 議 由 政 府 擔 當 銀 行 的 角 色 ， 容 許 住 戶 以 低 息 借 貸 的 方 式 支 付 補 地 價 ， 讓 他 們 可
以 更 容 易 把 單 位 放 售 。
王 于 漸 的 建 議 ， 理 論 上 是 可 以 增 加 市 面 上 流 轉 的 單 位 數 量 ， 看 上 去 雖 然 是 零 和 遊 戲 ，
不 過 實 際 上 能 夠 提 升 土 地 使 用 的 效 率 ， 也 提 高 了 公 屋 富 戶 把 單 位 放 出 的 誘 因 ， 長 遠 來 說 應 該
有 穩 定 價 格 的 效 果 （ 當 然 ， 影 響 市 場 的 因 素 多 的 是 ， 例 如 外 來 資 金 、 利 息 、 土 地 供 應 等 ） 。
以 王 于 漸 在 董 建 華 時 代 的 影 響 力 計 ， 可 以 預 期 他 的 建 議 對 梁 振 英 政 府 應 該 還 有 影 響 力
。 梁 振 英 常 常 說 要 解 決 房 屋 問 題 （ 所 以 誠 信 問 題 不 再 回 應 、 政 改 問 題 不 是 最 急 ） ， 王 于 漸 有
關 房 屋 政 策 的 建 議 或 許 會 有 落 實 的 機 會 ， 所 以 值 得 大 家 認 真 研 究 。 總 括 而 言 ， 王 于 漸 的 建 議
其 實 是 效 法 新 加 坡 做 法 ， 將 公 屋 政 策 組 屋 化 。 把 公 屋 組 屋 化 的 話 ， 代 表 更 多 人 將 有 能 力 擁 有
自 置 居 所 ， 而 公 營 自 置 居 所 能 夠 流 入 第 二 市 場 ， 理 論 上 也 能 促 進 市 場 效 率 。 不 過 ， 這 個 政 策
是 否 能 夠 穩 定 樓 價 、 令 樓 價 和 租 金 不 會 像 現 在 一 樣 與 市 民 負 擔 能 力 脫 節 、 是 否 能 夠 改 善 未 能
入 住 公 屋 的 市 民 的 住 屋 環 境 ， 並 不 是 取 決 於 公 屋 是 否 組 屋 化 的 問 題 ， 而 是 取 決 於 房 屋 供 應 及
遊 戲 規 則 能 否 滿 足 住 屋 需 求 。
效 法 新 加 坡
當 外 來 資 金 充 斥 市 場 ， 樓 價 有 如 火 箭 般 上 升 ， 脫 離 市 民 負 擔 能 力 的 時 候 ， 要 學 新 加 坡
， 便 要 學 他 們 大 量 興 建 組 屋 ， 優 先 照 顧 由 基 層 到 中 產 的 本 地 人 的 需 要 ， 把 外 來 的 投 資 者 排 除
於 組 屋 市 場 之 外 ， 由 得 他 們 炒 賣 私 人 樓 宇 。 如 果 是 這 樣 的 話 ， 香 港 政 府 是 否 真 的 打 算 由 基 層
至 中 產 的 住 屋 需 要 也 照 顧 ？ 假 如 政 府 不 打 算 全 面 插 手 基 層 至 中 產 的 住 屋 市 場 的 話 ， 租 置 計 劃
「 活 化 」 了 市 場 之 後 ， 可 以 預 期 香 港 繼 續 會 是 炒 家 樂 園 ， 就 好 像 居 屋 第 二 市 場 一 樣 ， 加 入 不
了 這 場 上 車 遊 戲 的 市 民 將 繼 續 捱 貴 租 ， 有 樓 階 級 和 無 樓 階 級 的 分 化 也 將 會 永 遠 繼 續 下 去 。