前財政司司長梁錦松先生上周末在一個論壇表示，香港樓市未來幾年有重演「八萬五」災難的機會。他認為住宅單位供應已在逐步增加，往後兩三年推出的住宅將比過往五年多。只要利率回升，實質利率由負數變成正數，超高樓價便會受到借貸成本上升及供應增加的雙重打擊，樓市便有可能大幅逆轉，就像回歸過後前特首董建華推出八萬五建屋大計加上亞洲金融風暴的情景一樣。
我們認為梁錦松先生的憂慮實在有根有據，不僅特區政府財金官員需要重視，準業主、買家、投資者及一般市民都不應低估樓市面對的巨大風險。
先看一下「八萬五」政策出台時的背景。九六、九七年香港經歷第一次樓市「瘋潮」，樓價節節上升，前港英政府推出一系列短期措施包括收緊按揭，推出各種各樣貸款計劃、夾屋計劃都未能協助市民置業，都未能令樓市降溫，樓市、樓價問題更成為當時社會最大的矛盾，特首選戰中的最重要議題。面對這樣的社會經濟氣候，當選特首的董建華決定以解決房屋問題作為施政重點，就職演說提出了八萬五建屋大計，希望能透過增加供應穩定樓市。只是，從投資者到置業者到一般市民都被長期的樓市亢奮沖昏頭腦，深信「有買貴冇買錯」的道理，認定政府打擊樓市無能為力，「八萬五」遠水救不了近火。
誰知道金融風暴驟然來襲，原來聚焦亞洲的游資熱錢大舉撤回美國，各國貨幣備受貶值壓力，香港也因受狙擊而必須大幅加息以維持聯滙制度。這樣下來，本地樓市便受到供應大增、借貸成本上升的雙重衝擊，樓價迅速下跌三、四成，並且形成爭相拋售套現的惡性循環，令樓價幾年間下跌近七成，樓市變成一潭死水，數以萬計居屋單位被迫空置，成了塵封的老鼠窩。
十五年後的今天，樓市的氛圍跟「八萬五」出台時實在非常相似。特區政府雖已推出多項辣招，並從前年底開始積極增加土地及房屋供應，剛推出的施政報告更以房屋政策為未來五年施政重點，但投資者、業主、市場人士都不當一回事，認為樓市亢奮將會無限期延續，樓價可以不斷上升，政府根本無招可用，無能為力。問題是房屋供應開始明顯增加，從私樓到居屋單位應已重拾升軌；只要超低利率情況稍微上升，利率由負數變成正數，遠遠脫離市民負擔能力的樓價登時變得難以支持，隨時暴跌兩、三成，並像九八年後那樣把所有人包括政府投資者及業主殺個措手不及，把經濟弄得奄奄一息。
應該看到房地產不但是市民生活必需品，也是重要的投資商品。這樣的投資商品有一個明顯特性，那就是樓價越升越多人追逐購買，樓價越跌則需求越少。樓價越升，樓房投資價值越高，可圖利潤越大，不管是坐擁資本的人或準業主都會爭相入市希望捕捉升浪，賺取巨額利潤，或至少避免將來要支付更高昂的樓價。但當樓市轉勢，樓價回落時，投資者及準業主都會再坐一會，考慮再三才入市，以免買貴貨招致損失。換言之，樓宇特別是私人樓宇需求不容易捉摸，很容易出現市旺時高估、市淡時低估的情況，令樓價波動更大。回歸後的樓市大逆轉正是高估需求加上利息抽升的後遺症。現在，梁振英同樣以需求殷切為理由，大幅增加樓宇供應，這便可能再次估錯市，再次高估市場需求。一旦利息在明年開始回升，本地樓市便可能像回歸後那樣從盛轉衰，樓價跌幅甚至比當年更驚人。