梁振英上任推遲三個月才交出《施政報告》，梁粉和非梁粉都萬千期待，於是派出新入行的小記去親自見識，誰知他回來，變了鸚鵡：好悶呀好悶呀好悶呀，鴉！鴉！鴉！
是個凶兆不錯。
比起夠不上競選承諾那個「一年3萬」的數字，我最不寒而慄是，他說要研究更改半山發展地積比，大腦即時冒出樓山樓地塞爆香港的畫面，都是網民勁，立即就有圖睇（頁二）。梁振英說得多麼自然有氣派，彷彿打着解決房屋問題的名號，什麼都是妙策，邊度放得落就放邊度囉，橫空填個島出來，又得；學校社區設施公園通通讓路，起到樓就是神仙。OMG，他不是神仙，他是個測量師，no more, no less.
大西九海旁醜陋碩大的豪宅群，標誌一代特首曾蔭權的豐功偉業，看來，梁振英的氣魄更雄偉，可說回頭，要解決問題，隨口就說出要填個島，即便是，街邊阿伯都可以是特首。從此不要再說，香港沒人。
香港當然有人，Sunday
Workshop訪問梁款，創意一街都是，只不過，吹得過大以為可以救港，就變成泡沫。香港還有宗師，安裕（頁三）看完早場說大早起脇都抵。影評人朗天更神，說那些金句對白，都是抖出了香港的集體意識（頁五）。
還有一個大師，大島渚（四維出世悼，頁二）。太可惜。
姚松炎: 朝令夕改，猛藥亂投的長遠房屋政策
特首的首份《施政報告》，劣評如潮，其中有關房屋政策，雖然着墨最多，卻被評為無心、無力，只講長遠願景，不見當下對策，市民在熱窩之上，難待遠水來救近火。
然而，這份施政報告的房屋政策最令人擔憂的，不在於短期對策的不足，而在於長期對策的藥石亂投，用力過猛。所謂「治大國若烹小鮮」，治理房屋問題，最忌朝令夕改，時急時緩，更忌忽然猛火，矯枉過正。
九七前 6場災難的教訓
鑑古而知今，其實香港的樓市在過去50年，已經因為政府的朝令夕改、猛藥亂投，而曾經引發6次災難，實不宜重蹈覆轍。
第一次災難源自1955年，當《建築物條例》全面修訂，取消多項重要的「發水」優惠，發展商群起反對，最後政府讓步，給予長達十年的寬限期，因而引發大批趕搭尾班車的發展項目，形成大量新建樓宇在這期間落成，60年代頭的私人住宅落成數量比50年代尾的急升三倍，從每年一萬個單位上升至三萬，比今天還要多。可惜時值大旱連年，發展商為趕政策死線，不惜以海水開石屎，導致今日滿城鹹水舊樓，造成安全隱患，釀成塌樓悲劇。
第二次災難源於50至70年代，自從石硤尾山邊木屋大火，政府決心大規模興建公營房屋，而且必須在短時間內落成，以安置大批無家可歸的難民。可惜，正如前房屋署高官所言：「為求快速提供人們居所，犧牲了建屋質量，後遺症卻在幾十年後才浮現出來。」1980年4月葵芳鸷發生了首宗塌樓板事件，房屋署遂進行全面檢查，才發現公屋石屎強度嚴重不足，其中26幢更被確認為無法補救，必須拆卸。但情比想像中更為嚴重，終於在1987年，房委會議決，把所有建於1972年以前的公營房屋全部拆卸。因亂投峻藥所造成的浪費和危害，於此可見一斑。
頭兩次災難發生在突然大幅增加建屋量，而第三次災難卻因突然限制供應而來。事緣90年代《中英聯合聲明》之後，因中方恐防英方在回歸前把香港土地賤賣，因而制訂每年土地供應少於50公頃之限，但可惜港元已與美元掛鹇，又適值美國減息周期，令香港出現負利率，導致樓價瘋狂上升，直至1997年泡沫爆破，樓價下跌超過五成，全城負資產，無數小業主的家園被銀行強行拍賣，仍負一身債，最終走上自殺的絕路。
九七後 八萬五的不存在
1997年特區政府成立，但並沒有汲取前朝的教訓；當時泡沫還未爆破，樓市火熱朝天，首任特首銳意糾正因「50公頃限制」所帶來土地長期供應不足的弊病，決心大幅增加土地供應至每年興建八萬五千間房屋，公屋的建屋量由每年的三萬間急升至2001年的九萬間，足足上升了三倍。但急遽上升的建屋量，不過是長官意志的「大躍進」，最終難逃「假大空」的結局。2000至2001年間，相繼發現短樁公屋地盤，圓洲角一處更須把兩幢已建成的公屋拆卸，損失超過六億。前房委會高層向立法會議員指出：「突然高速增加至史無前例的建屋量，是引致樓宇質素出問題的主因之一。」
經歷1997年的亞洲金融風暴，樓價下瀉長期不止，失業率居高不下，經濟陷入通縮和衰退的惡性循環。政府欲救水深火熱的市民，來一次政策急轉彎，原本大幅增加土地供應的「八萬五」政策，不但已經「不存在」，還剎停所有興建中或計劃興建的居屋工程，停止一切賣地及樓宇貸款資助計劃，更須賠償「私人參建居屋」的發展商，樓宇供應量因而急遽下跌至每年一萬間左右。但頭痛醫頭，解得了當時燃眉之急，卻種下今日供應不足，樓價暴漲的禍根。
SARS後 沒規劃就放行
加上2003年SARS一疫，香港經濟陷入谷底，政府走投無路，竟急就章，推出投資移民計劃，開放國內旅客來港「自由行」，發展醫療和教育國際產業等等，但供應配套完全跟不上，甚至根本沒有規劃準備就放行，結果引來大量熱錢來港炒起樓市，大量旅客每日來港掃貨，導致本地資源緊促，繼而推高物價，引起族群衝突；最終政府要出招限制內地人來港分娩，取消置業移民申請，推出「港人港地」限制非本地人士來港置業，又推行「境外印花稅」，懲罰非本地物業買家，實行「閉關銷港」。
可笑是，經過了這麼多次教訓，政府仍然沒有學乖；建築工程本身就需要長時間規劃和興建，對千變萬化的市場，實難以靈活適應；加上政府的穩健作風，房屋政策必然嚴重滯後，過去二十年的數據清楚顯示，政府的房屋政策屢屢滯後於市，往往是在樓價上升的時候才減少供應，又在樓價開始下跌時才增加供給，形成「落井下石」現象。
遠水如何救近火？
正如今次《施政報告》一樣，為糾正過去多年低供應量的問題，再一次突然大幅增加長遠土地供應，公屋量亦會以倍數（長遠）增長至每年建屋三萬間，遠景宏圖，短期對策欠奉；但正如國際貨幣基金組織本周發出的警告，香港樓市泡沫已位高勢危，隨時爆破，這些所謂長遠措施，很可能再一次與市背道而馳，變成刺破泡沫的幫兇，到時市逆轉，莫說增加供應，剎停供應唯恐不及，下任特首怎會繼續執行「超錯」政策？那豈不又是朝令夕改？
其實房屋規劃，必須具備前瞻性，平衡發展及持續可行等原則，最忌好大喜功，朝令夕改，頭痛醫頭，顧此失彼。短期的市場波動，只需以短期對策解決，絕不可長期施行峻藥，傷及真元。短期的樓宇需求增長，大可以中轉屋或臨屋解決，快速靈活應對。長遠的房屋政策，必須根據原則規範，固本培元，不急不緩，不寒不燥；使各屆政府依從，無朝秦暮楚之弊。
姚松炎 房地產專家
【明報專訊】姚松炎是大齡大學生，一九八三年首次高考因病失敗，工作十多年後，儲夠錢，憑着超人意志重讀再赴考，成功入學，後來更成為教授，「沒理由不讓自己多個機會去嘗試。你可以話不認命，而我要證明自己是可以的。」身為過來人的他在大學時負責收生，每每遇上表現優秀的學生因出身IVE或high
dip而未能升讀大學，都令他握腕，「他面試好好，之前在A Level失手而已，今次表現這麼好，何以不給他機會呢？」
鑽研房產也可抗爭
上個月，他離開大學，放棄眾人眼中的夢想職業。本地學者做本地研究不受大學歡迎，他自立門戶，創立房產發展研究中心。寫blog數年，他發現自己在房產界的獨特位置。現存業界上只有幾類人，一是發展商大班，只憑經驗、無數據無理論；第二是只談論無研究的專業人士，「整個行業沒有學術研究支持，我們想在討論這些議題時有多點數據和科學證據，用科學方法驗證」，他所關注的是如何用科學方法做經濟命題的研究，「學術研究是有真憑實據，不會有立場，就這個證據分析，只講道理」所學所教都是專業知識，然而直至現刻，他依舊毫不妥協地堅持一句話——「世上沒絕對的對錯，只有怎去說服別人，證明你的答案比別人好，這個就是科學精神。」研究中心沒有金主支持，只有一位研究員，就是他自己，他笑說往後可能「冚旗」，「未必賺到錢，但在社會上有它的角色」。
助人買樓 自主小單位
他經常在專欄準確預測樓市起跌，然而他本和家人只自住一個三十多年樓齡的小單位，「03年買，好平的！」「人很多時覺得有幾千萬的家就是終極理想，但有了那個居處，卻會很空虛，因為每個人都把房子當成投資保值的工具，
因此就沒有社區參與，沒歸屬沒感情，留在那兒行屍走肉」有樓在手，也是朝不保夕的；聯繫匯率一日存在，天天承受樓價的起伏波動，「最尾多數輸，因為你讓聯繫匯率玩你。」聯繫匯率的波動跟實質經濟無關，難以預測，一如賭博，「買樓可保值，其實是說現在這時空：美國經濟差，香港經濟好，買樓就可抗通脹」；一旦時差逆轉，結實的幾千萬，可稍瞬蒸發。我們最要保的「值」，不由外圍大市影響，深存心中，「簡約主義生活不用太多錢，有社區關懷，健康生活，有文化有歷史，生活會提升很多，即使沒有樓。」
他是少數認同新一代為土地抗爭的六十後，「愈來愈多人把香港當作自己的根，那應被看成是很正面的，不應當作負面。人們緊張自己的地方，因為把她當成家鄉。」不少人覺得刻下的香港亂得使人發慌，但姚松炎說來坦然篤定，「這種衝突是非常有價值的，是成長一個非常重要的踏腳石，沒有這混亂是無法成長的。」所謂浪費發展時機資源，其實價值超然，「我們能重新檢視什麼是我們珍惜的，不願意放棄的原則。」