2013年1月19日星期六

黎佩芬: 鴉!鴉!鴉!


梁振英上任推遲三個月才交出《施政報告》,梁粉和非梁粉都萬千期待,於是派出新入行的小記去親自見識,誰知他回來,變了鸚鵡:好悶呀好悶呀好悶呀,鴉!鴉!鴉!

是個凶兆不錯。

比起夠不上競選承諾那個「一年3萬」的數字,我最不寒而慄是,他說要研究更改半山發展地積比,大腦即時冒出樓山樓地塞爆香港的畫面,都是網民勁,立即就有圖睇(頁二)。梁振英說得多麼自然有氣派,彷彿打着解決房屋問題的名號,什麼都是妙策,邊度放得落就放邊度囉,橫空填個島出來,又得;學校社區設施公園通通讓路,起到樓就是神仙。OMG,他不是神仙,他是個測量師,no more, no less.

大西九海旁醜陋碩大的豪宅群,標誌一代特首曾蔭權的豐功偉業,看來,梁振英的氣魄更雄偉,可說回頭,要解決問題,隨口就說出要填個島,即便是,街邊阿伯都可以是特首。從此不要再說,香港沒人。

香港當然有人,Sunday Workshop訪問梁款,創意一街都是,只不過,吹得過大以為可以救港,就變成泡沫。香港還有宗師,安裕(頁三)看完早場說大早起脇都抵。影評人朗天更神,說那些金句對白,都是抖出了香港的集體意識(頁五)。

還有一個大師,大島渚(四維出世悼,頁二)。太可惜。

姚松炎: 朝令夕改,猛藥亂投的長遠房屋政策

特首的首份《施政報告》,劣評如潮,其中有關房屋政策,雖然着墨最多,卻被評為無心、無力,只講長遠願景,不見當下對策,市民在熱窩之上,難待遠水來救近火。

然而,這份施政報告的房屋政策最令人擔憂的,不在於短期對策的不足,而在於長期對策的藥石亂投,用力過猛。所謂「治大國若烹小鮮」,治理房屋問題,最忌朝令夕改,時急時緩,更忌忽然猛火,矯枉過正。

九七前 6場災難的教訓

鑑古而知今,其實香港的樓市在過去50年,已經因為政府的朝令夕改、猛藥亂投,而曾經引發6次災難,實不宜重蹈覆轍。

第一次災難源自1955年,當《建築物條例》全面修訂,取消多項重要的「發水」優惠,發展商群起反對,最後政府讓步,給予長達十年的寬限期,因而引發大批趕搭尾班車的發展項目,形成大量新建樓宇在這期間落成,60年代頭的私人住宅落成數量比50年代尾的急升三倍,從每年一萬個單位上升至三萬,比今天還要多。可惜時值大旱連年,發展商為趕政策死線,不惜以海水開石屎,導致今日滿城鹹水舊樓,造成安全隱患,釀成塌樓悲劇。

第二次災難源於5070年代,自從石硤尾山邊木屋大火,政府決心大規模興建公營房屋,而且必須在短時間內落成,以安置大批無家可歸的難民。可惜,正如前房屋署高官所言:「為求快速提供人們居所,犧牲了建屋質量,後遺症卻在幾十年後才浮現出來。」19804月葵芳鸷發生了首宗塌樓板事件,房屋署遂進行全面檢查,才發現公屋石屎強度嚴重不足,其中26幢更被確認為無法補救,必須拆卸。但情比想像中更為嚴重,終於在1987年,房委會議決,把所有建於1972年以前的公營房屋全部拆卸。因亂投峻藥所造成的浪費和危害,於此可見一斑。

頭兩次災難發生在突然大幅增加建屋量,而第三次災難卻因突然限制供應而來。事緣90年代《中英聯合聲明》之後,因中方恐防英方在回歸前把香港土地賤賣,因而制訂每年土地供應少於50公頃之限,但可惜港元已與美元掛鹇,又適值美國減息周期,令香港出現負利率,導致樓價瘋狂上升,直至1997年泡沫爆破,樓價下跌超過五成,全城負資產,無數小業主的家園被銀行強行拍賣,仍負一身債,最終走上自殺的絕路。

九七後 八萬五的不存在

1997年特區政府成立,但並沒有汲取前朝的教訓;當時泡沫還未爆破,樓市火熱朝天,首任特首銳意糾正因「50公頃限制」所帶來土地長期供應不足的弊病,決心大幅增加土地供應至每年興建八萬五千間房屋,公屋的建屋量由每年的三萬間急升至2001年的九萬間,足足上升了三倍。但急遽上升的建屋量,不過是長官意志的「大躍進」,最終難逃「假大空」的結局。20002001年間,相繼發現短樁公屋地盤,圓洲角一處更須把兩幢已建成的公屋拆卸,損失超過六億。前房委會高層向立法會議員指出:「突然高速增加至史無前例的建屋量,是引致樓宇質素出問題的主因之一。」

經歷1997年的亞洲金融風暴,樓價下瀉長期不止,失業率居高不下,經濟陷入通縮和衰退的惡性循環。政府欲救水深火熱的市民,來一次政策急轉彎,原本大幅增加土地供應的「八萬五」政策,不但已經「不存在」,還剎停所有興建中或計劃興建的居屋工程,停止一切賣地及樓宇貸款資助計劃,更須賠償「私人參建居屋」的發展商,樓宇供應量因而急遽下跌至每年一萬間左右。但頭痛醫頭,解得了當時燃眉之急,卻種下今日供應不足,樓價暴漲的禍根。

SARS後 沒規劃就放行

加上2003SARS一疫,香港經濟陷入谷底,政府走投無路,竟急就章,推出投資移民計劃,開放國內旅客來港「自由行」,發展醫療和教育國際產業等等,但供應配套完全跟不上,甚至根本沒有規劃準備就放行,結果引來大量熱錢來港炒起樓市,大量旅客每日來港掃貨,導致本地資源緊促,繼而推高物價,引起族群衝突;最終政府要出招限制內地人來港分娩,取消置業移民申請,推出「港人港地」限制非本地人士來港置業,又推行「境外印花稅」,懲罰非本地物業買家,實行「閉關銷港」。

可笑是,經過了這麼多次教訓,政府仍然沒有學乖;建築工程本身就需要長時間規劃和興建,對千變萬化的市場,實難以靈活適應;加上政府的穩健作風,房屋政策必然嚴重滯後,過去二十年的數據清楚顯示,政府的房屋政策屢屢滯後於市,往往是在樓價上升的時候才減少供應,又在樓價開始下跌時才增加供給,形成「落井下石」現象。

遠水如何救近火?

正如今次《施政報告》一樣,為糾正過去多年低供應量的問題,再一次突然大幅增加長遠土地供應,公屋量亦會以倍數(長遠)增長至每年建屋三萬間,遠景宏圖,短期對策欠奉;但正如國際貨幣基金組織本周發出的警告,香港樓市泡沫已位高勢危,隨時爆破,這些所謂長遠措施,很可能再一次與市背道而馳,變成刺破泡沫的幫兇,到時市逆轉,莫說增加供應,剎停供應唯恐不及,下任特首怎會繼續執行「超錯」政策?那豈不又是朝令夕改?

其實房屋規劃,必須具備前瞻性,平衡發展及持續可行等原則,最忌好大喜功,朝令夕改,頭痛醫頭,顧此失彼。短期的市場波動,只需以短期對策解決,絕不可長期施行峻藥,傷及真元。短期的樓宇需求增長,大可以中轉屋或臨屋解決,快速靈活應對。長遠的房屋政策,必須根據原則規範,固本培元,不急不緩,不寒不燥;使各屆政府依從,無朝秦暮楚之弊。


姚松炎 房地產專家

【明報專訊】姚松炎是大齡大學生,一九八三年首次高考因病失敗,工作十多年後,儲夠錢,憑着超人意志重讀再赴考,成功入學,後來更成為教授,「沒理由不讓自己多個機會去嘗試。你可以話不認命,而我要證明自己是可以的。」身為過來人的他在大學時負責收生,每每遇上表現優秀的學生因出身IVEhigh dip而未能升讀大學,都令他握腕,「他面試好好,之前在A Level失手而已,今次表現這麼好,何以不給他機會呢?」

鑽研房產也可抗爭

上個月,他離開大學,放棄眾人眼中的夢想職業。本地學者做本地研究不受大學歡迎,他自立門戶,創立房產發展研究中心。寫blog數年,他發現自己在房產界的獨特位置。現存業界上只有幾類人,一是發展商大班,只憑經驗、無數據無理論;第二是只談論無研究的專業人士,「整個行業沒有學術研究支持,我們想在討論這些議題時有多點數據和科學證據,用科學方法驗證」,他所關注的是如何用科學方法做經濟命題的研究,「學術研究是有真憑實據,不會有立場,就這個證據分析,只講道理」所學所教都是專業知識,然而直至現刻,他依舊毫不妥協地堅持一句話——「世上沒絕對的對錯,只有怎去說服別人,證明你的答案比別人好,這個就是科學精神。」研究中心沒有金主支持,只有一位研究員,就是他自己,他笑說往後可能「冚旗」,「未必賺到錢,但在社會上有它的角色」。

助人買樓 自主小單位

他經常在專欄準確預測樓市起跌,然而他本和家人只自住一個三十多年樓齡的小單位,「03年買,好平的!」「人很多時覺得有幾千萬的家就是終極理想,但有了那個居處,卻會很空虛,因為每個人都把房子當成投資保值的工具, 因此就沒有社區參與,沒歸屬沒感情,留在那兒行屍走肉」有樓在手,也是朝不保夕的;聯繫匯率一日存在,天天承受樓價的起伏波動,「最尾多數輸,因為你讓聯繫匯率玩你。」聯繫匯率的波動跟實質經濟無關,難以預測,一如賭博,「買樓可保值,其實是說現在這時空:美國經濟差,香港經濟好,買樓就可抗通脹」;一旦時差逆轉,結實的幾千萬,可稍瞬蒸發。我們最要保的「值」,不由外圍大市影響,深存心中,「簡約主義生活不用太多錢,有社區關懷,健康生活,有文化有歷史,生活會提升很多,即使沒有樓。」

他是少數認同新一代為土地抗爭的六十後,「愈來愈多人把香港當作自己的根,那應被看成是很正面的,不應當作負面。人們緊張自己的地方,因為把她當成家鄉。」不少人覺得刻下的香港亂得使人發慌,但姚松炎說來坦然篤定,「這種衝突是非常有價值的,是成長一個非常重要的踏腳石,沒有這混亂是無法成長的。」所謂浪費發展時機資源,其實價值超然,「我們能重新檢視什麼是我們珍惜的,不願意放棄的原則。」