立法會上周否決由議員提出的「回購領匯」議案。房委會早年經營商場確實效率低下，領匯上市時獲得社會廣泛支持，但近年領匯租金狂升又確令商戶叫苦連天。事到如今，上市已不可逆轉，動用大筆公帑回購亦不切實際，只會慷納稅人之慨肥了私人投資者，最有效的方法還是政府盡力增建商業設施，與領匯的商場競爭，打破壟斷，利用市場力量保障基層消費者的權益。
上市有其歷史因由 當年主流民意認同
要討論領匯爭議，不能脫離歷史背景。領匯前身是房屋委員會為公共屋鸷居民而設的商場、零售和停車場設施，由於設施大多由公務員管理，營運效率低下，殘破失修、空置率高等弊病屢見不鮮，大量公共資源被浪費。再加上房委會出現財政困難，當年在SARS之後，政府連年錄得財政赤字，在這情下政府決定把領匯上市，確實獲得不少港人及政黨的支持。
只是，領匯上市後卻衍生一連串問題。領匯自2005年上市以來，每呎租金升幅達81.5%，不少商場變成由大型連鎖店主導，地區小店幾乎被趕絕，引來不少居民投訴，也因而引來要求政府回購領匯的訴求。
若當年社會能預視今天領匯營運所出現的問題，也許會對上市一事三思而後行。現實告訴我們，並非所有政府營運的項目都有條件私營化，若沒有足夠的監察及防止壟斷法規配合，保障小市民利益，貿然私營化可能會帶來巨大不良後果。
以醫療及教育為例，香港的公立醫療及教育體系花費公帑甚多，官僚浪費之處時有所聞，但私家醫院與私立或自負盈虧學校的問題同樣嚴重，若把醫院學校私營化，衍生的社會問題可能更大。房屋市場也是另一例子，香港樓市就是被指私營份額過大，造成嚴重社會不公，要求增建公營房屋的聲音不絕。
由此可見，並非所有政府項目都有全盤私營化的本錢，一切要視乎個別情而定。以領匯上市為例，以私營化杜絕公務員官僚浪費這一大方向相信是對的，但以香港目前對小商戶保障欠奉的營商環境而言，也許不應走得太極端地賣斷股權，而應留有一手地保留控制性股權，又或改以外判方式營運，以保留政府的最終話事權。
事到如今，不論是對是錯，上市已成既定事實，要把領匯回購，則是另一個完全不同的課題。在目前的經濟及政府財政狀下，動用大筆公帑把之回購是否合理，社會必須慎重考慮。
回購涉及巨額公帑 等同慷納稅人之慨
領匯2005年11月上市至今，上周五收市價是當年招股價4倍有多，市值逾900億元，即使回購25%股權也要花近230億元。政府的長者生活津貼方案一年也只花62億元，回購費用足以派3.7年長津，這筆開支是否合理？此外，一旦傳出政府有意回購，股價勢將大升，而政府表明回購後會減租讓小商戶繼續經營，等同用超高價格送錢給私人投資者然後接手經營蝕本生意，如此的公帑運用邏輯是否合理？這是否對納稅人負責任的表現？在在相信都會引來極大爭議。
有建議指政府應在金融海嘯後趁股價低迷的時機回購領匯，但歷史經驗告訴我們，金融危機發生後往往出現經濟蕭條，甚至帶來結構性財赤，每年600億赤字的日子港人還歷歷在目，要求政府冒着財赤風險把領匯回購，根本是不負責任之舉。
更重要的是，政府已明確指出，根據《房地產投資信託基金守則》，即使政府擁有10%或以上的基金單位，成為「重大持有人」，亦不能就涉及利益衝突的交易投票，因此就算政府取得一定數量的領匯基金單位，也不能要求領匯隨便放棄其運作模式，以求減少租金收益來幫助租戶。
綜上所述，從政府財政及法規的考慮出發，回購領匯實在難以執行。如今最合理可行的做法，是由政府盡快增建零售商業店舖，引入競爭。政府每年都要興建大量公共房屋，這批新屋苑的商場與停車場就是潛在的新競爭者，好應好好利用，政府亦應在規劃上預留更多位置興建商店，利用市場力量，迫使領匯以更合理的租金營運。總之，當年上市的決定是否正確，社會應當檢討並汲取教訓，但今天要回購領匯，根本不切實際。
姚松炎：限制競爭領匯獨大
領匯從房委會接過商場，透過房產信託管理，轉眼七年；回想當年上市，可謂一波三折，先有居民以司法覆核挑戰，繼因招股書未有充分披露風險，上市受阻一年。但事過境遷，今日領匯旗下的物業估值比上市前上升了足足一倍，年租金收入更大升五倍；把過去十室九空、年年蝕本的房委商場變成財源廣進會生金蛋的房產信託基金，股價由15元升至超過40元，成為股市奇葩。
這個案為研究公私營效率提供了一個上佳實例，說明沒有經濟誘因的政府部門從事經濟活動造成的嚴重浪費，亦是對提議「大政府，小市場」的官員的當頭棒喝。然而，領匯的優良業績並未為它帶來良好聲譽，反而被公屋居民喝倒釆，七年來不停向領匯抗議示威；上星期更有立法會議員提出要求政府回購業權的建議，皆因領匯透過把商場連鎖店化，提高商場租金，使原來的小商戶無法經營，居民亦因此須要付出相對高昂的價格，購買千篇一律的連鎖店貨品。
城中討論領匯問題，大多從以上兩個觀點出發，而這兩種觀點既有實證支持，亦言之成理，但一好一壞，又互相對立，實無妥協餘地，因此討論變得極端對抗，你死我亡。但大家卻忽略了何以領匯可以獨大，其他房託商場卻未可？居民何以不用經濟方法解決經濟問題：拒絕幫襯領匯商場，而選擇用政治方法解決經濟問題：投訴商業機構沒有履行社會責任？
其實，只要居民罷買，領匯的商舖自然倒閉，何須投訴？如今既然商舖的租金不斷上升，說明商舖生意很好，即是廣受顧客歡迎，投訴與行為有點自相矛盾。究其原因，以下三點關於樓宇規範、城市規劃與城市管理是必須具備的特點，才會令領匯獨大，居民逆來順受；這三點包括1.樓宇用途限制、2.土地用途限制和3.商業壟斷的配合。
首先，當今城市規劃以至樓宇規範均把商住用途分開，令商用面積受到限制，無法延伸。反觀七十年代以前的樓宇，商住兩用，若地舖租金太貴，小商戶大可搬上樓上舖、地窖舖，愈遠離地面愈平租，無懼連鎖店和大財團以本傷人；現時很多舊區就是透過商住兩用大廈把小商戶和特色店舖留住。
其次，屋鸷設計亦把零售店舖集中在一座商場之內，屋舖（非商場）範圍內嚴禁一切商業活動，城市管理把鸷外的小販和地攤趕盡殺絕，令商場外部對商場不構成競爭，無形中建立商場壟斷區內零售業的一切空間，自然可以予取予攜。反而在舊式唐樓設計，下舖上居，零售店舖廣佈各處，遍地開花，形成互相競爭，店主難以抬價；且，當時小販處處，牌檔成市，只要某一商品有利可圖，周邊的店舖、小販、地攤、排檔就會馬上加入競爭，價格由市場決定。
再者，一旦所有零售業務都被規劃集中在一座商場之內，商場外的競爭已由政府來限制，領匯只要擁有這座商場的業權或管理權，商場內的競爭就完全由領匯操控：譬如一場之內只准一家酒樓進駐、一家藥房、一家超市……形成場內商業壟斷；連鎖店和大財團租戶當然樂意多付租金（或多租幾個場）來享有這種壟斷特權，盡取其利，這是所有商場經營的共通點；顧客在內外夾攻下，亦別無選擇，只好乖乖就範。相反，若果不是統一管理的商場，而是不同業主的街舖，只要某一店舖經營的行業有市場，競爭者自然會在周邊店舖開到成行成市，共爭一日之長短。
區內市場壟斷政府造成
明乎此理，壟斷零售業市場不能單靠商業決策本身而獲得。正如領匯只能控制商場內的競爭一樣，想成功壟斷區內市場，不是領匯自身可以做到，而必須透過政府和房委會的城市規劃、屋鸷設計以及禁止屋鸷範圍內外的任何非商場形式零售販賣，令屋鸷的零售市場完全沒有競爭，才會任由領匯賺取遠高於市場的租值。而且公屋居民連選擇遷往他區的力量都受到限制，因為公屋是資助房屋，若須要享有該資助，便不能自由遷出，即使明知零售物價比別區為貴，但礙於租金資助，亦不可作遷區想。換言之，零售客源需求是透過政府資助來保證的，零售店舖供應是透過政府限制小販及商場管理限制場內競爭來壟斷的，因此，居民在沒有市場力量的情下，既不能改變現狀，亦沒有選擇權，只剩下政治投訴一途。
社會規劃建構各層壟斷集團
見微知著，其實領匯現象並非單一商業事件，而是廣泛存在的社會問題，當人們不明白為何現今香港市民事事投訴抗議，失去昔日的獅子山刻苦精神，卻沒有認識到如今社會的規劃管理，已建構出各個層面的壟斷集團，把個體的生存空間愈收愈窄，選擇亦愈來愈少，透過自身努力而能改善生活的可能愈來愈渺茫，人生愈來愈沒有希望，剩下的就只有投訴抗爭一途。這是天道循環：因政府政策限制人的經濟選擇，形成壟斷，令經濟方法無法解決經濟問題，人就改用政治方法去解決經濟問題，後果不堪設想；相反，若政策容許人有更多經濟選擇，人們自然會選擇成本較低的經濟方法，包括刻苦努力，而不會選擇昂貴低效的投訴抗爭政治苦途。