2012年10月26日星期五

明報社評: 遏制炒賣行為 持續穩定供應 打造健康樓市




政府宣布額外印花稅加碼和開徵境外買家印花稅,嚴打炒賣,出手甚重,特別在熱錢湧入本港,對樓市泡沫火上加油之際,此一對策有望遏制樓市進一步亢奮,改變樓價必升的預期。政府除了遏抑需求,要同時持續穩定供應房屋,才有望理順樓市,使樓市走出暴升暴跌的宿命,處於長期穩定的軌舻發展。

本港樓價今年上升了約兩成,早已脫離一般市民的負擔能力,在超低息環境下,供樓負擔比率佔收入約五成,只要息口回升,市民的供樓負擔會非常沉重;另外,本港經濟持續放緩,出口和零售消費都見收縮,失業率回升,樓市卻持續熾熱,經濟與樓價背道而馳,使人擔心一旦出現經濟逆轉,會重演當年樓價暴跌、負資產遍野的可怕局面,政府此際出招遏抑需求,甚有必要。

額印加碼開徵新稅  打擊炒家遏制需求

額外印花稅由2年延至3年,購入物業後半年內出售,稅率由15%增至20%,半年至1年內出售,稅率由10%增至15%13年內出售,稅率由5%增至10%,每一個稅階的稅率都加5個百分點,炒家的成本和風險大增,兩年前實施「額印」時,短線炒家大減,今次稅率更重,相信在遏制炒賣方面,會收到更顯著效果。

政府開徵15%境外買家印花稅,不適用於香港永久居民買家,只向境外人士、本地及海外註冊公司徵收。近年,本港樓價茘升,供應不足是主要原因,而境外買家、特別是內地人士來港置業持續增加,使供應更形緊絀,去年,一手樓盤買賣中,境外買家佔了約20%,可見他們是本港樓價茘升的推手。境外買家日後若在本港炒樓,3年之內出售,就要繳付3種印花稅,即一般印花稅、額外印花稅和買家印花稅,稅率最高可能接近40%,因此,境外炒家絕舻應可預期。

政府推出新額印和境外買家印花稅兩招,相信會收到效果,起碼中短期內炒家會卻步,樓市將平靜一段時期。在熱錢流入蓄勢在投資市場興風作浪,推高資產價格之際,政府這兩招可以冷卻樓市,換來喘息空間。不過,遏制需求只是應付眼前緊急情,若要樓市回復正常,盤根究底仍然是增加供應。

政府公布今年首3季落成私宅單位,只有6100個,按情看來,今年落成1萬個單位也難以樂觀,反映短期供應仍然極其緊絀。不過,今年私宅施工量首3季有1.61萬單位,按正常情,今年應可超過2萬個單位,創12年來新高,這些單位3年後才落成,最快也要到明年和後年才可以預售樓花,但是施工量增加,預示覑23年後供應增加,箇中所透露信息值得重視。問題是施工量增加會否持續,抑或只是曇花一現。

據屋宇署的資料,自20106月政府主動賣地,至今年8月底共賣出的46幅土地,涉及約1.8萬個單位,當局僅批出其中5幅土地的施工紙,即是今年首3季新增施工單位,大部分仍為政府主動賣地前的項目,或舊樓重建等。按此情,若當局在批出施工紙加快效率,縮短發展商買地之後與施工的時間,就可以增加落成單位的數目。當然,政府的目光不應只盯住已賣出的土地,要積極開拓土地,使土地供應源源不絕,才可以改變市民對樓價的預期,毋須擔心買不到樓而出現類似哄搶的現象。

應否改變對樓市預期  宜檢視新情思考抉擇

另外,政府還要客觀地評估本港的房屋需求,現在每年提供2萬個單位土地供應的政策,可以解讀為政府認為每年2萬個單位,已經可以滿足需求,據知,「2萬個單位」的數量,乃政府以2010年之前10年本港私宅單位成交量計算出來。把成交量等於需求量,不少人都認為有問題,特別是政府參考的10年數據,大多數時間屬樓市低迷的日子,根本不能反映真實需求。長遠房屋策略督導委員會應該以客觀科學數據,例如人口增長、每年結婚人數和新移民來港等,開拓足夠土地以應付住屋需求。

對於急需置業的市民,政府出招所透露的信息,值得注意。

1)招數力度之重,說明政府有決心治理樓市,財政司長曾俊華已經明言,若有需要,政府會毫不猶豫推出其他措施應對;

2)按目前掌握的情,房屋供應處於增加趨勢,一般來說,供應增加會對價格構成壓力,對市民置業時機有重要參考價值;

3)超低息環境總有終結之日,美國聯儲局9月推出QE3時,聲言超低息會持續至2015年中,若此際息口掉頭回升,樓市將是另一番光景,而本港房屋供應在2015年會恢復增加供應,加息與供應增加一同出現,屆時本港樓市如何反應,值得市民關注。

總之,治理樓市沒有特效藥,但是梁振英政府整治樓市的決心、應對措施的力度、房屋供應增加的趨勢、超低息環境的懸念等因素,都是正在和將會發生的事,對樓市預期放在這個框架下檢視,很可能得出與目前市不一樣的認知,有意置業或投資物業的市民,必須重新評估物業市道的走向


信報社評:壓抑物業需求 市場手段可取

正當標示本港住宅樓價走勢的中原城市領先指數連續五周創出新高,昨報一一二點二五之際,政府終於出手為過分熾熱的樓市降溫。這次推出的招數主要針對有意短期轉手和非本港永久性居民的買家,通過提高額外印花稅(SSD)及新增外地買家印花稅,期縮減需求。

今年以來,本港樓價升幅顯著,其勢不止,縱使有人形容為「樓瘋」,政府也多次強調樓市與經濟已嚴重脫節,但在市場供應「遠水難救近火」,超低息環境持續且至 少維持至二○一五年中,以及美國新一輪量化寬鬆刺激之下,樓價有升難跌的看法普遍,市場情緒亢奮,倘如此下去,樓市泡沫風險必然擴大,對香港經濟的長遠發 展恐帶來變數,影響市民安居樂業。

市場價格主要繫於供求。在供應方面,本港私人住宅單位落成量自十年前開始調頭向下,由二○○二年的三萬一千多個,到去年不足一萬;當年一載之量,比二○○九至二○一一的三年總量,猶有過之。供應斷層,積壓的需求卻如火山迸發,樓價飆升。

除了買樓自住的剛性需求外,超低利率迫使資金謀求出路,樓市成為一大好去處,使需求更增,炒樓更盛。

雖然梁振英由競選特首開始、至上台執政以後,屢稱房屋問題乃重中之重,也曾推出不少舉措,尤重於增加供應着手,可惜其中「虛招」佔多,實際效用不大,而且讓市民看出,政府在大量增加建屋土地方面困難重重,舉步維艱。

例 如工廈改建住宅諸多障礙,需時長久;發展新界東北疑難不斷,而當局在可供發展土地的數量問題上,先說有二千一百公頃,其後又謂實質可用的僅為三百九十一公 頃,令輿論嘩然之餘,市民也頓失信心;還有最近大打啟德體育城的主意,讓人更為「土地荒」擔心。市民紛以不惜高追樓價、慌忙入市來對梁班子的房策成效投下 不信任的一票。

外在因素加上政府的不濟,使樓市如脫韁之馬,當局遲至今天才出「重手」勒住,為時雖晚,也算是亡羊補牢吧。況且今次不再妄言不知何年何月始能實現的增加供應,改從打擊炒樓和限制需求落墨,料可收立竿見影之效。

購買物業的目的,不外乎三種。一是自住;二是長線投資,作收租之用;三是短炒獲利。提升額外印花稅,對前兩種買家並無影響,只對炒家構成殺傷力,可說「對症 下藥」;而且期限延至三年,正好超越美國聯儲局超低息預期或告一段落,加上屆時樓宇供應量應可回復正常,利於平穩樓價。

然而,從過去兩年的經驗看來,額外印花稅也有一個副作用,就是業主為求避繳或減付額外印花稅,持貨不售,變相減少了供應。政府須緊密留意相關情況,靈活應對。

至於對非本港永久性居民的買家增收印花稅,也是針對外來投資者推高樓價的可行措施。從統計數字顯示,以內地人為主的外來買家,佔本地一手樓市場的比重,由二 ○○八年的百分之五點七,急增至去年的十九點五,這對本已緊絀的供應,無疑雪上加霜;減少這方面的需求,當有利供求失衡的改善。

通過增加收費以限制外來買家,屬於市場運作,在外國也有類似做法,較諸「港人港地」的行政手段,顯然較符合港情。

業界的初步反應認為,當局今次遏抑樓市的招數,相對「狠辣」,相信有一定效用。但當局必須緊貼樓市形勢變化,慎防樓價受挫太深,造成過猶不及。適時變招,始為良策。

此外,由於商業樓宇和商舖的買賣不受影響,政府須密切監察會否有大量資金轉到工商舖市場炒賣,從而推高租金,影響民生,削弱本港的競爭力,並及時推出措施回應。