2012年7月11日星期三

信報社評:房地政策維新 市場展露疑惑



前北角邨地皮招標揭盅,發展商以六十九億一千萬元中標,遠低於市場估價下限。若聯同日前大圍地鐵站上蓋項目流標結果看,地產商在未洞悉特區新政府土 地房屋政策的虛實之前,的確對後市發展態度審慎,但也可以說,箇中所反映目前房地「政策維新」的不確定性,誘發了市場露出「疑惑」目光。

前北角邨地皮是港島區罕見最大幅優質綜合用地,臨海且交通便利,雖然賣地章程附帶若干規限,除訂明住宅單位數目不得少於七百個外,還規定發展商在項目興建多項公共和福利設施,或許稍為削弱地皮的價值,但也不足以造成大幅低於估值下限的結果。

明顯看到,新政府土地政策的虛實,目前帶有相當的「懸疑性」。梁振英在競選行政長官時,以厲行房屋新政為口號,強調釋出足夠土地供應,以平抑樓價來吸引中下 階層的支持。加快興建公營房屋步伐、港人港地,這些抑樓價、助置業的政治承諾,的確釋放出巨大的房屋資源再分配需求與期望,也為房地政策出現「大變」營造 出強烈的公共氣氛。

北角邨地以六十九億餘元中標,遠低於估價下限,降幅無疑是對房地產市場發展不確定性所作出的風險補償。再看大圍地鐵站上 蓋,發展項目投資額近三百億元,補地價動輒過一百億元,涉及二千九百個住宅單位,最終流標,項目近三千個單位能否如預期於二○一七至一八年完成,配合到政 府對私營房屋每年二萬個單位供應的政策目標,頓成疑問。

可以說,政策的穩定性和發展路徑的可預期性,是政策落實能夠穩定、發揮政策作用、達 致政策目標的基礎條件,也是維持市場秩序和信心的關鍵。如今新政府以「革新」房地政策為首務,然而,北角邨地皮和地鐵大圍站上蓋兩項大型投地建設,都反映 市場對未來發展前景變化充滿疑慮,這種情形,無論對物業市場發展的穩定性或優化房屋政策目標同樣沒有好處。

新任運輸及房屋局局長昨天回答議 員提問,首度正式披露了有關土地房屋政策的政府立場。在公營建屋計劃、推行「限呎限量」等問題上,迄今並未有「新思維」,反而新任特首平抑樓價所提出的 「港人港地」,卻「以公營房屋機構提供的房屋資助項目」,去「照顧不同負擔能力的香港居民的置居需要」作為答案,使這個一度令有意置業者「雀躍」的「港人 港地」政策,繼續充滿「懸疑性」,也為房地政策的方向變化帶來種種猜想與狐疑。

因此,新政府應盡快把土地房屋政策清晰化,避免施政構想與實 際政府政策之間出現巨大落差。很清楚,房屋問題是目前最尖銳的社會焦點。以公共資源協助低收入家庭解決和改善居住問題,提供充足土地供應,維持私人住宅物 業市場每年合理的單位供應量,以滿足置業者的需求,確實是重要的。

但是,基於新特首競選政綱所許諾的房屋施政藍圖,已釋放出巨大的房屋資源 再分配需求和強烈期望,昨天便有政黨團體建議政府以「零首期」協助市民置業,即可見一斑。然而,在目前非常態的低利率年代,加上內外經濟環境惡化,任何鼓 勵置業的政府政策都應該更為審慎,而非反其道而行。

前北角邨地皮的標售結果和地鐵大圍站上蓋項目以流標收場,表面看,反映了地產商對後市態 度審慎,但看深一層,新政府的房屋「政策維新」、政策構想和實際政策落實之間可能出現的「歧異」,顯然為市場注入了更大的不確定性風險,需要政府及早對房 地政策向公眾清晰闡述,讓市場能夠有序地穩定發展。