2012年2月9日星期四

李柱銘: 有中國特色的計算方法





難道地產商真的以為《基本法》及《人權法》,會保障他們繼續欺瞞消費者的「權利」和「自由」?
港人都很害怕買到內地像真度極高的假貨,但事實上多年來,香港有一重要市場也存在同樣問題。那就是樓市!

香港樓宇價格高昂,置業是許多市民的畢生投資,但此項重要交易的透明度,卻不如在超市買包餅乾。因為買餅乾時,市民尚可拿上手,把包裝上列明的營養價值、成分和分量,看得一清二楚,但公眾買樓花時,地盤許多時還只是爛地一塊,甚或舊建築物尚未清拆。

而多年來,政府一直縱容地產商,由地產建設商會自己人管自己人,未有嚴格規管地產商誤導市民的銷售手法。市民考慮置業時,通常很注重單位內外環境,例如房間大小是否符合需要、景觀如何,會否看到垃圾站,或是跟隔壁窗戶相對,而買樓花就只能依賴地產商提供的資訊,但買家卻往往只能得知與實用面積差距甚遠的建築面積,以及售樓書內過分美化、跟實際環境不符的構思圖片。

八七至九○年,筆者擔任消費者委員會(消委會)主席期間,其中一項主要工作,就是改善香港樓宇銷售的種種流弊,如誤導的總樓面面積資訊,免得市民作出抱憾終生的置業決定。當年最大問題是「縮水樓」,有些嚴重縮水的單位,睡房細到僅能放一張連普通身材成年人,也要曲腳才能睡得下的床。

有鑑於此,消委會成立樓宇買賣研究小組,由筆者出任主席,並邀請各個相關的專業組織如大律師公會和律師會,以及政府部門派代表加入,主力研究樓花買賣的問題。成立之初,八大地產商即派代表約見,「忠告」我這樣做會令樓市下滑,而香港所有業主都會視我為敵。不過,筆者強硬地表明,制定保障消費者置業權益措施,乃事在必行,已經邀請各有關方面派代表加入研究小組,當然也歡迎地產商派代表參與,不過即使沒有業界代表,研究小組依然會成立。最後,地產商唯有屈服,派代表參加。

九○年底,消委會制定出一套保障消費者購買樓花的措施,包括規定地產商公開樓花的正確資料,如單位面積、設備、裝修及售價等。當時,筆者其實是建議應規定地產商公布實用面積,但政府方面認為不可以太急進,先規定列明建築面積,待下一步才採用實用面積。豈料這「下一步」竟是在二十二年後才踏出!

去年底,政府終就立法規管一手住宅物業銷售,提出白紙草案,包括建議一手樓統一採用實用面積來計算呎價。有關公開諮詢剛於上月二十八日結束,地產商為求阻止立法,可謂用盡方法──有報導指長實為製造民意,逼旗下附屬公司員工發電郵去運輸及房屋局反對立法;在諮詢期結束後,地產建設商會於上週二向立法會提交反對書,聲稱條例草案最少有三點違反《基本法》。惟筆者從專業角度剖析,根本看不到地產商的理據所在。難道他們認為欺瞞消費者的行為,乃是言論自由,而物業業權人的這種權利和自由,應受到《基本法》及《人權法》保障?

其實,地產商反對有關立法,無非是為了維持其既得利益,然而,較諸其他發展國家及地區,特區居然至今才立法規管一手樓銷售,提高對消費者基本權益的保障,促使公平交易,實已非常落後。因此,無論今次地產商再搬出什麼似是而非的理由,政府都必須依照民意而堅決立法,不能容許任何拖延。